汤玉祥干地产,逃不脱宇通模式 | 潜鳄浮沉录⑨

宇通集团、绿都地产实控人 汤玉祥

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

“要像造汽车一样造房子，用做汽车的精细度要求来造房子。”

这是很多老板喜欢的一个比喻。

杨国强用这个比喻，想说的是碧桂园的科技定位和建筑机器人，凌克想要说明的是金地集团的数字化转型，张剑则是要强调远大住工的装配式建筑全流程体系。

杨张峰也用这句颇为熟悉的话套用在了绿都地产身上。但杨张峰将其用在绿都地产，除了体现其用制造业思维“武装”地产的信息外，能解读出更多的含义。因为绿都地产正是源于汽车企业，更准确的说是宇通客车——中国最大的客车生产集团。

“全国每三辆大中型客车，就有一辆来自宇通；在全球每七辆大中型客车，就有一辆由宇通制造。”

宇通就是绿都地产的那棵大树，汤玉祥正是种树的那个人。从股权结构看，绿都地产和宇通客车的实际控制人都是汤玉祥。

可惜的是，成立将近二十年，绿都地产依然在 “乘凉”，汤玉祥并未将其培育成大树，从早期的操刀更换管理层，到引入 “龙湖三剑客”，再到如今向制造业转型，绿都地产一直处在中小房企之列。

汤玉祥在客车领域的成功，并未复制到地产领域。从绿都地产的发展轨迹可以看出，他的管理思维也在调整和变化中

绿都管理层变迁

宇通是2002年涉足房地产业务，绿都地产也是在这一年于河南郑州成立，起初汤玉祥对地产板块并不重视，直到赵岩2006年入职后才纳入宇通。

曾有知情人士表示，汤玉祥虽然强势，但是在早期对绿都地产并无过多干涉，除了地产板块负责人需要向其汇报，绿都地产职员难得见到汤其人。汤很能放权，在赵岩执掌绿都时，宇通派往绿都地产就是一个财务总监，在管理方面并没有派专人进入绿都管理层。

在这个期间，赵岩带领绿都先后在河南7个城市布局，使得地产板块在与宇通系的业务比例增大，成为与客车、重工并列的三大核心主业之一。

宇通开始对标建业地产，汤玉祥和建业胡葆森都是河南的大佬，起初汤很有信心，认为经过一定的时间是有希望的，2010年时对绿都的要求是达到建业业绩的40%，并不断缩小这个差距；另外还设定了一个利润逐年增长计划。

但是这些目标超出了其土地储备的承载能力，绿都内部认为这个规定过于苛刻。当时的绿都知名度有限，项目大部分处在三线位置，在郑州的项目很少，整体的储备量并不足以支撑其预定的销售额。

汤玉祥对标建业的希望落空，赵岩也在2013年辞职。传闻此后的绿都经历过一个生死关口，由于业绩一直上不去，规模很小，在2014年合同销售额仅36亿元，宇通有了停止地产板块，将其卖掉的想法。

后来引进知名的咨询公司罗兰贝格进行深入研究后，给出的意见是，绿都没有什么核心竞争力，提升规模比较难，如果换一批人，从中国地产前50强引进“高端人才“尚可一试。

下面员工猜测，汤玉祥有所心动，于是用了两年时间给绿都做了一个“大手术”，亲自操刀对中高层大换血，然后在2015年举荐冯劲义接掌绿都，又引入周德康、赵男男，由于三人都曾在龙湖集团任职，被称为 “龙湖三剑客”。

冯劲义执掌后，绿都全面开启全国化布局，将总部进驻上海虹桥，并启动了在A股的上市工作。2016年在上海举办的那场发布会上，三人以一场“脱口秀”的方式，将绿都高调推向全国公众视野。

“宇通和绿都充分对我们授权，我们以合伙人的形式组成管委会，用管委会形式对绿都进行管理，包括事业部层面，跟责任制差不多的形式。” 冯劲义曾说道。

虽然三人为绿都开拓了新的业务，但是从销售额来看，绿都地产并没有呈现出外界想象中的增速，2016至2018年销售额分别为156.9亿元、152.6亿元、194.3亿元，行业排名第99名、100名、110名。

2018年6月，冯劲义辞职， “龙湖三剑客”解体，绿都IPO辅导备案又遭终止，上市也无果而终。

此后的绿都再次回归宇通旧人手中，汤玉祥派遣追随自己多年的杨张峰接掌。

从简历看，杨张峰是宇通元老级人物，拥有18年的制造业从业经验，曾任宇通客车财务中心主任、宇通集团集团办公室主任、董事、总裁助理兼财务总监等职务。

汤玉祥的“宇通思维”

为什么会选择跨界来管理地产板块？

“老板说希望能做好房地产，让我管一管，所以我就过来了。当时没有想那么多，跨行业还是有很大的不同。”在一次采访中，杨张峰表示。

经历过人才引进后，汤玉祥对地产板块的管理思维再次发生了变化，让杨张峰将制造业的思维带入绿都，用制造业思维“武装”地产，希冀走出一条不一样的路。

当中蕴含的意味很多，或许绿都管理层的几次变化，在地产板块的多次尝试，让他有所感悟，绿都终究脱离不了宇通的制造业基因。

早期宇通设定的苛刻的财务指标，限制了绿都的扩张，而如今地产行业进入管理红利时代，掀起了一股向制造业精细化管理学习的潮流，让汤玉祥以及杨张峰找到了优势所在。

制造业与地产虽是两个不同的行业，但是也有相同之处。“90年代末到2015年前，制造业经历了一段快速发展的黄金时期，直到2015年左右行业见顶，公司间的竞争逐渐刺刀见红，比拼细节。” 杨张峰认为房地产目前也进入了比拼细节的阶段。

所以，与“龙湖三剑客”纯地产思维玩法不同，此前的绿都地产寻求规模的扩张，而如今杨张峰与汤老板的策略则是“先做强再做大”，与同行的打法反着来，不再追求规模。

但一个不可忽略的事实是，绿都地产毕竟是一家地产企业，虽然喊着风险控制，但在具体发展方面终归是无法跳脱一些行业规则和逻辑。企查查显示，从2020年底到现在，绿都地产多次向银行、金融机构和同行质押旗下公司股权，获得多笔融资。

据焦点财经不完全统计，绿都地产今年以来股权质押融资超1亿元，包括质押郑州绿杉置业有限公司、郑州绿祥置业有限公司100%股权予河南绿合房地产开发有限公司，这是一家绿城房地产集团旗下的企业；以及质押苏州绿铭置业有限公司股权予万向信托等。

汤玉祥还在寻找制造业与地产之间的那个平衡点。