房产税上海样本：按新房均价增长动态调整 十年税率无变化

5月11日，财政部等4部门在京召开房地产税改革试点座谈会，一时间，房产税话题再回舆论视野。

作为房产税征收试点城市之一，自2011年1月28日开始，上海市就已经按上海市政府颁发的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(下称“暂行办法”)来对部分个人住房征收房产税，迄今已试点了十年。

和重庆以高端豪宅为征收对象的侧重点不同，上海市主要以多套房拥有者为主要征收对象，并针对上海户籍家庭设定人均60平方米的免税面积，在一定程度上避免了对普通家庭的冲击，保护了刚需人群，同时也利于改变当前房地产税现有税赋“重流转、轻保有”的现状，起到了较好的示范作用。

2020年上海房产税降18亿元

时代周报记者对比了解到，2021年1月28日，上海市财政局、国家税务总局上海市税务局、上海市房屋管理局联合印发《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》沪财发〔2020〕18号(下简称“通知”)，该份通知的内容基本延续了2011年房产税征收的暂行办法，对所征收对象及房产税税率均无改变。

按暂行办法，目前上海市的房产税征收对象依然主要分为以下两种：

第一类：上海户籍。2011年1月28日起，上海本市家庭居民在本市新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

第二类：非户籍。非本市户籍在上海买房的，需要按照每个平方一定的税收比例进行缴纳房产税。

此外，因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房以及农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房，可暂时免收房产税。上述住房超出国家及本市有关房屋征收或拆迁的补偿标准的部分，应按暂行办法的规定，来计算确定房产税征免面积。

据时代周报记者查询上海税务局官网得知，目前上海房产税征收暂行办法的适用税率仍为0.6%，符合应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率则暂减为0.4%。

具体而言，2021年上海市统计局公布的上年度新建商品住房平均销售价格为36741元/平方米，按此计算，2021年新购入住房的相关购房者，如果每平方米市场交易价格≤73482元的，税率可暂减为0.4%，否则按照0.6%计算。

图片来源：上海市税务局官网

外地购房者张文夫妇(化名)向时代周报记者表示，2017年他们在上海购买了一套120平方米的房产，均价43000元/平方米。当时，按照非上海市户籍购置房屋情况来看，张文房屋均价为43000元/平，低于2017年房产税税率分界线51820元/平方米，因此房产税率为最低标准0.4%。因此所需要缴纳的房产税为：120平方米×43000元/平方米×0.004=20640元。

而另一位上海房东张雯(化名)则表示，自己现有的160平方米的住房于2010年购买，当时房产税还未出台，因此未计入应征税房产。但2021年年初，张雯又以80000元/平方米的价格购入一套100平方米的期房，按照规定由于超过了上海户籍家庭人均60平方米的免税住房面积标准，因此新购的这一套住房的全部面积(即100平方米)，都需要按规定缴纳房产税，预计今年自己需要应缴房产税为：100平方米×80000元/平方米×0.7×0.006=33600元。

据上海市税务局1月26日发布的《上海市2020年税收收入统计情况》显示，2020年上海市房产税收入为198.7479亿元(未精确到个人住房房产税)。有媒体报道，综合上海近10年房产税收入来看，开始呈现出逐年上升的趋势。

不过，时代周报记者发现，2020年上海市房产税收入还是较2019年216.835亿元略微下滑了18亿元。对此，5月13日，上海房地产市场研究工作者李战军在接受时代周报记者采访时表示，大概率是因为疫情期间，对部分企业所持有商业物业的租金及税收都有所减免，因此即便是略微有所下滑也实属正常。

专家：全面开征条件仍不成熟

在近日关于的房产税全面开征的讨论中，“全面开征房产税就能降低房价”成为争论的热点。时代周报记者近日采访多名业内人士，不少观点认为房产税对房价大幅下调的作用有限。

5月10日，景晖智库首席经济学家胡景晖发布评论称，房产税的出台不是简单的针对高房价，它是我们国家很重要的财税制度改革，解决地方政府土地财政问题，解决居民收入调节的问题。房产税的出台肯定会促进房屋交易和流通，抑制房价的过快上涨，但导致房价暴跌的可能性不大。

李战军也认为，从上海和重庆10年试点情况来看，上海和重庆两个城市的房产税试点都表明房产税跟房价的关联度一般。

“全国人大常委会公布的2021年度立法工作计划中，并未提及房地产税，全面开征房地产税条件仍不成熟。2011年1月28日起，上海和重庆两地陆续开始试点房产税，迄今已满10年，即便将来我国税制结构得以调整，流转环节的税收下来，持有环节的税收产生，大概率也不会改变我国商品房屋市场价格锯齿形上升的长期格局。”李战军表示。

同日，克而瑞研究中心发文认为，预计我国房地产税或将分步推进，并逐步扩大试点城市范围。譬如，在当下市场持续火热的核心一、二线城市率先试点征收房地产税，随后再推广到弱二线以及三、四线城市。而在总结上海、重庆的经验基础上，下一阶段试点城市或将适度扩大房地产税征收范围，并体现一定的政策力度。

5月14日，另一位二手房市场资深分析人士向时代周报记者表示，结合上海的房产税征收的情况来看，会根据不同时期的整体房地产市场的环境进行评估，并以市统计局的平均销售价格作为基准，对符合条件的个人进行减税，总的来说对房产税全面开征有借鉴意义。

“随着房地产税立法的全面推进以及逐步落实，可以预见上海房产税征收办法将更为细化。”上述人士进一步指出。