万达商管去年业绩“滑铁卢” IPO传闻下的资产包窥探

在近来的上市传闻中，大连万达商业管理集团股份有限公司面向债券市场公布了2020年度业绩。在万达商管持续推进上市工作的节点，外界得以一探它的资产质素。

据公司报告披露，万达商管在2020年实现收入391.34亿元，同比下降50.25%；利润总额187.67亿元，同比下降44.4%；净利润138.8亿元，同比下降44.89%；归属母公司股东的净利润135.22亿元，同比下降44.58%。

整体而言，万达商管2020年多项业绩指标相较2019年下滑逾4成，其解释主要是2019年度有物业销售业务，产生利润较多，同时 2020年疫情导致酒店管理圣汐游艇等收入有所下降，酒店运营收入减少了27.4%，物业销售收入下降了100.17%。

值得注意的是，万达广场的整体毛利率为70.2%，较2019年增长16.51个百分点。其中投资物业租赁及管理的毛利率高达74.38%，虽然有所下降，但仍属于领头羊。它身后的主要竞争者中，华润万象城毛利率为72%，新城吾悦广场则为70.76%。

由于去年受到整体形势的影响，万达商管的财务亦有所恶化，在手货币现金415亿元，同比减少了超过240亿，其称构建商业广场、购买快钱资产包股权、购买理财产品和偿还部分有息负债等支出较多。

然而，该公司的短期负债压力并不轻，一年内到期的非流动负债480亿元，截至2020年12月31日，万达商管有息负债规模为1736.26亿元，其中短期借款8.04亿元、一年内到期的非流动负债(有息部分)478.62亿元、长期借款856.42亿元、应付债券367.53亿元、其他非流动负债25.65亿元。

万达商管在期内加速了各项沉积资金的回流，从地产集团收回湘潭万达等公司处置价款33亿元；收回一方等外部欠款17亿元。

2020年，万达广场开业45家，完成年初原定开业目标。与其他商业购物中心的遭遇相似的是，该公司整体开业计划都被迫调整至下半年，原定全年的目标压缩至6-12月完成，其中11月开业8座，12月开业25座。

2020年度，子公司万达商业管理集团有限公司新设子公司112家，纳入合并范围。目前在建的有17家万达广场，分别位于哈尔滨、天津、丽水、河源、杭州、重庆、武汉等地。

据观点地产新媒体了解，2020年万达调整了整体的商业布局计划，加大了在一线城市布局的力度，在北京、上海、广州、深圳都新开出了万达广场。

位于深圳的宝安福城万达广场，是万达首次进入该城市，同时也是以轻资产模式进驻，合作方为福城集团。同时深圳龙岗万达广场也计划在2021年6月，这个项目同样为轻资产模式，合作方为华南城集团。

万达商管集团在去年曾表示，截至2020年9月底，年内已签约“轻资产”项目53个。从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

轻资产业务面向的第三方管理输出，被市场认为是上市前极其重要的一步，而万达集团接下来的多笔动作似乎都是在为这部分商管业务的上市做准备。

目前市场上极少专注于轻资产商业资产运营管理的公司，上市的物业管理公司大多为综合住宅管理、商业管理、城市服务的公司。万达主要竞争对手新城的商管公司仍属于A股平台新城控股控制之下，而华润同样如此。

而3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

新平台万达轻资产商管公司被外界视为主要的上市对象。据悉，万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

至4月21日，据路透社报道，大连万达计划为万达轻资产商管公司融资200亿元，目标年底前在香港上市。

路透社称，此次IPO前融资主要目标是使万达轻资产商管公司的估值达到2000亿元，万达计划在7月前完成这项融资，并于9月提交IPO申请，珠海市政府将是本轮IPO前融资的牵头投资方。

于此同时，另一条线索显示，万达地产集团有限公司旗下乐山万达广场投资有限公司，近日亦参与了港股中国新城镇发展控股股东的股份竞标。该部分标的为中国新城镇的29.17亿股股份，占已发行股份数量的29.99%。

万达地产集团是万达集团旗下另一个地产分支，在2019年的业务整合中，万达商管完成房地产业务剥离，承接方便是新成立的万达地产集团。换言之，万达商管、万达地产分别代表的，是万达的轻、重资产模式。

观点地产新媒体了解，2019年，万达地产先是新增富泰(香港)投资有限公司为股东；此后万达集团退出，新增股东为深圳迪迅实业有限公司，后者穿透后也是境外公司。分析指，万达地产实际上已完成了“红筹”架构的调整。

不过，目前万达地产集团若想获得中国新城镇这一壳平台，仍需面对着中国能源建设集团有限公司、无锡市交通产业集团有限公司两位竞争对手。其中，中国能源建设集团目前还在推进中国能建与葛洲坝的重组工作，旨在实现“A+H”两地上市。

即便如此，无论是引入珠海国资推进万达商管分拆上市，还是通过中国新城镇实现万达地产集团借壳，都已显示王健林在加速推进重新对接资本市场的工作。

尤其是作为市场上的头部商业运营管理公司之一，万达商管的资本市场之路或许会比万达电影、万达体育要好走不少。