大名城"脚踩红线"加杠杆拿地 加码上海市场能否力挽狂澜

时至年中，众多房企正在为销售成绩庆祝。对比之下，上海大名城(行情600094,诊股)企业股份有限公司（600094.SH，下称"大名城"）显得异常低调，这家公司迟迟未披露销售额。

克而瑞数据显示，今年上半年，大名城销售权益金额50.5亿元，在行业中排名158位；而在2019年与2020年同期，公司排名在120位左右。

与之相对应的是，大名城在土拍市场上激情澎湃，在确立了"大力发展以上海为核心的长三角一体化城市群"的企业战略后，近一年以来不惜冒着加杠杆的风险频频出手。

大肆"加码"上海市场

公开资料显示，大名城1996年成立，1997年上市，是一家老牌的闽系房企。其业务涵盖房地产综合开发、商业地产运营、金融投资等领域。地产销售规模始终在百亿徘徊。2020年的销售面积117.85万平方米，销售金额150.26亿元。

如今地产行业步入存量竞争时代，降杠杆、求稳健成为主流，而大名城却反其道而行之，想方设法增加土储。

6月21日，大名城以12.6亿元获得上海奉贤区庄行镇一宗地块，土地用途为普通商品房。业内一时议论纷纷，2020年全年，大名城的归母净利润仅为4.5亿元，此次拿地金额之高可见一斑。

大名城对上海的兴趣从2020年便已有表现。2020年，66家房企分获上海挂牌出让的92宗涉宅地块，平均每家1.3宗，其中大名城拿下6宗，在拿地数量榜上位居首位。

而在这之前，公司拿地集中于东南区域，华东地区的土储不断减少，在2019年已降至零。

据2020年年报，公司获取上海临港(行情600848,诊股)自贸区、临港奉贤片区、松江、青浦及福州金山等区域的优质地块，总计土地面积465亩，土地投资金额78亿元。

专注于拿地的同时，大名城也在加速开发。近期，大名城发布了"映系"产品品牌说明会，便是围绕着2020年在上海斩获的6宗地块，公司欲将之打造成新的高端产品线。

另据企查查数据显示，今年3月，公司旗下的兰州新顺房地产开发有限公司 （持股比例：51%） 因违法建设行为受到行政处罚；去年3月，上海名城实业有限公司 （持股比例：51%） 因对违反建设工程建设程序管理规定的处罚受到行政处罚。另外，公司及子公司数次因买卖合同纠纷被起诉。

资金链绷紧与低毛利率

品牌说明会的热闹安抚不了投资者的担忧。二级市场上，大名城近一年来股价呈明显下滑趋势。截至7月13日，该股仅报收3.76元/股，市值90亿元，动态市盈率为17.3倍。

有市场观点认为，对于此时的大名城而言，大肆拿地可能是一步"险棋"。

数据显示，2020年，大名城现金短债比仅为0.54，明显低于"三条红线"中"现金短债比不得小于1倍"的规定。踩中"红线"之外，2020年末，大名城经营活动产生的现金流量净额为-24.17亿元。

短期偿债能力也不乐观。截至2021年一季度末，公司货币资金为26.88亿元，短期借款与一年内到期的非流动负债合计超30亿元。

与此同时，大名城还要源源不断为子公司提供担保。公司4月25日公告称，将对各级子公司（含全资子公司）的银行或非金融等机构借款，提供总计不超过180亿元的年度担保额度，用于各级子公司项目开发及补充流动资金。

除对现金流造成冲击外，扩张还可能影响毛利率。克而瑞数据显示，上海今年推出的第二批集中入市项目中，27个续盘项目备案均价与其上期开盘均价基本持平。

2020年，大名城营业收入148.37亿元，同比增13.75%；净利润为4.5亿元，同比下降39.7%；扣非净利润4.25亿元，同比下降43%。

在此背景下，公司加权平均净资产收益率3.43%，同比减少2.5个百分点。

而在大名城增收不增利背后，是公司盈利能力出现大幅下滑。2020年，毛利率为17.8%，在申万地产行业138家公司中排名115位，2019年该指标还有27.12%；净利率为3.52%，2019年为7.65%。

具体来看，公司三个主营业务地区华东、华南、西北区域中，仅西北区域业务毛利率增长，华东、华南业务毛利率分别减少6.68个百分点、12.6个百分点。

对此，大名城解释称："本期综合毛利率较上年下降，主要系本期新增结转项目中华东区域的南京大名城、紫金九号、长乐紫金轩、福清紫金轩毛利率同比下降，且收入权重占比更高。"

上述"紫金系"是大名城出品的豪宅产品。以上海紫金九号为例，公司于2015年4月以50.76亿的总价拿下该地块，但此后遭遇政府限价、后续服务设施难跟上等问题，开盘后数次出现业主维权，"豪宅"定位受损。

市场观点认为，"高进高出"模式造成的滞销问题或将持续。如大名城在福州的"名城港湾"，也是该区域的地王。据测算，名城港湾实际可售楼面价约2万元/平。2020年下半年以来，该地周边新房销售价格下行，部分楼盘均价低于2万元/平。2020年年报显示，名城港湾仍在建设中。

同策研究院资深分析师肖云祥表示："当前在国家持续对房地产调控的背景下，很多城市出台了严格的限价、限购措施，房企要想大幅溢价出货的机会很小。"

未来如何破局

即使掣肘诸多，大名城为何依然频频拿地？《投资者网》近期就一系列投资人关心的公司经营方面的问题，联系到公司董秘与证券事务代表，但其并未正面答复，而是由法务部代为回答："敬请阅读公司2020年度报告。如有超出披露范围的解读和报道，法务部将保持关注。"

那就再多看看公司相关的业绩指标好了。

2021年第一季度，大名城营收约15.75亿元，同比下降33.9%；2021年上半年，大名城销售权益金额50.5亿元，在行业内排名由往年的120名左右，下降至158位。

大名城如今的状况，在其制定多元化转型战略时，便已埋下"种子"。

2015年，大名城制订了产业与资本双轮驱动的发展战略，表示要"打造金控业务多元化道路"。在此后两年，金控业务为公司业绩贡献不菲，然而到了2018年便开始一蹶不振，当年该业务亏损3亿元。

2020年，其金控板块营收仅约29万元，占公司总收入比例接近为零，金控板块已名存实亡。待到转型失败成定局时，房地产行业调控升级，行业巨头与中小房企差距日渐拉大，大名城已是进退两难。

4月23日，大名城发布公告称，公司控股股东名城控股、实控人俞培俤及其关联人将向公司提供财务资金支持，总计年度新增余额不超过50亿元。

与此同时，公司法人、总经理俞锦也在增加质押。大名城最新公告显示，俞锦累计质押7500万股，质押率60.6%，占总股本3%。

大名城似乎也做好了其他准备。今年6月，大名城参与上海土拍时，通过两家全资子公司上海凯悛实业有限公司和上海佰升诗企业管理有限公司拿地。而在2020年7月9日，大名城摘下上海临港新片区土地时，也是通过旗下两家全资子公司拿地。

有业内人士对此分析："大名城或许是在为后期的合作留出空间，不一定是现在达成了协议，也许后期会出售部分股权，引入财务合作方。"