正荣地产土储货值达5000亿元 管理层称明年“三道红线”将转绿档

    本报记者 王丽新

    （图为正荣总部楼）

    “规模、利润和财务每一个指标都很重要，正荣地产（以下或简称正荣）要实现高质量的发展，要向管理要红利。”3月29日上午，在2020年业绩说明会上，正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝向《证券日报》等媒体表示，“2021年的销售目标是1500亿元，我们有信心完成。2021年，正荣要做到稳中有进，均好发展。”

    进入千亿阵营后，正荣地产便提出“新三年战略”，目标是在2019年至2021年实现规模、利润和财务结构三个维度的高质量发展。2020年业绩报告，是正荣地产交出的第二份“新三年战略”答卷。

    截至2020年底，正荣地产实现营业收入361亿元，同比增长11%；净利润35.6亿元，同比增长15%。“正荣地产注重长期主义经营理念，继续坚持高质量发展战略。”正荣地产管理层表示，接下来，公司将通过提升运营效率加快回款速度，以及多元化融资渠道降低融资成本等多种手段保证财务盘面稳健，预计2022年将全面降至绿档。

    土地储备货值达5000亿元

    实施“1+6+X”战略，深耕区域全国布局，依然是正荣地产投资布局战略。

    截至2020年12月31日，正荣地产总土储达到2845万平方米，储备项目达到216个，货值约5000亿元。公司项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的核心城市，其中82%位于一、二线城市或具有高增长潜力的地区。目前公司总土储权益比为2019年的稳步上升。

    据了解，2020年正荣地产新增土储总建筑面积达到714万平方米，新增项目46个，权益比和并表比分别达到70%和81%。新增的土储中有77%来自一、二线城市，43%位于长三角地区，31%位于海峡西岸，在区域深耕策略基础之上，持续加码长三角地区。

    在长三角地区中，正荣地产2020年重返上海市场，以低溢价在南京、苏州两大核心城市持续深耕，并扩大区域纵深至徐州、合肥、无锡、阜阳、宿迁、昆山等地。同时，2020年正荣地产在大湾区亦有所突破，以底价在佛山获得一幅优质地块。

    “"两集中"出让土地政策对行业影响是利好，会降低地价提升利润空间，正荣有14个城市涉及集中供地，这一制度考验房企资金运作能力，正荣地产相对比较有优势。”正荣地产管理层表示，接下来正荣依然会维持60%以上权益比，遵循“布局全国，坚持区域深耕，扩大战略纵深”的拿地策略。

    管理层表示，未来拿地投资将继续注重利润空间，投资回报率依然是拿地的重要标准，今年也要考虑全盘去化周期能力。

    明年将转为“绿档”

    融资方面，2020年，在市场融资边际逐步改善之际，正荣地产通过优先票据、点心债、银团、公司债、ABS等多元化融资渠道优化债务结构。

    报告期内，正荣地产加大了银行借款和境外优先票据的发行，成本较高的非银借款占比从2019年底的20%持续下降至6%，成本较低的传统银行贷款占比由2019年的42%提升至56%；总战略授信达到2549亿元人民币，外币债额度达到3.4亿美元。

    此外，公司还通过债务置换优化境内公司债、境外美元优先票据及境外人民币点心债的发行成本。这使得公司融资加权平均利率从2019年的7.5%下降至6.5%。2021年一季度，境外融资成本下降在6.63%至6.7%之间。

    据了解，在“三道红线”方面，正荣仅扣预资产负债率暂未达标，考虑到上市以来正荣资本结构的持续优化态势及管理层在财务方面的审慎态度，预计在2022年将三线全面降为绿档。

    “正荣是发展中的大中型房企，不仅要在规模上发力，还需要合理的融资规模去驱动拿地扩张，因此三道红线全面达标的计划是在新三年战略之后，这是基于正荣在整个房地产行业发展大势中的市占率规划而定的。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，不过，公司可以通过提高回款率，提高债务久期等房企来优化债务结构，寻求在杠杆、规模和利润之间的平衡。

    从目前来看，充裕的融资额度及多元化的融资渠道，预示着正荣地产的财务结构还有进一步稳健优化的可能性。因此，2020年正荣地产在境内获得了中诚信国际，以及大公国际资信评估有限公司给予的AAA（稳定）评级，跻身双AAA级主体信用评级之列，表明评级机构对正荣地产基本面及增长潜力的肯定。

    “评级的提高有利于融资成本的下降，这对提升利润空间也有所助益。”严跃进向《证券日报》记者表示，正荣地产这两年都在实施提升运营效率等方面的策略，包括精准投资提升多元化拿地、提升投资兑现度等各种能力，去强化公司的综合实力。

    总的来说，在新形势下，正荣地产扎实修炼内功，在经营上采取“深耕区域+高效运营”的模式，以区域深耕扩大业务规模，提升销售效率，随着销售规模扩大和优质土储权益占比提升，未来公司结转收入有望进一步提高。同时，把握潜力区域发展机遇，为公司持续增长积蓄动能，夯实高质量发展基础，估值空间有望进一步打开。

（编辑 孙倩）