抑制楼市“虚火” 多地严查经营贷变相流入房地产市场

防范经营贷摇身变为按揭贷，近日，多地监管部门对辖内商业银行开展专项核查，并出台专门制度等强监管措施，严控经营贷违规进入楼市的行为。

3月23日，北京银保监局发布消息称，针对北京地区房价持续上涨和个人经营性贷款资金违规流入房市的情况，辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查。自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。其中，部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。在银行自查的基础上，北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。

针对2020年以来经营贷违规流入楼市的现象有所抬头，今年春节之后，北京、上海、广东、深圳等地区均对经营贷流入房地产市场进行核查。3月16日，广东银保监局发文称，发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户。3月18日，深圳银保监局称，要求辖区内中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查，并选取6家银行进行现场检查，检查覆盖率近50%。针对发现的问题，该局责令银行立查立改，提前收回了21笔涉嫌违规贷款，涉及金额为5180万元。

“经营贷”原本是银行提供给中小微企业的一种贷款服务，通常要求借款人为企业股东，且名下房产过户满半年、公司成立一年以上。经营贷最高能贷到房产评估价的7成，且审批灵活、利率较低、放款速度快、支持多次续贷。去年以来，受疫情影响，政策加大了纾困中小微企业的贷款力度，不少银行经营贷利率更是低至3.5%，低于普通按揭贷款5%至6%的水平。“这诱使部分购房者转向申请经营性贷款来购买房产。同时，部分房产中介、贷款中介诱导、协助购房者包装材料、申请贷款，也是背后的推动力量之一。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受《金融时报》记者采访时表示。

经营贷流入楼市，加大了炒房资金“杠杆”，背后的风险隐患值得关注。不久前，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上再次警示房地产泡沫问题，“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者是投机，这是很危险的。因为持有那么多房产，将来市场价格要是下来，个人的财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款，经济生活就会发生很大的混乱。”对此董希淼也谈到，经营性贷款资金违规流入楼市，扰乱了房地产调控大局，容易引发局部房地产市场过热；本应流向实体经济的金融资源被挤占，影响了宏观政策实施的效果。对企业和居民个人来说，用经营性贷款购买住房，推高了杠杆率、负债率，一旦房地产市场或政策发生较大变化，还可能导致债务危机。对银行而言，过分依靠房地产来扩大规模、抢占份额，既存在政策风险也存在信用风险。

而对于经营贷流入楼市的问题，事实上，去年4月深圳监管部门曾展开过一轮联合核查，但彼时的通报显示，并没有查实上述违规情况。市场人士普遍认为，资金多次流转掩盖了经营贷去向，监管部门和银行核查难度较大。“银行的贷款资金用途、流向监控是一个老大难的问题。”董希淼认为，对于非受托支付的贷款资金，银行主要审查贷款资金在银行体系的流向。如果贷款资金跨行转入多个账户或直接提取现金，对单家银行而言，就非常难以监控。对受托支付的贷款资金，除了审查在银行体系的流向之外，银行还会关注受托支付对象的资质和背景，防止信贷资金转入与借款人经营活动无关的账户。如果发现贷款用途可疑的，就会要求借款人或客户经理说明融资需求背景，调查贷款用途的合理性、合规性。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，通过银行自查、监督检查、违规处罚等地毯式的整治，在重塑财经纪律、规范金融秩序的同时，也应针对近期出现的中介对接、“一条龙”服务等资金违规流入楼市的新现象、新模式，建立精细化的监管举措。

为加强信贷资金用途管理，多地在严查的基础上还进一步提出规范要求。例如，上海银保监局明确提出，商业银行要防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。此次北京银保监局发布的消息中提到，已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。而在今年2月，中国银保监会台州监管分局也因为中国银行(行情601988,诊股)(港股03988)台州市分行“贷后管理不到位，信贷资金被挪用于购房”对其进行了89万元人民币的行政处罚罚款。

记者了解到，在严监管加码之后，部分银行网点也提高了经营贷的申请门槛，并降低了贷款成数。“我们现在的要求是公司必须要有实体经营地点和实际经营流水才可获取贷款，而且房产过户时间必须超过一年。”一位股份制银行北京分行相关负责人告诉《金融时报》记者。“针对一些短期内用新房本以及新企业注册就套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归其本质，助力企业经营，也能够在一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。”中原地产首席分析师张大伟说。

另外李宇嘉建议，后续可以更加明晰首付款来源的监管机制。如借款人家庭需提供首付款来源近半年流水，对于半年以内转入的资金，无论来源于借款人还是直系亲属，均需要追踪资金链条，明确核实为合理收入所得而非借贷、“过桥”等方式。