四年计提54亿减值，净利率不及百强房企均值！绿城中国挑战不断

2017年—2019年，绿城中国计提资产减值金额分别为9.79亿元、17.35亿元和13.76亿元，加上2020年的13.34亿元，共计提减值54.23亿元

《投资时报》研究员 吕贡

近一周时间以来，中国房地产企业进入业绩“收获季”，绿城中国（3900.HK）亦披露了2020年度业绩公告。数据显示，2020年其取得总合同销售金额达到2892亿元，较去年同比增加43%。不仅超额完成年度目标，并且重回销售排行榜前十，位列第八。在业绩发布会上，绿城中国的董事会主席张亚东表示，在营销方面，绿城中国2021年的合同销售额目标为3100亿元。

在盈利方面，绿城中国2020全年实现营收同比增长6.8%至657.83亿元，股东应占利润同比增长53.1%至37.96亿元。在整体行业受疫情影响的大环境下，绿城中国这份业绩可圈可点。

但是，亮眼的业绩并没有带动绿城中国股价上涨。业绩发布后的第二日，该公司股价即陷入下跌。截至3月26日下午收盘，该公司股价已由3月22日收盘时的11.86港元/股跌至9.67港元/股。

事实上，自2020年10月触顶以来，绿城中国的股价总体就呈现出一路走低的趋势。虽然期间出现多次回弹，但始终未达到此前15.08港元/股的高度。

为何业绩良好股价却不见涨？《投资时报》研究员梳理绿城中国近年财报数据注意到，该公司2020年个别盈利指标并不理想，权益销售占比不到六成，毛利率出现下滑，净利率更是低于百强房企均值。

此外，绿城中国连续四年计提上亿元大额资产减值的举动，难免引发了部分投资者的担忧。再加上近年来该公司管理层的频繁波动，或对该公司的经营扩张造成一定影响。

绿城中国近一年股价走势（港元）

数据来源：Wind

权益占比不足六成

绿城中国创建于1995年，主营房地产开发业务。2005年转制为外商独资企业，一年后成功在港交所挂牌上市。

据年报数据披露，在绿城中国高达2892亿元的总合同销售金额中，2147亿元均为自投销售，而权益销售仅有1194亿元。由此计算，绿城中国2020年权益销售占比仅为55.61%。

然而，据克而瑞公布的数据可知，在前20强房地产企业中，大部分房企2020年的权益销售金额占比均在70%以上。其中，中国恒大（3333.HK）、中海地产（0688.HK）和绿地控股(行情600606,诊股)（600606.SH）的权益销售占比高至90%以上，分别达95.10%、93.44%和90.00%。而占比低于60%的旭辉集团（0884.HK）也超过绿城中国2.39个百分点。

据财报数据披露，绿城中国近年来的权益销售占比总体虽有小幅提升，但均徘徊在60%以下的低位，2017年—2019年分别为53.15%、55.04%、56.72%和55.61%。有分析人士认为，权益销售金额占比较低或意味着企业销售成色不足，在规模扩张上更依赖于合作方的开发。

从新增土储来看，2020年绿城中国在41座城市新增85个项目，总建筑面积约为2041万平方米，同比增加65%。而其预计的新增货值将同比增加60%至3288亿元。其中，归属于公司的权益货值约同比提升74%至1885亿元。由此计算，绿城中国预计的权益货值占比应为57.33%，仍然低于60%。可见，在未来的几年里，绿城中国若想实现权益销售金额占比的大幅提升，并非易事。

四年计提减值54亿

《投资时报》研究员进一步梳理财报数据发现，绿城中国2020年的部分盈利指标并不理想。

表面上看，绿城中国2020年营收利润实现双增，但若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响，以及若干资产的公平值调整的税后净影响，该公司2020年股东应占核心净利润为39.93亿元，相较上一年的43.36亿元同比下滑7.91%。

对此，绿城中国在业绩发布会上称，主要系政策性限价因素影响，品牌溢价未能充分体现，毛利率出现下滑所致。

据财报数据披露，该公司2020年的毛利润为155.73亿元，与上一年度的156.40亿元基本持平。但同年度23.7%的毛利率却相较2019年下降1.7个百分点。其中，物业销售毛利率下滑1.3个百分点。

此外，绿城中国2020年净利率虽创近年新高，达到8.76%，但相较于同年度全国百强房企11.2%的净利率均值而言，仍低2.44个百分点。并且百强房企的净利率均值较上一年同期下跌0.7个百分点。在过去几年里，绿城中国的净利率最高时也仅达到2016年的7.67%，最低时为2018年的3.94%，长期徘徊在行业内的低位水平。

还需要注意的是，据财报信息显示，绿城中国2020年计提的资产减值为13.34亿元，与去年同期基本持平。其中，房地产类计提4.78亿元，另外8.56亿元减值拨备包括足球俱乐部的2.55亿元以及山东莱芜风景区拆除减值3.4亿元。

在此之前，绿城中国已连续三年进行减值拨备。2017年—2019年期间，绿城中国计提资产减值金额分别为9.79亿元、17.35亿元和13.76亿元。仅三年时间就计提了40.90亿元，加上2020年计提的数值，共计54.23亿元。

值得关注的是，在2019年的业绩发布会上，部分小股东就曾表达过对绿城中国连续减值拨备的不满，并称业绩“爆雷”。对此，绿城中国董事会主席张亚东曾向投资者致歉，同时表示不认可“爆雷”的说法，称“市场上觉得有差距，只可能是信息不对称。”

高管频动

在2020年业绩会发布前夕，绿城中国突然公告宣布，两位执行董事周连营和刘文生同时被免职，不少于四分之三的绿城在任董事签署了书面通知。至于罢免原因，绿城中国将其归结为退休及合理调动。

值得关注的是，公告披露的一处细节引发了外界疑问。据公告显示，周连营曾指出对其中一名董事的意见，而该意见经审核后，被认为与事实不符。对此，绿城中国方面则表示，并不知悉刘文生、周连营各自与董事会有任何分歧。

据最新消息显示，绿城中国委任吴文德、洪蕾为执行董事，填补了刘文生与周连营二人离任后的空缺。资料显示，吴文德、洪蕾均为中交系高管。

事实上，这并非绿城中国高层第一次出现大调整。资料显示，从2018年8月至今，该公司在短短不到三年内连换三任行政总裁。2018年8月，“老绿城人”曹舟南主动辞去公司执行董事、行政总裁职务，中交集团张亚东接任行政总裁。2020年年底，张亚东又将行政总裁一职交回“老绿城人”郭佳峰手中。

还需要注意的是，资料显示，监管层于2020年针对房地产企业下达了“三道红线”的融资新规，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%以及现金短债比不小于1倍。

《投资时报》研究员发现，截至2020年末，绿城中国净资产负债率和现金短债比均已符合监管要求，但剔除预收账款的资产负债率达到71%，仍“踩中”一道红线。虽然该指标相较于同年年初的73%下降了2个百分点，有向好趋势，但仍处于黄档。对此，绿城中国在业绩发布会上称，计划两年后（2023年）成为“绿档”房企。

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