管理层一年三变的正荣服务 “小步快跑”冲刺一亿管理规模

继上市热潮后，一家又一家物业公司纷纷披露了上市后的首份业绩单。

3月28日下午，正荣服务公布2020年年报，截至2020年12月31日，实现收入同比增长54.0%至11.03亿元，毛利同比增长56.8%至3.83亿元，毛利率同比增加0.7个百分点至34.8%。

董事会主席黄仙枝半年前提出的4000万平方米在管面积也已经落地，截至2020年12月31日，正荣服务合约建筑面积同比增长136.2%至8740万平方米，在管建筑面积同比增长80%至4130万平方米。

总体而言，正荣服务在上市后这一年仍保持了规模和业绩的正增长。

一位与会投资者表示，正荣服务近四年收入复合增长率为59%，2020年净利润增速为62.9%、超过业绩快报预期将近8个百分点，在已经披露的物业股中亦属不错。

据观点地产新媒体不完全统计，近期已披露2020年业绩的上市物业公司中，除正荣服务外，碧桂园服务、永升生活服务、金科服务等均在收入上实现了超过50%的同比增速，部分背靠龙头房企的物业公司如恒大物业等，虽然在营收同比增速略逊一筹、但净利润已经翻倍。

截至2021年3月29日，正荣服务近1个月股价累计涨幅为20.53%，但较之4.55港元/股的发行价而言，上市以来累计涨幅仅在10个百分点左右。

上述投资者透露，自正荣服务上市以来，控股股东欧宗荣已经连续3次增持正荣服务股份，管理层的表态是力争实现“一中三优”——突破亿万规模、净利润和在管面积保持50%以上复合增长率、服务品质与客户满意度保持持续上升、在未来三年达到50%以上增长率。

小基数与快增长

管理规模动辄以“亿平方米”为单位来计算的物业股中，正荣服务目前只能算是一家“小公司”。但正是因为基数不大，在连续扩张规模的道路上，正荣服务的增速相对显得更大。

2018-2020年，在管总建面分别为0.13亿平方米、0.23亿平方米、0.41亿平方米，复合增长率超过70%；合同管理总建面分别为0.25亿平方米、0.37亿平方米、0.87亿平方米，且第三方合同管理面积占比亦实现了逐年上升至64%——在物业公司大多背靠地产集团输送90%左右甚至以上的管理面积、贡献大部分收入来源的行业背景中，正荣服务64%的第三方外拓面积占比的确相对较低。

来源：企业公告，观点指数整理

据企业年报，正荣服务在过去一年不断拓展非住宅类物业，如写字楼、商业、公建、学校等等。截至2020年末，非住宅在管面积占比已经上升至44%，与住宅类几近持平。

同时，在新进城市中，正荣服务第一次拓展了度假村业态和城市服务项目，并于2020年11月发布商企物业服务品牌“荣企”，提供行政、资管、会务、餐饮、商务活动、设备设施管理等服务。

规模的变动往往对应着销售成本的变动，在物业管理行业中，这一指标的大头往往在于人员成本支出、分包费用、绿化及园林成本、水电开支等。在2020这一年，正荣服务销售成本同样有着超过50%的同比增幅：因业务规模快速增长，正荣服务销售成本由2019年的4.72亿元增至2020年的7.19亿元，包括上市行为等带来的行政开支1.4亿元；其增速又略低于收入增速，原因在于规模经济及信息技术带来的管控成本下降。

2018至2020三年间，正荣服务在收入与利润上均取得了连续的增长：收入从4.56亿元翻了两倍多至11.03亿元，毛利从1.21亿元同样翻了两倍多至3.83亿元；毛利率先是由26.5%快速提升7个百分点至34.1%，而后放缓增至34.8%。

来源：企业公告，观点指数整理

具体到细分业务中，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务同样是正荣服务作为物业股的三大收入来源。其中，就2020年，正荣服务物业管理服务收入4.87亿元、对总收入占比44%，非业主增值服务收入4.15亿元、对总收入占比37.6%，收入来源比例相对均衡，亦打破了物业上市股以单一物业管理服务收入占比过半的传统。

社区增值服务虽然收入仅有2亿元、占比不足两成，但毛利率已经连续两年维持在67%左右，为正荣服务的业务增长带来了更多可能。在年报中，正荣服务如此描述：“社区增值服务收入增加，主要由于在管面积和服务使用者增加及生活服务业务类型愈加多样化所致。”

