李军与观点面对面：蜜蜂精神

编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

观点地产网 2010年，凯文·凯利的《失控》中文版正式在中国发行，其中提到的“蜂群思维”，受到诸多企业家的推崇——

当一群蜜蜂要搬家时，蜂王其实是没有明确方向的，几只蜜蜂开始四处侦察，寻找新的家园。等找到备选地点后，它就会回来对着蜂群跳八字舞，另一些蜜蜂跟着它去查看。如果也觉得很好，会回来一同跳舞，这就吸引了更多的蜜蜂去查看。

只有大家都觉得好的地点，才会收获最多蜜蜂的青睐。最后，最大的蜂群获胜，带着蜂王前往新家园。

这就是蜂群思维，看起来每只蜜蜂所做的都很简单，但最后却做出了复杂而正确的决定。

同样是2010年，绿城也处于“失控”边缘，绿城的一群“小蜜蜂”开始了一场思想与行动实验（参见《代建4.0王国·绿城管理代建方法论》），结果成就了中国代建第一股（HK.9979绿城管理控股）。

这其中，李军就是其中一只出去侦查的“小蜜蜂”：他拓展并实施了绿城的第一个商业代建项目，并最终将绿城代建业务带到了香港资本市场。

向死而生

7月骄阳如火，我们与老朋友李军相约杭州。

恰逢绿城管理上市一周年，李军和他的团队看起来轻松又激昂。

周年庆祝会议上，李军与团队探讨的问题核心，不是总结过去一年发生的事，而是思考接下去的路怎么走。在他看来，代建模式的价值还没有被市场充分理解，新进场的玩家也大多未参透其中逻辑，真正的竞争还未开始。

作为摸着石头过河的代建第一股，当问及绿城管理的境况有何变化时？李军一针见血道：“去年是生死问题，今年是发展问题。”

我们惊讶于这样的表达，追问之下，李军淡淡说：“去年，这家公司差点就没了。”虽然李军不再就此展开，但我们也能感受到，绿城管理成功上市的华丽外衣下，个中艰辛难以想象。

其中有个细节也许可以管中窥豹。去年上市前后，绿城管理的中层人员变化很大，不少骨干被同行重金挖角，这其中当然有作为行业领头羊的超常待遇，但同时也有不少人是因为发展压力及激励不到位等原因选择了离开。

我们不知道李军最终以什么方式稳定了核心团队，但我们依稀记得李军在上市祝捷视频中对团队坚守的感慨，以及对母公司股东的感谢。据说，此事背后离不开时任绿城中国董事局主席兼行政总裁张亚东的勇挑担子、力推促成。

不过，资本市场对此还是非常审慎的，绿城管理的股价在上市最初的七八个月中一直处于横盘状态，交易清淡，背后就有不少投资人对管理团队稳定性的担忧。

变化发生在今年3月份。

绿城管理交出了上市后的第一份成绩单，年报表现非常靓丽，更重要的是核心经营数据虽然经历了疫情的影响，但均获大幅增长。归母净利润增长超35%，经营活动净现金流超9亿，分红派息比例达65%。

当然，股价的真正爆发是4月20日李军的朋友圈事件。一张增持公告另加一句“人生要么滚烫、要么滚蛋”，彻底点燃了资本市场的情绪，随后几天绿城管理的股价一度涨超40%，市值增长近30亿。

其实在此之前，李军已经通过变卖唯一房产、自掏腰包6次增持绿城管理的股票，而这次的增持是其中金额最少的一次。

不过投资人也许并不在乎金额大小，看重的是他的自我“锁定”：主动承诺所持有的股票在未来三年内不减持。

这是职业经理人少有的动作，尤其在当下的房地产市场环境下。资本市场读懂了李军及其团队的决心，给了个大大的赞。

代建风口

代建模式源自欧美的轻资产服务，和中国及香港主流的房地产重投资模式不同。为了符合上市要求，绿城管理在上市前端的股东审批、PN15、合规审查等环节前后奔波了三年之久。而作为首家上市递表的代建企业，资本市场相关规则和评估体系都没有样本可循，定价、审批等问题也颇为复杂，为此绿城管理需要自行创编招股书、寻找各类行业顾问支持、获取联交所与证监会的审批等。

“我们回复了联交所无数轮问题，做了上百场路演，介绍我们是一家服务型的轻资产公司。”

