深圳七部门联手调查“深房理”揭开高杠杆谜团 密集调控已初见成效

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，发酵数天的“深房理”涉嫌炒房被举报事件，以深圳市七部门联合发布调查通告为节点，再度被公众聚焦。

近期有网民举报，“深房理”存在炒房行为。深圳七部门所发通告显示，有关部门已对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查。透过深圳七部门的通告，外界得以了解该“炒房团”的操作手法及事件梗概。

财联社记者了解到，“深房理”在通告发布当日紧急解散多个炒房群，有“深房理”会员要求退还会费但遭到拒绝；某国有银行深圳支行已在排查与“深房理”有业务合作的员工。而事件当事人“深房理”4月9日通过媒体发声，称代持买房并不违法，并质疑举报资料的真实性。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳楼市问题首先是杠杆问题，其次才是供求问题，一旦杠杆控制住了，楼市必然会降温。

“深房理”火速解散多个会员群

“深房理”是在微博认证的“房产专家”，拥有超过140万粉丝，会员年费3980元。近期，其被举报存在违法违规炒房行为。

据深圳市住房和建设局、公安局、市场监督管理局、地方金融监管局、互联网信息办公室、人民银行深圳市中心支行、银保监局的联合通报，七部门整理了“深房理”5条涉嫌违法违规的线索，包括教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格；以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资；提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房；涉嫌虚假广告行为；通过其公众账号、聊天群组发布虚假不实信息。

通告还称：“对于调查过程中发现的涉嫌犯罪线索，将移交公安机关依法处理。”

此前外界并不知晓“深理房”是如何炒房的，经微博用户曝光后，外界才得以窥之一二。而其手法的多样化和组织的专业化，出乎不少人意料。

此前微博用户“深房理装修队003”提供的102份“深房理摇篮会员合伙炒房材料”中，多份微信聊天截图显示，“深房理”群聊中，不仅有经纪人和会员发布“代持人招募股东”“分享信用贷和抵押贷”等代持、挪用经营贷的内容，甚至还有疑似民间放贷、非法集资的行为。

“摇篮会员”即加入“摇篮计划”的会员，“深房理”的“摇篮计划”号称可以提供从首付款到月供，事无巨细“一条龙式”服务以指导购房者突破各个环节。

“深房理”曾在2020年5月发布微博称，其为会员们提供全套“摇篮般房产投资解决方案”，工作内容包括：直接帮助零财富量的会员通过现有的金融工具和一些“技术处理”拿到首付款；通过获取学历、缴纳社保、工作单位、结离婚等拿到购房资格；利用现有房产和其他金融工具，增加财务持有量等。

记者在采访中获悉，深圳七部门联合通告发出不久，“深房理”便火速解散了多个会员群，群解散通知中称“请通知身边所有会员删除与理总的聊天记录，删除理总微信，立即，马上！”该通知中所说的“理总”，指的是“深房理”创始人李雪峰。

记者还了解到，在通告发布的前一天，某国有银行深圳支行已开始排查与“深房理”有业务合作的支行员工；并对2020年1月1日后发放贷款，抵押物为“诺德假日”、“佳兆业前海广场”、“中海阳光玫瑰园”、“名筑荔苑”、“前海时代广场”等五个楼盘的业务展开全面排查。

这五个楼盘均位于深圳前海片区，其中前4个楼盘正是数天前被网友爆料称之为“不能碰的杀猪盘”。这里的“杀猪盘”，指的是被炒房团控制挂牌价、价格虚高的二手楼盘。5个楼盘还被戏称为“深房理概念盘”，因5楼盘均是“深房理”会员重点炒作的楼盘。

深圳此前有深圳湾恒裕滨城、宝安中粮凤凰里两个小区的业主，因抱团涨价控盘，整个小区被官方停止二手房网签。而专业团队控盘，因购房者多通过合资、代持、信用贷加杠杆等多种方式买入房产，比普通业主虽然增加了控盘性，但同时也增加更多潜在爆仓风险。

经营贷推高楼市杠杆

此次风波最初被公众关注，是因为撞上了近期深圳严查经营贷违规流入楼市。

微博用户“深房理装修队003”在发布102份资料前，先举报了一名叫做“张帆”的购房者，于2019年申请385万元个人经营贷款用于炒房。“深房理”在最新的回应里，承认教导会员合作、代持炒房，但完全否认染指经营贷。而“深房理”是否帮助会员将经营贷流入楼市，或是七部门调查里最关键的一环。

一般而言，除房产可用作经营贷的抵押物，库存、应收账款也可以作为担保物，而违规流入楼市的，相当一部分是房屋抵押经营贷（以下简称“房抵经营贷”）。

房抵经营贷违规流入深圳楼市，与经营贷利率低于按揭贷款利率有关。

平安银行深圳支行一名员工向记者介绍：“经营贷利率执行的是LPR利率（目前1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%），本来LPR利率就低，加上去年的货币宽松政策，经营贷利率按市场资金情况降低。更重要的是去年扶持小微企业的政策。”

“房抵经营贷这个产品定价调整相对频繁。从去年疫情开始，为扶持小微企业，国家对很多行业企业进行贴息，定价逐渐走低。而按揭贷款利率一般都按地区指导执行，在此背景下，房抵经营贷利率逐渐就低于房贷利率了。”招商银行深圳支行一名员工补充道。

原本用于扶持小微企业的政策，炒房团却利用这其中的利息差，进一步加大了杠杆率。

深圳一名在疫情之后转入资金中介行业的从业人员向记者透露：“基本找我们办公司经营贷的客户都是为了投资买房的，500万元的贷款金额是起步价，1000万以上的最多。”他还介绍，甚至没有“红本”（房屋所有权证）的房屋也可以抵押，房屋所在地不限深圳，北京、广州、杭州、厦门等一、二线城市的房屋都可以作为抵押物。

李宇嘉认为，过去17年，深圳的金融资产占比增长，在四个一线城市中是比较快的，房地产恰恰就是驱动深圳金融资产暴增的工具。一方面，在企业主经营不善出现状况时，房地产成为实体企业主的一种退路；另一方面，为获得公司发展所需要资金，房地产也是这些实体企业用于展开融资的重要工具。

在李宇嘉看来，深圳楼市的问题并不只是供应量，还有杠杆问题。如果深圳人支付能力很强，首付比例较高，二手房指导价的效果可能相对有限，“但深圳高净值人群相对有限，这轮上涨中，有不少是通过杠杆炒作。”

中原地产最新数据显示，对比一月来看，三月市场降温明显。据了解，成交低迷走势下，由于诚心购买客户数量减少，三月份二手住宅成交周期进一步延长至265天，且议价空间升至3.7%。

“不仅是受调控政策影响，也跟市场资金量减少有关。资金减少，成交量也出现萎缩。新房表现比二手房要好，一、二手房倒挂现象仍然比较普遍，买一手非常划算，新房还是市场首选，特别是二手房参考价下，预计需求还会向新房市场分流。”深圳中原总经理郑叔伦介绍。