中报观察｜降本增效、四平台协同 胡葆森称建业是长期价值主义者

观点地产网 8月18日晚间，建业地产公布2021年上半年的成绩单。

期内，该公司实现收益203.57亿元，较2020年同期上升56.4%，溢利为10.25亿元，同比上升30.4%，净利润率为5.0%，下跌了1.0个百分点。

就数据而言，建业地产的部分经营指标出现增幅减弱，甚至下跌现象，但总体来看，这家根植于河南的老牌房企，步伐依旧稳健。

据投资者透露，于8月19日举行的建业地产中期投资者发布会上，主席胡葆森提到，在复杂的市场环境下，建业地产还是跑赢大市。

在胡葆森看来，建业的“稳”源于战略的“准”。

据了解，建业地产成立于上世纪九十年代，2015年，该公司启动了新蓝海战略，提出从房地产开发商向新型生活方式服务商进行转型和升级，2021年，该公司提出大中原战略，加快走出河南。

政策在变，市场在变，建业也在变。

据投资者转述，一个多小时的发布会，有关建业过去29年的变化、公司的规模与利润、未来的发展规划……成为讨论的重点。

降本增效

胡葆森是个长期价值主义者。

在此前的采访中，他曾提到，因为10-15年前做了当时应该做的事情，做了正确的事情，才结出了今天这样丰硕的成果。

数据显示，2021年上半年，建业地产录得重资产合同销售金额310.53亿元，同比增长3.5%。前七月，该公司取得物业同销售总额333.76亿元，同比微增；总合同销售建筑面积435.95万平方米，同比增加为5.1%。

有投资者告诉观点地产新媒体，今年，考虑到疫情和灾情的影响，结合目前企业的情况和整个行业的情况，建业地产的将全年销售目标自800亿元主动下调到700亿元。

按照前七月的数据，该公司完成了全年目标的47.68%。对此，有熟悉建业地产的分析人士也提到，一般而言，下半年房地产企业的供货节奏会有所加快，建业完成全年700亿目标问题不大。

在规模竞速方面，建业地产并非“盲目型”选手，而是根据市场环境，不断调整前行速度。

此外，财报透露，上半年建业录得收入203.57亿元，同比上升56.4%；期内溢利为10.25亿元，同比上升30.4%；权益持有人应占溢利为人民币7.29亿元，上升0.3%。期内，毛利率为17.9%，下跌了5.8个百分点；净利润率为5.0%，下跌了1.0个百分点。

投资者转述称，胡葆森在会上提到，中原建业上半年的业绩增长了20%多，所以轻重资产相加，还是领跑了市场，目前仅建业地产在河南的市占率达到7.3%。

针对利润率下滑，建业地产的首席执行官王俊提到，利润受几个方面影响，其一，暴利时代已经过去，行业整理利润呈下滑态势；其二，过去几年，建业地产的规模在快速扩大的同时，费用和收入确认时间性的差异，对当期利润存在暂时的影响其三，去年疫情期间打折促销售楼，也有部分在今年上半年结转；其四，不动产项目周期较长，对利润也有影响。

但他始终认为，利润率下滑是一个暂时性现象。

事实上，自2020年开始，建业地产就提出，要把未来的2-3年称为“战略巩固期”，巩固过去三年快速成长的成果。在“战略巩固期”当中，建业地产大力要降低负债率、提高盈利能力、提高成本控制能力。

王俊提到，近两年公司大力提倡降本增效、精细化管理，未来公司的利润率情况会得到明显改善。

在降本增效之下，建业地产的负债水平也有所下降，盈利能力、成本控制能力等各方面亦有所提升。

数据显示，上半年该公司的净借贷总额约为118.13亿元，净负债比率约为92.6%，有息负债余额约282.93亿元，较2020年末下降了9.6%，一年内到期的有息负债占比约为30.1%，而去年末为48.7%。

此外，上半年，建业地产宣布派发中期股息每股14.75港仙。同期，刚上市的中原建业亦宣布中期股息为每普通股8.6港仙。

对于中期派息，有人欢喜有人愁，部分投资者担忧，大额派息会影响企业的现金流。胡葆森则提到，中期派息对集团的现金流影响不大。

数据显示，建业集团于2021年6月30日的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为164.80亿元。

王俊在会上也提到，全年将会继续降负债，保障现金流，首先确保企业资金资产的安全，其次要提升利润率，要在降杠杆的基础上，实现全年的业绩。

走出去与四平台协同

回顾建业地产的上半年，最值得称道的事件或许是中原建业敲钟上市。

5月31日，中原建业正式于港交所主板挂牌上市，开盘价报2.5港元，截至收盘报2.64港元，总市值87亿港元。这是继绿城管理后，港交所内上市的第二家代建股，更是胡葆森麾下的第四个上市平台。

随着建业集团向新型生活服务商转型，旗下建业新生活、中原建业、筑友智造等平台的重要性愈发凸显。不少投资者担忧，建业地产这一上市平台在转型后扮演什么角色？未来是否会逐步被边缘化？

对此，有投资者告诉我们，胡葆森在会上多次强调，未来即使建业新生活的市值越来越大、中原建业的销售额超过建业地产，地产平台作为压舱石、主力军的角色，是不可代替的。

他还提到，未来，走出河南的主力军主要靠轻资产模式的中原建业，而建业地产的主要任务是守住河南这个根据地，但不排除向周边一些城市进行投资开发。

据了解，自1992年成立以来，建业地产始终持深耕河南市场，2019年，建业地产实现了河南省122个县及县级以上城市的全覆盖。

同样在2019年，建业地产首度提出以郑州为原点，以300公里为半径，以轻资产的模式不断走出河南，而后在今年年初，建业地产将其外拓的半径继续拉长。彼时，胡葆森表示，将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。

在他看来，建业地产自2004年就提出了“根植中原，造福百姓”的核心价值观，如今提出服务大中原并非权宜之计，也不是心血来潮，而是累积了近20年的初心延续。

数据显示，2021年上半年，建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约236.7万平方米，新增储备建筑面积约663.3万平方米。截至2021年6月30日，该公司拥有土地储备建筑面积约5621万平方米，其中权益建筑面积约4082万平方米。

从中原建业的数据来看，截至2021年6月30日，中原建业已在116个市县开展业务，其中包括河南省的99个市县和新疆、海南、陕西、山西、安徽、河北6省和自治区的17个市县。上半年，新签约的52个代建项目中，省外项目有9个，新增合约建筑面积92.86万平方米，占总新增合约面积的16%。

6月末，建业地产及其附属公司与荣华集团权益所有人签署投资谅解备忘录，由此扩大“走出去”的半径。

但王俊在投资者会透露，由于疫情的影响，双方的的沟通非常不便，交通、人员调派、尽调工作进展不太方面，所以目前和西安荣华合作是暂缓，等到疫情恢复之后，将会继续推进相关工作。

从2008年上市至今，建业地产的规模从不到200亿元发展至千亿，从1个上市平台到如今的4个上市公司……外界总说，建业创下了单个省份销售破千亿的奇迹。

但胡葆森却说，建业的四条赛道刚刚打造好，跑的姿势还不够优美，速度还不够快，假以时日，不用太长的时间，大约两三年时间，建业的战略价值将会得到更多的释放。