但值得注意的是，高毛利率并不能完全代表高增长性——正荣服务社区增值服务（房管家、生活家、科技家、美筑美家）中的多项服务开展时间均不足一年，可持续性仍有待商讨。

据投资者反馈，正荣服务管理层将就这一部分发掘更多利润增长点：计划探索有地方特色的社区零售服务、老年人护理和社区健康服务；在非住宅项目中提供诸如植物租赁服务、午餐餐饮及食物配送等服务；规划贸易公司、工程公司两个亿万级业务。

改变与变动

按在管面积所在地域进行划分，正荣服务立足于长三角、海峡西岸两个重点地区，前者在管面积占比近半、收入贡献占比56.4%，后者亦对总体收入稳定贡献两成，均在2020年中稳居地域拓展前两名，在管面积分别增加了915万平方米、470万平方米。

环渤海、成渝两个地区的在管面积相对偏弱，又以前者最为突出：最新在管总建面为86.1万平方米，贡献收入为2427万元，对应总收入占比仅为5%。

据管理层对投资者的回复，目前物业市场仍未饱和，正荣服务仍可以大力拓展；同时开发商业、写字楼、学校、医院等非住宅市场，注重外拓——“主推全员试拓，发动全体员工拓展市场”，这与部分房地产企业所采取的全员营销方式类似。

未来新增面积中，正荣服务提出住宅与非住宅的比例预期为“五五开”，来自正荣地产和第三方物业面积的比例为3：7，2021年目标是合约面积1亿平方米、在管面积7000万平方米。

此外，管理层亦提出希望将物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的收入结构调整为5：2：3，即，在继续提升物业管理服务收入占比至50%的同时，降低非业主增值服务的收入占比，并维持社区增值服务的收入占比不变。

具体到正荣服务的新进业态上，投资者们对城市服务这一赛道更感兴趣。在投资者向观点地产新媒体所展示的一份手写笔记中，正荣服务目前已有3个城市服务项目。

其中，首个试点项目为福州市鼓楼区中山社区，规模为70万平方米、38个小区，目前团队已经进场，未来还会承接园区内的其他社区、街道、公园及其他公共设施服务。

第二个项目为与南京玄武环境公司合作成立了城市服务的合资公司，计划拓展玄武区内的服务运营，如城市资产服务、街道清洁绿化保洁等。“预计2021年这块承接40-50个街道内的物业自管小区以及公共市政服务管理。”投资者表示。

第三个项目则为2021年3月新取得的与福州高新区战略合作，涉及物业管理和市政服务方面。

据企业年报披露，截至2020年末，正荣服务总资产为19.76亿元，总负债5.92亿元，总权益13.84亿元，期末资产负债率下降到30%，较去年同比减少45.8个百分点。在上市所募得的12.67亿港元中，已有1.19亿港元用于开发正荣服务的信息管理系统、“荣智慧”服务软件以及用于一般业务营运等，剩余10.23亿港元可用。

收并购方面，正荣服务于2019年1月以7000万元现金收购江苏苏铁70%股权一事，因分三年支付，2021年还将支付最后一期资金。虽然上市后尚未开展相关业务、动用对应可使用的资金，但正荣服务管理层并非没有这个打算。

与半年前上市发布会上相比较，管理层提出的方向没有大变动：一是如优质的住宅物业管理公司，具备略高商业领域专业服务经验、政府服务部门经验的物业管理公司，二是同时满足在管面积超过500万平方米、年收益超过3000万元、平均净利润率达到8%以上，三是能够在管控区域内实现“1+1＞2”的效果。“目前的规模扩张会以招标为主，择机选择优质项目和新赛道进行并购。”

在过去的2020年，除上市外，市场公众与媒体更关注的是正荣服务管理层在短短一年内发生的数次人员变动，后者带来的讨论延续至今。

2020年8月，于上市前数日，刘畅辞任公司首席财务官、联席公司秘书及授权代表，改由王奕接任；2020年11月，上市三个月，黄圣因其他个人职业发展规划辞任执行董事，改由林晓彤接任；2021年2月，上市仅半年多，黄亮辞任公司执行董事、行政总裁，由林晓彤出任行政总裁、康宏出任执行董事。

对此，正荣服务管理层给到投资者的回复是，近两年物业发展为风口期，寻求上市的物企越来越多，对整个物业管理的需求量很大；公司管理层多是80后，在物业上也有自己的团队，从年轻人开始便进行培养，也希望能有更多优秀人才加入。

“我们不断培养一批新人和新业务，因为现在有一部分还是梯队管理，我们的人才好，虽然很多人进来挖，这也是很正常的。”

截至2021年3月30日下午收盘，正荣服务报5.15港元/股，日内涨幅为3.21%，总市值为53.43亿港元。