走完这一遭，绿城管理现在可以分享自己的经验帮助其他代建公司进行IPO工作了，而香港联交所对新的代建股也是按照绿城管理的上市规则同样要求。

“今年中原建业上市成功，明后年还会有更多的代建企业分拆上市。”李军展望：“房地产投资与开发相分离将是大势所趋，这样既能有效隔离投资端的金融风险，又能突出开发端的专业价值。代建将是继物业分拆之后的又一个风口。”

不过，要迎风飞翔是需要很好的平衡技巧的，访谈过程中李军不止一次提及战略选择与能力建设问题。

绿城管理作为行业先行者，可供借鉴的前例太少，未来一切似乎都充满不确定性，李军坦言：“有时候确实担心会走错路，也许我们今天做的一个小小决定，在三五年后会产生重大影响。可是在无人区你能怎么办？方向大致正确就只能往前淌。”

在最近流出的上市周年内部讲话中，李军进一步剖析了中国城镇规划建设用地的构成。他认为，未来城市居住用地比例将发生重大变化，开发主体将发生重大变化，政府保障类物业将更加凸显，公建配套、城市更新等业务将成为主流。

“与十年前比较，代建的业务范畴发生了巨大变化，包括我们的客户结构、区域结构；现在要向政府、国有企业，以及核心城市群倾斜。”

由于国家政策支持保障类物业、租赁性物业，今年上半年绿城管理拓展的保障房业务已超过历史峰值，在建的保障房面积超2500万平米，是中国最大的保障房建设服务商。

这种趋势下绿城管理具有明显的先发优势：“我们现在有四分之一的团队在做政府保障房业务，目前还没有竞争对手，未来计划逐步开拓产业运营、城市服务等内容。”

“我们知道城市会长期存在，但需要不断的更新和建设，那为城市提供专业开发与更新服务也将是长续的；这将是代建的星辰大海。”

蜜蜂大使

这次的访谈我们替很多感兴趣的同行提了一个问题：做代建，绿城为什么能跑在前头？

李军的回答很简单：价值观。

“很多人认为绿城能做代建是因为有出彩的产品体系，以及有溢价能力的品牌效应。其实不然，最底层的原因是因为创始人宋卫平先生的分享理念。”

李军进一步解释，代建过程会接触很多企业，有些企业还在初创期，带有明显的老板文化，有些企业已经做大做强，开始进入规范治理的职业经理人文化。“但绿城管理很特别，我们提倡的是利益相关者文化。因为代建过程中我们既不是老板却要追求效益，也不是最终购房者却要维护消费者权益，因为这事关绿城品牌；同时还要协同各类供应商提供优质服务，不能一味低价中标、结果东西很差。所以整个代建过程我们会同时代表各种不同的利益群体，这就需要我们平衡好各方利益，要追求共赢、更要懂得分享。”

为此，李军借上市周年之际将绿城管理的价值观再次浓缩和提炼，委任了一个拟人化的蜜蜂为企业形象大使。

李军解释道，地球历史上曾出现过像恐龙这样的庞然大物，但现在只能在博物馆中看到化石，相反像蜜蜂这样的小动物，却能够穿越地球周期。

一方面，那是因为蜜蜂的轻，不仅仅是身材轻盈，更重要的是组织简单。李军笑着说，蜜蜂不会说话，也没有微信，但它们的沟通效率很高，房子造得很好。只有能迅速做出决策的敏捷组织，才能应对快速的环境变化。

另外，蜜蜂能帮助植物授粉、传宗接代，干的是有价值的事情。虽然它也采走了一些花蜜，但人家就是有本事将各种花蜜酿成更高甜度的蜂蜜，这体现了专业能力的价值，就如同代建的增值效应。

最后，蜜蜂辛苦工作不仅仅是为了自己生存，它酿的蜜会分享给族群、留给后代，甚至造福人类。所以懂得分享才是生存之道。

今年的5月27日，绿城管理联合当代绿建、华润置地、金地管理、雅居乐房管以及中原建业5家代建领军企业，组建“轻资产联盟”，并召开了首届“中国代建价值峰会”。

这6家联盟企业囊括了代建行业的“老中青”三代，规模总和则占了代建市场的“半壁江山”。

观点在采访上述企业时，大家非常认同绿城在代建领域里的领头羊作用，很多代建企业还保持着与绿城管理多频次的参访与沟通机制，背后都敬佩绿城管理能毫不避讳地分享他们的模式研究、企业治理、代建经验等。

懂得分享，这也许就是李军能当选联盟首届轮值主席的原因。

就如同他所说的：学习蜜蜂，做一家简单、利他的企业。