禹洲:林龙安的危机理论与长线思维 | 财报深响?

撰文 | 绿蜡

出品| 焦点财经

2020年初，针对如何看待疫情对行业及企业影响时，禹洲集团董事局主席林龙安用了丘吉尔的一句名言：不要浪费一场好危机，每一次危机都隐藏着机会。

2021年，禹洲并没有针对媒体举行线上业绩发布会，疫情效应叠加下销售额跨入千亿本应是值得庆幸的事情，然而其随之暴露的营收下降、利润摊薄、机构下调评级、资产负债率超线、股债双杀等问题成为行业及媒体关注的重点。

对于洪水，大禹治水用的方法是“疏”而不“堵”，同样面对种种后千亿显露的问题，林龙安采用的方式同样如此：直面危机，在问题中寻找转机。

近日，在接受相关媒体采访时，林龙安明确表达了一个观点：面对新的时代，行业需要新的“解题”思路，房地产已经回归到制造业的本质，要更加重视精致型管理，创新型的拓展，禹洲要走自己的路。

对于营收的减少，禹洲集团在业绩报告中称，主要由于受新冠肺炎疫情影响，上海若干物业项目的开发进度以及武汉、唐山的物业交付有所延期，导致收入递延确认。

“现在很多项目都需精装修完工才可以整体交付，以前有些是可以分批次交付，毛坯先交再交精装修。但是现在因为当时的合同约定，我们只能精装修完工才能交付。”

对此，摩根大通指出，禹洲集团2020年收入下降是由于部分项目延迟交付和合联营公司收入未能并表所致，武汉、唐山等城市受到了新冠疫情的影响交付延迟；若干高盈利项目未并表，被重新分类为合营公司的收入。

禹洲的想法是，未来，公司将加强运营管理并提高项目权益占比，提升合联营公司并表比例，预计2021年禹洲集团的确认收入将恢复正常，至人民币270亿元，毛利率将保持在20%的水平。考虑到公司2020年合约负债大幅增长至人民币230亿元，合约销售未回款金额超人民币200亿元（权益口径）。

摩根大通则认为，禹洲实现2021年确认收入的可能性非常强，2021年禹洲可售货值达人民币1850亿元，对于实现人民币1100亿元的合约销售目标没有风险。

毫无疑问，林龙安所用的是“长线思维”来审视企业发展路径。不论是，禹洲去年所强调的“上海-深圳双总部”模式，还是任命此前专注于粤港澳大湾区任职的新执行总裁萧睿，禹洲将未来更多的发展重点聚焦在大湾区及长三角。

从2020年新增土储来看，禹洲集团通过公开招拍挂、收并购、产城合作等方式，在上海、成都、武汉、重庆、合肥、苏州、无锡、扬州和宁波等城市斩获18幅优质地块，总建筑面积约2847431平方米，以上新增项目全部位于一、二线城市。

截至2020年12月31日，集团土地储备总可供销售建筑面积约2310万平方米，177个项目，分别分布于六大都市圈共38个城市，平均楼面成本约为每平方米人民币6876元，满足未来三至四年的发展需求。

其中，集团在大湾区核心城市深圳、珠海、惠州布局3个优质城市更新项目。据了解，未来禹洲将继续大力推进城市更新项目落地实施，寻找区域内优质合作方，转化为优质可售资源。

在债务方面，依照“三道红线”融资新规，禹洲集团剔除预收款后的资产负债率为77.9%，较上年同期下降约1.2个百分点，超过阈值。净负债率为85.8%，较2019年末提升约15.6个百分点；非受限现金短债比为1.24，较上年同期下降约0.62。

焦点财经发现，据不完全统计，2020年禹洲仅国内发债近160亿元，而针对剔除预收款后资产负债率“踩线”，从2021年开年禹洲便开始马不停蹄地解决现金流及负债问题。

2021年1月4日，禹洲与摩根大通、瑞信、中银国际、花旗、高盛（亚洲）有限责任公司、摩根士丹利、瑞士银行、德意志银行、汇丰银行、中信银行（国际）、国泰君安国际、海通国际、东亚银行有限公司、中信里昂证券、中达证券投资有限公司及禹洲金控订立购买协议，发行5.62亿美元票据， 利率6.35%，票据所得款项净额将用于现有债务再融资。

年报显示，截至2020年12月31日，2020年禹洲平均融资成本为7.19%，较2020年6月30日的7.22% 下降0.03个百分点。通过内部的降本增效和优化运营费用管控，集团2020年行政开支同比下降26.31%，销售成本同比下降42.09%，分销成本同比下降35.11%。平均一年内到期债务占总债务比例为29.55%。

在现金流方面，于2020年12月31日，禹洲现金及现金等价物约为人民币344亿6882万元，现金短债比接近2倍。

此外，禹洲也通过物业分拆上市等其他方式增加融资渠道。

禹佳生活于2020年12月11日向香港联合交易所递交上市申请表格，以申请禹佳生活股份于香港联交所主板上市，目前处于上市审核阶段。

物业相比于住宅开发能够提供更加稳定的现金流，抵御风险，抗周期能力较强，禹洲物业分拆上市成功后，将有助于集团拓展融资渠道，寻求业务新增长点，从而实现估值重塑。

针对股价问题，林龙安也有应对行动。3月31日，林龙安增持禹洲集团130万股，涉资325万港元，而此前林龙安曾经多次增持禹洲股票。

禹洲对产品及城市的理解是，“进入一座城，深耕一座城”，2021年禹洲锁定的目标是：“立产品、优服务、提运营”，聚能人、强融资、精管理。据了解，2021年禹洲将施行两级半的管控体系，将把三级管控更加细化，从而快速和总部对接。

年报显示，截至2020年12月31日，禹洲集团累积合约销售金额约为人民币1049亿，同比上升39.74%；合约销售面积为6264616平方米，合约销售均价约为每平方米人民币16756元。