从新界古洞到广州南站 新鸿基地产143亿粤港大手笔拿地

新鸿基这两天收获颇丰。

4月27日，香港地政总署公布今个财政年度首幅售出的住宅官地归属，新鸿基地产以86.14亿港元投得首幅出售的古洞发展区住宅地，每方呎楼面地价约7184港元。

此前市场对该地皮估值约48亿港元至60亿港元。

有意思的是，就在同日，新鸿基地产亦在内地有所收获，斥资70.82亿获番禺区TOD地块，这也是广州此次集中拍地中成交价格最高的一宗地。

近期连续大手笔获储，或许暗含新鸿基对香港及内地发展的信心。

86亿港元中标

这是新界东北新发展区首幅推出招标的地皮，邻近规划中的北环线古洞站。地皮发展规模庞大，面积约20万平方呎，若以6倍地积比计算，估计项目可建楼面面积约为119.91万平方呎，预计可以供应1330个单位。

据卖地章程，中标者还须兴建不少于6.78万呎的公共运输交汇处，并于2025年9月前启用，整个项目须于2028年底前完工。

新鸿基副董事总经理雷霆在中标后表示，该地皮未来将是铁路交汇站，地理位置优越，未来同区亦有足够生活及就业配套，集团计划兴建中小型住宅单位，预计总投资金额约180亿港元，料提供约1330伙。

据悉，该区域对新鸿基并不陌生，其在古洞北新发展区持有大量农地。

对该地皮，发展商显然较为积极。该地皮于上周截标，共接获10份标书，由于项目规模大，投资额较高，参与入标以大型发展商及财团为主。

观点地产新媒体了解到，此次入标的财团包括长实、鹰君、九龙建业、恒地、华置、华懋、新地。除此之外，佳兆业与万科香港、嘉里建设与信置、新世界与嘉华国际、远东发展与会德丰地产亦提交标书。

呈现在最终的项目成交价上，亦远高于市场预期。此前市场对地皮估值约48亿港元至60亿港元，新鸿基地产86.14亿港元的中标价，高于市场预期上限43.56%，较三年前另一地产商补地价后的毗连土地呎价高约97%。

美联测量师行董事林子彬表示，这一成交价可见发展商对市道具有信心，并且看好新界未来铁路北环线一带的发展潜力，故率先“插旗”。

他认为，此次招标可成为后市一个新指标，预料可为区内一二手楼市带来刺激作用。

香港市况

“该地皮的成交价对该区地价有很重要的指标性作用，就等同第一幅启德出售的住宅地皮。”莱坊执行董事，估价及咨询部主管林浩文持有同样见解，但他在接受观点地产新媒体采访时亦指出，该地皮若要有合理利润，估计落成后要每呎卖18000港元起，这大约等同元朗目前的新楼楼价。

上水古洞是香港政府积极发展的区域，具备一定发展优势，但该区域的发展或许还需一定的时间。林浩文表示，以将军澳的经验，成熟期需要长达10年。

实际上，随着疫情好转，香港近期楼市较为畅旺。林浩文预计，今年发展商会积极推盘，一手楼销售仍然十分炽热，这股购买力能够持续到第三季度。

“现时的楼价比2019年高位只差约2.2%。如果第三季度可以通关，相信内地的购买力会涌入香港，尤其豪宅市场。在现时情况及数据分析下，预期今年楼价会上升3-5%，表现会比之前预计的好。”

香港的刚性需求，令楼价长期处于高位。

“随着疫情有逐步放缓的趋势，经济有望进一步复苏，有条件释放累积的置业需求。”花旗银行零售银行业务主管如是分析。

在花旗银行一份市民置业意向调查显示，有三分之一的受访市民认为未来一年楼价将会上升，比例较上季为高；看淡楼市的受访者比例按季下跌16个百分点至20%。

从数据上来看，4月28日，香港差饷物业估价署披露数据显示，今年3月全港私人住宅楼价指数报388.3，按0.8%，连升3个月，按年则升2.62%，创20个月新高。

有分析指，低息环境，各国量化宽松，货币贬值，令资产市场持续受追捧，加上香港新冠肺炎确诊人数下降，令入市气氛进一步回升。

新地香港与内地天平

无论如何，此次较高溢价中标，体现了新鸿基地产对该区域未来市况的看好。

若从住宅销售来看，观点地产新媒体了解到，截至2020年12月31日止六个月，新鸿基于香港的合约销售约113亿港元，主要来自邻近香港湿地公园的Wetland Seasons Park第三期、屯门御海湾第一期及东半山Central Peak第一期。

截至上述期末，新鸿基在香港的土地储备为5600万平方呎，当中包括约2230万平方呎的发展中物业，足够未来五年的发展需要；另有约3370万平方呎不同用途的已落成物业，分布香港各区。

而在内地，新鸿基于上述6个月业绩期内，按所占权益计算录得合约销售额约30亿元，主要来自全资发展项目东莞珑汇和上海滨江凯旋门，以及多个合作发展项目，包括佛山泷景和广州峻林。

截至2020年12月31日，新鸿基地产在内地的土地储备合共6690万平方呎，当中包括约1630万平方呎已落成物业，绝大部分位于核心地段，用作出租及长线投资用途；余下约5060万平方呎为发展中物业，约50%将兴建为可供出售的优质住宅。

2021年，新鸿基定下350亿元的销售目标，若要保持一定的销售增长，需要进行土储的补给。

这两天便收获颇丰——中标古洞宅地同一天，新鸿基地产旗下广州市新域发展有限公司以底价70.82亿元竞得番禺区南站核心区TOD项目地块，折合楼面价11493元/平方米。若加上需付出34.61亿元相关配套设施的建设成本，总投资金额高达105亿元。

也就是说，香港古洞宅地以及广州番禺TOD项目，新鸿基仅地价款就已达到约143亿元人民币。

值得关注的是，与古洞宅地一致，广州番禺TOD项目同样有交通枢纽建设要求。

根据番禺TOD项目的出让条件，竞得人取得的用地须用于广州南站一体化综合交通枢纽项目建设，且自持物业比例不得低于项目商业商务计算容积率总建筑面积的50%。

而新鸿基地产恰好擅长于运作此类项目，在香港发展TOD项目长达20多年，于多个铁路沿线的新市镇建设了20多个TOD大型综合体项目，并在内地有多个旧改及TOD项目打造经验。