周敏琦与观点对话：优钺资管要做有挑战的事情

编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

观点地产网 “优钺选择了自己的一条路，虽然初期的时候很难，但我觉得是正确的。”

谈及多变的市场环境之下的压力时，优钺资管执行总经理周敏琦显得泰然自若。

他坦言，随着房地产行业调控层层加码，“三条红线”“集中供地”多举并行，整个行业大洗牌越来越成为业内人士的共识，“以前那些基金管理公司能够开展的业务，目前很难开展，有些陆续已经退出这个行业了。对我们来讲，可能这方面受的影响会比较小。”

房地产行业的风浪从未停止过，与之息息相关的基金领域也随之波澜起伏。房地产私募基金这条赛道，潮起潮落，总有人不断思考其运作的模式。

优钺资管诞生于2017年，是景瑞控股旗下专注于房地产私募股权基金业务的资产管理平台。作为景瑞“大资管”战略布局的排头兵，优钺资管聚焦于“募、投、管、退”基金化运作，致力于链接“投资人端”与“资产端”，打造景瑞一体化资产管理体系。

截至2020年12月，优钺已累计发行地产股权基金19只，累计基金管理规模约76.7亿元人民币。

与观点地产新媒体交流时，周敏琦透露，2021年上半年优钺新增基金规模13亿元，到目前为止累计基金管理规模约90亿元。

聚焦股权投资

2021年的市场并不平静，除了政策变动带来的影响，基金市场本身也充满了不确定性。年初整个基金行业的振动，外加众多地产商纷纷试水地产资管平台，行业内普遍感到大环境的压力。

在周敏琦看来，所有行业内的房地产基金都感同身受，无论从政策环境或者市场环境，压力都比较大。

不过他补充，政策环境的变化让地产行业的利润回归常态，这对非标类基金的影响会更显著。而对于专注股权投资的优钺资管来说，影响则相对有限。

据周敏琦所言，在2017年成立之初，优钺资管内部便给自己画了一条红线，即不做简单纯粹的非标固收类产品，其从一开始便明确了做股权地产基金的定位。

选择专注股权基金这条路，在最初的时候业务开展有一定难度。“一个新公司也没有什么积累，业绩也在逐渐创造过程中，我们去和很多投资人讲公司的理念，包括我们的对市场的研判、我们要做的事情等等，初期很多股权投资人是很难接受的。”

前期积累之后，与股权投资人建立了信任关系，便成了优钺资管前进中的一大资源。据介绍，优钺每年会和存量投资人重复合作一些新项目，同时再引进1-2个认可其理念的投资人。

谈及非标投资，周敏琦表示，大环境下私募基金很难再像以前那样找到比较好的项目或是信用主体，如果持续做下去未来爆雷的概率会比以前高很多。

周敏琦认为，私募基金公司做非标或是固收类的融资不是一个好的选择。在集中度越来越高的情况下，与银行、信托这些持牌机构相比，私募基金难以匹配到良好的信用主体，这样的商业模式将导致公司发展吃力。

“对私募基金来讲，一定要摒弃原来的商业模式，去走另外一条路。”

看起来，周敏琦对优钺选择的道路信心满满，“相信以后，陆陆续续这个行业也会出现很多类似纯聚焦于做股权投资的基金管理人，类似优钺这样的（公司）。”

拓展投资项目

尽管聚焦于股权投资为优钺资管规避了不少风险，集中供地之后，央企、国企等头部开发商分食了一二线城市大部分土地，相应地留给优钺资管的项目投资机会不可避免地缩水。

对于私募基金来讲，不得不去思考未来市场可能发生的变化。是否愿意下沉到三四线城市市场中，是摆在基金人眼前的现实问题。周敏琦认为，选择下沉市场的前提条件是有没有这方面投资管理能力和风控能力，如果没有的话，下沉可能是一个灾难。

相比下沉到三四线城市，优钺还选择了拓展投资项目这条路。

“可能接下来因为疫情的影响、周期的影响，持有性物业会有些机会。”周敏琦如此判断。

在优钺资管的成长路上，前三年的业务开展大部分以住宅为主，且以景瑞内部的项目居多。对此，周敏琦解释是，住宅开发相对于其他的持有性业务，有更好的回报收益。同时，周转速度较快，对基金的周期要求没有那么高。

“我们希望通过三年多的时间积累，然后在端到端的投资能力、管控能力、投后管理能力方面都有很好的提升迭代，内生的能力能够形成。”

接下来，优钺计划慢慢延展业务范围，除聚焦住宅之外，也向办公、公寓类型产品延展。

相较于住宅项目，投资办公、公寓类产品则有着更高的回报要求。优钺希望能够在投资端获取更高的投资溢价，同时嫁接集团内部的管理能力，做好产品的定位、改造，提升运营能力。

