正商实业也要走出河南？百亿拿地后规模与债务调整

正商实业3月25日已披露了去年的业绩报告，据一位投资者透露，该公司3月30日召开了投资者业绩会，表示在确保郑州市场地位的同时，2021年更多精力还是在郑州以外的区域做拓展。

深耕郑州的正商实业，河南依然是绕不开的话题，但接下来或许也开始在河南之外物色新项目了。

至于去年下滑明显的收益、毛利，以及“三道红线”等数据，正商实业管理层也一一回应，尝试给投资者释放更多信心。

走出河南？

据介绍，正商实业一直以郑州作为主要根据地，在河南省内城市布局，重点拓展强二线城市和新一线城市。

观点地产新媒体查阅报告了解，正商实业2020年新增59幅地块中，47幅为通过公开拍卖以及其他合并及收购获取，且无一例外均位于河南省内；另有12幅地块，通过现金支付向母公司收购，但同样位于河南省内的郑州、洛阳。

事实上，去年也是正商实业少有的拿地“大年”，新收购的59幅地块总占地面积约达242万平方米，可出售/租赁总建筑面积约为520万平方米（基于最大许可容积率估计），总代价约达105.85亿元。

过往数据显示，2016年正商实业由公开市场所获取土地仅5宗，2017年增至14宗，2018年通过招拍挂等方式获得51宗地块，2019年摘得10宗地块。

一位投资者转述正商实业管理层的表态称，正商实业去年新获取土地货值达到384亿元，截至年底总货值约580亿元，基本上能满足将近2年时间的销售。

另悉，正商实业2021年拿地资金预计与2020年差不多，并明确表示，确保巩固郑州市场地位之外，更多精力还是在郑州以外的区域做一些拓展。

事实上，正商实业也在谋划“走出”河南，首选目标放在了长三角区域。

投资者引述管理层表态透露，河南省内还会选择一些优质的三线城市做一些布局，但更多会把精力投放在长三角区域新的项目获取方面。重点是拓展产业比较好、经济活力足、人口流动比较明显的长三角区域，在这些区域拿地会采取比较积极的态度。

据观点地产新媒体查阅年度业绩报告内容，到目前为止，正商实业年度报告上并未列出省外项目，仅在母公司正商集团官网上看到，河南之外共展示了北京、武汉、青岛、文昌四城项目，包括北京正商杏海苑、青岛正商蓝海港湾、文昌的海南正商红椰湾，以及武汉正商金域世家、武汉正商书香华府。

随着正商实业发展提速，母公司项目也将陆续注入上市平台，或许就包括这些省外项目，就如去年以23.68亿元收购母公司旗下郑州、洛阳5项目那样。

彼时5项目共有12幅地块，总建面达109万平方米。

旧改与规模

因为加大拿地与资产注入动作加快，2020年，正商资产规模也在快速增长。

数据显示，2020年，正商实业资产规模达到671.52亿元，增长29%，净资产规模78.89亿元，增加111%。与此同时，2020年合约销售额录得283亿元，比2019年增加25.8%。

对此，正商实业投资者回忆会议内容道：“净资产方面的增速明显快于整个资产规模的增长，反映公司的财务结构在逐步改善。”

但业绩报告披露的数据显示，正商实业去年收入80.69亿元，比2019年减少9.2%；利润是7.83亿元，比2019年减少了32%；毛利约为17.46亿元，较2019年减少约23.6%；毛利率为21.6%；公司拥有人应占溢利约为7.83亿元，较2019年减少约32%。

对于收入下滑、毛利减少的原因，正商实业的解释是——收益及毛利减少主要由于爆发COVID-19疫情导致若干物业项目的开发进展受拖延并延迟交付所致。另外，尽管已结转建筑面积因本年度内的新落成物业项目而出现整体增长（由2019年54.2万平方米增至2020年74.3万平方米），但国家对房地产行业实施的调控措施（包括住房限购及限价政策）导致物业的销量及售价下跌，并增加了交付的若干物业产生毛利的压力。

但管理层在业绩会上还是想给投资者释放更多信心，被问及收入、毛利下降问题时，强调去年影响毛利的只是“一个项目”。

对于有着丰富旧改资源的正商实业来说，未来毛利率或许还是可以向投资者作出一定保证的。

上述投资者透露，公司目前拿得更多的是旧改项目，“旧改项目本身的毛利率比较高，目前在30%左右的毛利水平”。

据了解，正商实业于郑州的旧改项目均要在土地整理之后进行公开招拍挂，通过招拍挂拿到土地之后才能确权土地储备。

目前，正商郑州旧改项目正根据公司的建设情况、销售情况，逐步把土地收储进行招拍挂，一方面是尽量降低资金占用，另一方面也是避免造成土地的闲置。

通过这种模式，正商每年在郑州有100万平方米的土地转化为确权土储，目前郑州市四环以内的项目整个土地储备建面差不多有3000万平方米。后期会根据公司的规模情况和郑州市土地储备的情况，可能会调整土地转化的速度。

至于每个企业都被关注的“三道红线”问题，正商实业称，单纯从上市公司的财务报表来看，的确“三道红线”全都超线了，但国内金融机构更加看重的是正商集团，就是地产板块上市和非上市部分整体合并之后的财务报表情况，截至去年9月30日的数据看，整个集团除了现金短债比这个指标超标之外，其他的指标还是符合要求的。

年报显示，2020年度，正商实业有息负债为151.35亿元，较2019年减少50亿元。在151.35亿元的债务构成中，一年内到期的短期有息负债为63.51亿元，长期有息负债为87.84亿元。融资成本2020年度为8.9%，和2019年基本持平。

“在2021年，仍会适度控制有息负债规模。”正商实业表示。