炒房真要凉凉！住建部“喊话”问责调控不力城市后，11城密集打“补丁”

调控的靴子密集地落下来。

继8月2日金华、东莞、广州黄埔区相继出台新政后，8月5日，杭州、成都、北京三地又“集体”发布新规，分别从升级限购、管控住房赠与行为、限制假离婚购房等方面为楼市调控“打补丁”。

自住建部7月22日表态“对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责”以来，2周内已有上海、绍兴、无锡、合肥、武汉、杭州、东莞、金华、广州市黄埔区、成都、北京等11城（区）出手调控，从买卖、土地等方面收紧调控。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆对时代财经称，目前楼市调控都是“因城施策”“一城一策”，强调的是城市主体责任。但从国家统计局数据来看，上半年全国商品房销售额创历史同期新高，70个大中城市中也有不少城市的房价环比增幅1%，所以个别城市政府会感受到比较大的压力，楼市调控可能继续维持收紧的态势。

限买限卖，打击炒房预期

曾经暴涨的房价让人“谈之色变”，也催生了种种乱象：通过“假离婚”获取购房名额、多楼盘登记以增加摇中几率、“借道”赠与获得房子等等，投资客更在其中“八仙过海，各显神通”，刺激了炒房情绪、抬升了市场预期，让房子离居住属性渐趋渐远。

通览近期各城新政，从需求端、供给端着力，抑制投机炒房是11城不约而同的选择。其中，需求端政策主要从房屋赠予、离异人士购房、人才购房、摇号购房、二手房限售等方面压实政策管控，供给端调控则通过调整土地竞价规则、严格购地主体资格审查、“竞品质”等方面稳地价、稳预期。

住建部表态后，上海首先响应。7月23日，上海出台加强住房赠与管理规定，通过赠与方式转让的住房，自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数。这将堵住上海楼市，尤其是新房市场的漏洞。在上海楼市的“打新潮”中，涌现出一批具备购房资格、尤其是连续缴纳几十年社保但名下无房的购房者，其中甚至有90多岁的老人。而之所以名下无房，将房产赠与家人是主要渠道。

为了获得购房资格或首套房资格，不少人不顾婚姻的严肃性，上演一幕幕“假离婚，真买房”的闹剧。据中国新闻网报道，仅近一段时间以来，北京就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。但这个漏洞将不复存在，从8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方不得在北京买房。

过去几年，人才争夺战在多城展开，购房优惠成为吸引和留下人才的重要砝码，购房限制相对宽松。以广州市黄埔区为例，不仅人才可不受户籍限制购房，其父母、配偶父母、成年子女均可在黄埔区范围内购房。但这也给投资客带来可乘之机，黄埔区成为广州市房价上涨最快的区域。但从8月2日起，黄埔区开始取消人才住房政策。

武汉、东莞、杭州则从销售端给楼市降温。武汉规定，购房者要先取得期限为60天的购房资格认定，且一次只能在一个楼盘进行购房登记；杭州则规定，新房摇号销售时，如购房人数与房源数比例大于或等于10:1，则按照社保缴纳月数或人才类别高低进行排序，以一定比例入围公证摇号。

增加持有成本和再交易难度能更精准地掐住投资客的咽喉。东莞将住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，并对热点楼盘的限售期限由3年延长到5年。金华也开始实行住宅限售，取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。

而在供给端，杭州则通过下调土地溢价率、由“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”等方面控地价、增加市场供给。此外，杭州还推出“竞品质”试点地块，引导房地产市场供应高品质住宅产品。

诸葛找房数据研究中心对时代财经表示，“多城陆续发布调控政策，涉及层面趋于多维化，调控方式、力度及密度均出现了显著升级。一方面，大多数城市的调控属于打补丁政策，是对以往政策的查漏补缺；另一方面，部分城市的调控加码中存在内在制度的优化，优先保障刚需和保障人才住房的政策倾向，或将在一定程度上解决大多数人的‘买房难’问题。”

被约谈5城仅金华出台政策

在上述“打补丁”的11城（区）中，金华是唯一近期被住建部约谈过的城市。7月29日，住建部约谈银川、金华、泉州、惠州、徐州等5城，并将5城纳入房地产市场监测重点城市名单。

5城被约谈是因为“新房和宅地价格增长过快、市场预期不稳”。今年上半年，5城新房和二手房价格涨幅均居高位，有4城二手房价环比涨幅曾跻身全国前十。如金华1月份二手房价环比涨幅达1.3%、创历史新高，今年6月又达1.0%，在70城中位列第二；徐州上半年二手房价环比涨幅四次超过1.0%，5月以1.4%的涨幅居70城首位。

住建部副部长倪虹要求，5城要切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。“各地要增强工作的积极性、主动性、创造性，确保完成稳地价、稳房价、稳预期的目标。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经称，未来地方政府要负起调控的主体责任，在坚持对市场进行监测的前提下，及时发现问题，前瞻性地储备政策、及时出台政策，在市场出现回升或过热趋势之前把它摁住。“地方政府要对市场秩序的整顿形成管理办法、实施意见或规章制度并长期执行。”

约谈房价上涨过快城市是今年房地产调控的一个最重要手段，目前已有18个城市被约谈，今年上半年，广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安等13个城市先后被住建部约谈督导。

升级调控、楼市趋稳是多城被约谈后的统一反应，房住不炒、让住房回归居住本质的调控决心也越来越成为社会和行业共识。

李宇嘉对时代财经称，目前这些政策会继续在热点城市落地并持续执行，非热点城市在必要时（如棚改、受热点城市辐射）也会启动这种调控。“目前的政策还有很多有待完善。下一步的调控，首先将保持政策的稳定性、连续性，其次市场秩序整顿将常态化、形成长效机制。”

住建部的督导作用日益明显。7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光提出“着力建立房地联动机制”，“限房价、控地价、提品质”，“建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制”，这在近期各地新政中均有所体现，他同时提出的“加强房地产金融管控”或是下一步政策的重点。

诸葛找房数据研究中心对时代财经称，下一步的调控或将从市场秩序、涉房资金方面入手。首先加大房地产金融监管，遏制部分涉房资金运作乱象；其次，完善房企三线四档融资管理规则，促进房地产市场长久稳定发展。

住建部等相关部门也给房地产市场秩序整治定下明确的时限。7月23日，住建部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。