从2017年成立至今，在周敏琦看来，这段时间对于优钺资管是一个积累的过程，这期间很多项目聚焦于机会型的开发业务为主。“从2021年接下去这一段时间，可能是我们加持业务发展的一个业务期。”

他透露，未来优钺资管也会越来越多做一些多项目组合的基金，然后基金投资期可能跨度也会越来越长。

以下是观点地产新媒体对优越资管执行总经理周敏琦的专访实录：

观点地产新媒体：截止到现在基金的数量和规模上，有什么最新的数据吗？

周敏琦：今年我们有几个基金成立并且要投资的，投资人包括国内某金融机构、2家国企和一美国的私募资本还有加上已经在备案、准备要投的是3.4亿基金，合计新增了13亿，这样累计到目前为止股权基金管理规模约90亿元

观点地产新媒体：未来除了住宅项目会考虑投资一些其它类型的地产产品吗？

周敏琦：优钺的业务开展三年以来，大部分底层项目还是以住宅为主。对房地产私募基金的投资人而言，既然选择投资这类产品，自然是预期私募基金的投资收益可高于市场其它一些标准产品的投资回报。

前面三年为什么投住宅开发？因为在这个周期里面，住宅开发相对于其它一些持有性业务，有更好的回报收益，同时周转速度会比较快，并且基金的周期可能要求没那么高。对投资人预期有比较好的匹配性。接下来，除了开发类投资之外，我们会慢慢延展投资范围。

对优钺来讲，可预见大概聚焦三个方面：第一个是住宅开发；第二个是办公改造类；第三是公寓类。

办公和公寓去年受疫情的影响比较大，我们觉得随着周期的一些波动，接下来可能会有比较好的底层资产陆续出来，可能是一些困境资产或者是可以提升改造空间的标的，这需要投资人长久关注，然后深刻挖掘，这一块可能是我们未来比较重要的一个点。

观点地产新媒体：目前大部分基金投向了景瑞自己的项目多一些，是否未来会考虑投资其它开发商或企业的项目？

周敏琦：优钺前面的业务投景瑞内部项目会多一些。首先，要看为什么做这个事情？从成立初期，我们的投资人或者LP是股权类投资人，不是非标固收类的投资人。因此必须保证我们投资的项目是主动管理，项目回报能够有可控性，不是简单的、纯粹的非标类型。

怎么保证做到这个事情？初期做一些内部的项目，安全性等各个方面会更到位，这也是我们希望通过三年多的积累，然后端到端的投资能力、管控能力、投后管理能力都有很好的提升迭代，内生能力能够形成。

如果在这三年的积累过程中，内生能力能够形成，未来如果外部有好的项目，我们会考虑和外部投资合作。

比如我们有一类不纯粹只是投景瑞内部的项目，优钺管理的一个基金叫优邦基金，这个基金就是不定向的、多项目、滚投的一个组合基金，和海外很多标准投资基金类似。这个基金收益表现很好，基金投资的绝大部分项目都是很多股东、很多开发商合作的，景瑞只是其中的一个合作开发商。

观点地产新媒体：现在很多开发商都设立了自己的资管平台，站在您的角度，您会觉得这个市场的竞争压力在加剧吗？

周敏琦：环境压力大，我觉得都普遍认同。所有行业内做房地产基金的，大家都感同身受，就是压力比较大，无论是政策环境或者市场环境。相比较下，我觉得优钺有一点不一样的地方，也是区别市场很多房地产公司的基金公司。

房地产类基金公司设立时有一个初心，就是到底做什么？因为市场绝大部分这种平台公司无非就是两类，第一类就是给自己做融资，第二类是除了自己，对外再做一些非标投资。

现在整个政策环境变化比较大，首先房地产行业调控持续，大家都逐渐意识到“房住不炒”是基调，然后“三条红线”“集中供地”等让整个行业大洗牌，导致房地产行业不存在什么暴利，利润率也逐渐回归。所以，对于很多之前做非标的房地产基金来说影响是比较大的。

优钺对这个行业怎么看？第一，这个行业会一直存在，因为房地产行业这么大，也是国民经济的重要组成部分，不可能消亡；第二，房地产基金也是整个行业的重要组成部分，国内以前为什么那么多愿意做非标固收类？因为那个时间段，这种刚好是最容易做的。

但优钺的理解可能会有一点不一样，我们在2017年成立的时候内部给自己划了一条红线，不做简单纯粹的非标固收类产品。也就是说2017年开始的时候，我们就要求自己做的就是股权基金。

开始那两年，我们的业务开展难度很大，一个新公司没有什么积累，业绩还在逐渐创造过程中，很多股权投资人很难接受，因为这个需要很好的积累过程。

但其实我们相对于其它基金公司有一点比较好，就是我们在2017年、2018年做的那些事情，很多股权投资人发现能赚钱，然后整个基金管控、管理链条过程中他们也能参加，有问题和他们一起去解决，所以对我们的信任慢慢积累起来。

