盈利能力走弱，招商积余能否拯救低迷股价？

盈利能力弱、股价低迷的招商积余(行情001914,诊股)选择在深夜公布了中期业绩。

毛利率创五年新低

8月17日，招商积余披露2021年半年度财务报告。报告期内，其实现营业收入47.79亿元，同比增长23.56%，完成年营收目标103亿元的46.4%；归母净利润2.48亿元，同比增长38.85%。

目前，招商积余致力于布局“大物业+大资管”两大核心业务，且不再从事新的房地产开发。从业绩贡献来看，公司营收主要依赖物业管理业务，期内共取得44.36亿元收入，较去年同期增长23.68%，占据总营收的92.84%。

招商积余在半年报中直言，物管业务的增长主要得益于原有物业管理项目增长、以及新拓展市场化物管项目的增加。今年1-6月，招商积余物管业务新增在管项目82个，其中住宅项目和非住宅项目各有13个和69个，在管面积较年初增加874.58万平方米，实现新签合同额13.59亿元，同比增长20.59%。

截至今年6月底，公司总在管项目已增至1520个，管理面积约2亿平方米。其中，作为公司物管收入排名前五的深圳、山东、四川、江苏和北京合计拥有管理面积8511.07万平方米，占比42.63%，报告期内共获取23.86亿元收入，为公司贡献了53.79%的物管总营收。

事实上，招商积余物管业务的毛利率并不高，上半年毛利率仅10.58%，较上年同期11.23%下降0.65个百分点。其中，来自基础物业管理的毛利率10.7%，较去年同期减少0.22个百分点，来自专业化服务的毛利率减少2.52个百分点至10.08%。

作为其核心业务，物管业务毛利率的下滑也直接拖累了公司整体盈利能力。半年报显示，招商积余上半年毛利率13.54%，创下近五年新低。东财choice数据显示，招商积余2017年-2020年的中期毛利率分别为20.65%、22.66%、20.47%、13.83%。在净利率方面，招商积余依旧徘徊在5%以下，虽然较去年略有上升达到4.39%，但与同行业物企仍有较大差距，亿翰智库数据显示，2020年上市物企的净利率均值为14.1%。

诸葛找房数据研究中心认为，招商积余盈利能力较弱或有两方面原因，“从企业发展来说，或是由于企业为追求规模快速发展，对利润指标的重视度相对较低；从企业经营来看，项目分布较为分散且投入成本较大也有一定影响。”

此外，由于招商积余不再从事新的房地产开发，部分房地产尾盘销售减少，上半年利用遗留的房地产开发业务实现营收7188万元，占总营收1.5%，较上年同期下降24.86%。在遗留地产项目中，衡阳中航城市花园项目尚有土地储备近50万平方米，天津九方城市广场项目地下部分施工已完成，尚待进一步开发，目前两项目公司股权均已委托招商蛇口(行情001979,诊股)经营管理。

股价持续低迷

投资者对招商积余盈利能力的担忧情绪也反映在二级市场上。

期中考“交卷”后，招商积余股价下行的局势愈发难以遏制。业绩公布当天（8月17日），招商积余收跌4.24%，报13.31元/股，全天成交金额1.46亿元，换手率1.6%。这一跌势依旧在持续，并在次日一度探底至12.2元/股。

事实上，招商积余的下跌行情已持续了一年多。截至8月19日收盘，招商积余股价跌至12.67元，据东财choice统计，其近一年累计跌幅已达到63.5%。招商积余自2019年底完成重组、将业务重心转向物业和资管后，一跃成为A股市场最大上市物企，公司股价也在随后半年青云直上，并创造了38.43元/股的最高记录。

但好景不长，股价的狂欢盛宴在2020年中期业绩发布后戛然而止。

2020上半年，招商积余的13.83%毛利率创下多年来最低。此外，公司经营性现金流持续多年为负的问题仍未解决……

如今，招商积余现金流为负的“痼疾”依旧待解。数据显示，2018年-2021年的中期业绩中，其经营活动产生的现金净流分别为-1.43亿元、-5.64亿元、-5.33亿元、-4.39亿元。诸葛找房告诉《国际金融报》记者，“这一现象或也反映出企业的经营与发展模式出现了一定不适。”

据其分析，对于企业经营，现金流为负或将导致企业外围活动承受一定的资金流动性压力，对于后续高质量发展有一定的阻碍作用；另一方面，也不利于企业提高自身影响力，或将进一步导致企业输入投资和市场评价等出现下滑。

面对股价的“跌跌不休”，第二大股东中国航空技术深圳有限公司（下称“中国航空”）也在积极寻求离场机会。从2020年7月到2021年5月，中国航空前后3次共减持669.77万股，截至6月底其持股比例已降至11.32%。

对于公司股价未来走向，诸葛找房认为，在企业针对问题做出相应调整后，未来或将逐步摆脱股价下跌过大情形，但从市场角度来看，物业股或将逐渐进入放缓时代，股价下跌或许仍然难以避免。