深响·财报? |再提“二次创业”,花样年能否迎来花样年华?

作者 | 筱纳

出品 | 焦点财经

8月26日，花样年控股集团有限公司（1777.HK）发布2021年中期业绩，并举行线上业绩发布会。向来以文艺著称，花样年业绩会背景选用了近年来拍卖市场上屡创佳绩的日本画家六角彩子的手指画作品，并在画面左侧打上了2021年花样年的关键词：“无惧”。

房住不炒的大背景下，房企从追求规模变成了追求现金流和安全。对于花样年来说，把握趋势则显得格外重要。2012年至2016年，花样年曾提出“去地产化”，错过了行业高速增长的时期。

2017年，花样年再次转型，宣布重回房地产赛道，并设定了目标，希望在2018-2020年三年间实现300亿到1000亿的跨越，冲击千亿规模。

然而遇上房企“寒冬”，千亿目标折戟。2019年，花样年提出了“二次创业”，在土储、人才、产品等方面实行换仓。

2021年中期业绩会上，对于行业趋势，公司董事会主席潘军如是说“房地产现在进入下行通道，过去唯规模论，认为规模越大越安全，现在更强调现金流和利润”。

此次花样年交出的中期业绩报告中，合同销售金额、总收入、归母净利润实现增长，而毛利率同比下降，“三道红线”中踩中一条，负债问题也受到投资者的广泛关心。

花样年的“二次创业”，仍在路上。

控制节奏成高频词

业绩会上，花样年提到了多次“控制节奏”，包括控制拿地节奏和投资节奏。潘军表示，“要把经营重点放到整体运营效率上，确保现金流的安全；土地选择方面要确保能够有现金流。”

根据财报，2021年上半年，花样年围绕长三角、成渝、粤港澳大湾区、京津冀都市圈及华中都市圈，扩大战略纵深，在建及待建项目土地储备建筑面积约1186万平方米，总规划土地储备3843万平方米。

对于控制拿地节奏，执行董事兼地产集团首席运营官张惠明称，2021年第一次集中供地之后，6月份后市场比较激烈，花样年在6-8月份要多看少动，观察下半年第二批次供地，提升精准度。对于拿地预算，潘军表示，上半年预算62亿，全年预算为100亿元。

从上半年的拿地数量来看，花样年已经在控制节奏。今年上半年，花样年新增6幅土地，而2020年全年是20幅，已然放缓。

房地产调控不断进行，7月份行业行业整体周转率、销售速度出现了下行，今年第二拨供地速度在减缓。潘军说要看未来的大趋势，投资结构方面要进行调整，关于城市的选择、产品线的匹配、企业运营效率，都须有相应的应对。

下大决心降负债

保持谨慎，保持安全。财报显示，花样年的财务结构相对稳健。上半年合同销售281.2亿元，同比增长60.6%；总收入109.5亿元，同比增长18.5%；归母净利润1.53亿元，同比增长58.7%；毛利约为22.77亿元，同比下降26.76%；毛利率20.8%，较2020年下降3.8%。

根据数据，2020年房企平均毛利率为26.7%，花样年不及行业平均水平。花样年对此表示，毛利率下降是行业的趋势，未来随着最近两年销售水平较高的项目和城市更新项目逐步确认收入，毛利率会有较好的提升。

“三道红线”方面，剔除预收款后的资产负债率为72.7%，净负债率为74.8%，现金短债比为1.59，花样年踩中一条。

如同行业内降负债成了主旋律，花样年同样迫切。根据财报，花样年现有168.5亿元借款、343.7亿元优先票据及债券、以及2.68亿元资产抵押证券，借款达515亿。借新还旧导致成本不断攀高，财报显示，花样年融资成本较去年同期上升了19.6%。

今年7月，国际评级机构惠誉将花样年评级展望从“稳定”调至“负面”，认为花样年对美元债券融资的高度依赖，债务资本市场的长期疲软可能会对该公司的信用状况产生负面影响。

5月份以来，花样年境外美元债价格波动比较大，第四季度有第三笔美元债到期，引起投资者关心。

对此执行董事兼首席财务官陈新禹回应，“公司对此非常有信心”。针对12月份到期的美元债，花样年将以自有资金解决，一块是拿地，还有一部分是大宗资产出售。12月份还有9.5亿人民币债券，花样年已经启动，交易所、证监会在正常进行前期批复工作。

业绩会上，花样年管理还层表示，计划到2021年底将美元债占总债务比例下降至50%以下，促使融资结构更加平衡，有效降低融资成本；10月和12月份美元债偿还之后，从全年来讲，花样年整体负债将控制在500亿人民币以下。

大湾区有50个城市更新项目

控制了拿地节奏，花样年目前手握可售货值有1800亿，每年可稳定带来超过400亿销售额。深耕在大湾区，目前花样年位于大湾区的城市更新项目规划土储达2094万平方米，有50个城市更新项目。

根据估算，花样年城市更新储备总货值4671亿元，其中可售货值达到2829亿元。业绩会上，管理层表示每年要实现不低于两块城市更新地块的转化。

管理层分别介绍了今年三个旧改项目的进度，深圳坪山二期上半年完成了集资备案，拆迁进行到90%以上，有信心今年底完成供地；深圳龙华玉石新村项目正在按计划整体推进；惠州新光项目上半年完成村企合作方案，下半年目标将完成区政府审批，之后挂牌、招商，并且签订土地使用权出让合同。

直言“房地产处于下行通道”和不再“唯规模论”， 曾提出冲击千亿规模的花样年，在2020年度业绩发布会上，将2021年销售目标定位600亿，目前来看，上半年完成约47%。与此同时，近年来花样年也在处理一些资产，包括长期类投资项目，如商场和酒店，以减少负债，增加现金流。

两次调整赛道后，以“二次创业”之姿回归地产的花样年，不知能否在调控大趋势下，迎来自己的花样年华。