同时，我发现2017年开始参与的那些投资人有一个现象，就是股权投资人，一旦跟基金管理人建立信任关系，它会重复一些投资，然后一起走得比较长久。这就是是信任的力量，对基金管理人来说对这个信任是无比重要的事情。

所以现在很多资管新规也好，国家对行业管控也好，以前那些基金管理公司能够开展的业务目前很难开展，有些甚至陆续已经退出这个行业。对我们来讲，可能这方面受的影响会比较小。

另外，我们在四年多时间里能有那么多股权投资人，是我们很好的资源，也是很好的合作伙伴，也是陪我们一起往前走的重大动力。基本上，存量投资人每年都会和我们重复做一些新项目，同时每年引进1-2家比较好的、有出资能力的、也认可我们理念的一些新投资人。

其实不用太着急，这个过程中行业一直会存在，不会消亡，所有人也需要有基金产品的配置。

如果股权投资人一起往前走，也是一个长远的过程，所以优钺选择了一条初期很艰难的路，但我觉得是正确的。

相信以后这个行业也会出现很多类似纯聚焦于做股权投资的基金管理人，类似优钺这样的公司会多起来，我觉得对整个行业可能也是好的方向。

观点地产新媒体：非标的基金未来的生长空间会不会越来越小？

周敏琦：国内目前房地产环境很清楚了，从政策大环境、行业竞争等角度来看，未来集中度会越来越大。

其实很多头部的公司，他们天然最匹配的是一些头部持牌机构，银行也好、信托也好，这些持牌机构、金融机构已经是他们的很好的合作方了。私募基金是很难跟持牌机构竞争的。

对应大环境，私募基金也很难再去像以前那样找到比较好的项目或者是信用主体，然后做一些非标项目。如果还要做，那很可能是在项目的风控或者信用合作主体上放低底线，我认为未来爆雷的概率会比以前高很多。

换句话讲，如果还要按这条路一直往前走，这个商业模式一定会导致公司越往前走越吃力，而且爆雷的概率越高。

私募基金公司选择做所有非标或者固收类的融资，不是特别好、特别理想的事情。我们市场的供应主体是一些持牌的机构，已经能够完全满足这些类型的资金要求。

未来，私募基金一定要摒弃原来的商业模式，走另外一条路才是比较正确的。

观点地产新媒体：集中供地以后，国企、央企还有一些资金实力比较雄厚的企业成为拿地主力，他们对私募基金的需求会不会相对较低？项目投资机会变相会不会减少？

周敏琦：首先头部的国企、央企不是我们的合作伙伴，他们也不需要外部的资源，特别是私募基金的资源，因为私募基金高于传统收益的要求，合作性不是特别强。

其次，假如一线二线城市集中拿地以后，国企、央企等头部开发商集中度的确会提高，的确会导致一二线城市的合作机会减少，这是很现实的问题。

对于私募资金来讲，可能要思考未来市场发生变化应该何去何从？这其实也是很重要的，因为市场变化了之后，必须要面对是否愿意下沉到城市下面。

做这个的前提条件，是有没有这方面投资管理能力和风控能力，如果没有的话，下去的话可能是一个灾难。

第三，基金公司要看有没有其他外延性的行业，比如持有性物业、办公、公寓、商业、物流、地下车位、IDC等。因为市场在变化，我自己个人判断，接下来受疫情、周期的影响，持有性物业会陆续有些机会，但是可能需要随着市场的判断做些前瞻性的研判。

观点地产新媒体：优钺资管的“募、投、管、退”这四个点中，您觉得哪一个困难度是最高的？

周敏琦：相比较，“募”的挑战压力更大一点。投、管、退其实可以内生做完，这个链条下会发现自己内部搭系统，各个机制可以内部调理。

“退”的话，我们的路径相对都是比较清晰的。“投”的话，这个行业本身有自己的特点，所有项目如果积累足够多的话，会发现投的客户也好，开发商也好，包括这个城市也好，只要积累足够多，会发现可能熟悉性会在能力圈范围之内，会很舒适，挑战性不会很大。

但“募”会有更多的挑战性，因为每一个LP特性不一样。对我们而言，也需要丰富多彩的、多样性的LP。LP可能来自不同行业，决策层有不同性格，对投资回报等各个方面的要求也不一样。可能每次都会接触到新的投资人，沟通方式或者传递的信息都完全不一样。

另外，所有股权投资都需要有信赖的过程，当一个人是陌生的时候，愿意把钱交做你的LP时，一定是建立了很好的信任关系，这个信任关系需要磨合的过程，这方面挑战其实是很大的。

但我觉得这也是很有价值的事情，对很多经营管理公司，如何做好“募”的工作，是区别基金管理公司的很大一个因素。