争夺员村旧改 从佳兆业、恒大到珠光、越秀入村的羊城CBD硝烟

观点地产网 围绕广州旧改展开的资本血拼仍在持续着，而CBD旧村改造的造富神话更是引无数房企“竞折腰”。

大势所趋，“三年行动计划”的旧改政策推进下，淹没在城市中沉寂多年的旧村也纷纷迎来突破性进展。

其中，位于“广州第二个CBD”国际金融城的天河员村旧改传闻已久，也被纳入旧改计划中。自2019年开始，该村推进旧厂拆迁、征收土地、数据摸查等改造前期准备工作，预示着旧改建设在望。

显然嗅觉敏锐的开发商早已盯上了这块肥肉。

2月23日，有进村实探的媒体发现，珠光集团已经在员村搭建起村改造咨询点，同时越秀地产也在员村设立了相关办公点。

另外根据其他消息透露，此前便已介入的房企还包括佳兆业以及一家H开头的头部房企等。

这意味着，随着员村入市招商的日子逐渐逼近，竞争将不可避免，而房企间的较量，已经开始在村内暗涌。

CBD旁遗落的员村旧改

员村身上最大的光环便是区位优势。政策的支持力度，决定了员村的未来规划发展不一般。

其位于珠江以北，华快以西，员村二横路以东，地处广州三大黄金CBD包围圈，左手珠江新城，右手广州国际金融城，更与琶洲隔江相望。据最新发布的琶洲-员村地区控制性详细规划，员村定位为国际金融区，与珠江新城地区共同承担起广州建设区域金融中心的责任。

早先，员村发展成为了广州的轻工业重镇，不过随着广州东进战略推进，珠江新城CBD向外延伸，位于中心区域的员村显然需要转型发展。

据悉，在珠江新城规划之初，员村便被纳入征拆计划。2004年，广州市政府与天河区签订责任状，要求在当年12月31日前完成员村征地拆迁工作，拟将其打造为承接珠江新城外溢需求的居住中心，但据说彼时因为补偿协议等复杂原因而难以达成，导致计划拖滞。

2008年，员村新定位为珠江新城CBD延伸区，随后4年间昊天化工集团、员村热电厂等大批工厂陆续停工、搬迁，但同时由于赔偿问题等以致旧改并未掀起太大水花，产业、人员双双流失反而使员村逐渐落后。

2009年，员村转向文旅产业发展，盘活了许多工业遗产并引进了一批创意产业园。随后几年，员村被纳入了国际金融城的发展规划，归为西核心区，并作为城市中央商务区的拓展区予以加速推进。

据彼时介绍，广州天河中央商务区是继北京、上海之后，经国务院批准的全国第三大中央商务区，集中了近50家世界500强企业，汇聚了全市70%的金融机构及全市大部分的企业总部和高端服务业。

傍上国际金融城这一发展规划无疑让员村身价大增。

不过，总面积达8平方公里的国际金融城的整体发展分为起步区、西部核心区、东区和北区，而当初政府在金融城的重点发展方向上，最终选择的是与黄埔鱼珠接壤的东区。从投资回报上讲，西区的建设相比之下较为费劲。

夹在金融城和珠江新城的中间位置，西部核心区规划建设一直备受关注，其中的员村依旧是破旧的城中村面貌，布满低矮的厂房、拥挤暗无天日的握手楼。

相比起周边的猎德、琶洲、潭村，村民享有的红利可见差距，因此同样期盼旧改的不仅是开发商，还有村民。

直至2019年初，天河员村街石东村第五、六、七经济社——员村（自然村），召开了股东改造意愿表决大会。据参与投票的股东透露，同意票已整体达到80%以上，这意味着片区策划方案编制、指导村集体编制项目实施方案等后续工作也将相继推进。

随之红专厂开拆、关闭，玻璃厂、南方面粉厂、鹅公村等地块建筑物陆续拆除、收归国有土地储备。

2020年底该村公布了城市更新基础数据——员村村户籍人口10495人，共有3941户；土地面积约48.7万平方米，总建筑面积约114.56万平方米。其中，村民住宅总建筑面积约58.4万平方米，而证载建筑面积仅为8.34万平方米。该村集体经济总体收入约1.6亿元，2018年人均分红约5万元。

员村的控制性详规显示，该村包含二类居住用地、商业金融业用地及其他服务业设施用地，面积分别为6.9万平方米、8.3万平方米和7.67万平方米。根据规划将新建金融服务区、创意产业区和滨水休闲区，区域内也将建7条地铁、1条有轨电车、1条城际轨道。

不过对于开发商而言，吃肉前需要先啃骨头。有业内人士向观点地产新媒体表示，参照隔壁的冼村，同样位于西区的员村大可能也需要花费10年8年折腾。

“而目前多家房企介入的局面，并不好说谁胜谁负以及合作可能性，这主要看项目招标的投资成本是否庞大、改造进展时间要求是否紧迫、改造强度及产业引进要求是否较大。”

CBD旧改硝烟

资本、实力的较量在旧改战场上无常。目前加入员村旧改争夺战的房企，颇有势均力敌之势。

其中介入多时的珠光集团，作为广州土地隐形“大地主”，过往在旧改方面已有成绩。其代表案例——潭村便与员村仅有一路之隔，目前两村呈现两番截然不同的景象。

潭村早年被珠光接手旧改，创下了广州城中村最快成功改造（合作企业参与）的纪录，仅用时5年完工。如今建成项目珠光御景新城，二手房挂牌价已达到10万元/平方米，而员村的二手房均价则依旧徘徊在5万元/平方米左右。

据了解，发展重点趋向旧改的珠光集团，除去潭村项目以外，目前是海珠沥滘村、黄埔火村、增城白江村等旧改合作企业。可见在这场较量中，本土化团队和旧改经验应是珠光集团的优势所在。

相比之下，另一争夺者——越秀地产在这方面稍显弱势。2019年，越秀才首次进军广州旧改，拿下“广州淘宝第一村”里仁洞村的旧改资格，随后拿下南沙大岗东流村旧改，介入荔湾增滘村旧改。目前其旧改项目尚未有成功案例，但拥有国企背景的越秀在融资和资金实力上明显更具优势。

而早前传出介入的佳兆业作为“旧改王”，实力同样不容小觑，截至2019年底的数据显示，其在广州的旧改项目占地面积已经达到1451.1万平方米，占总比例达到36.29%，首次超越大本营深圳，一跃成为其旧改占地面积最大的区域。

另据村民向媒体隐晦透露，“员村已有一家H开头的头部房企介入，未来将会拆迁改造”，线索放在了一宗搁置已久的土地上。2008年1月，员村片区出让绢麻厂地块，该地块在当时颇为抢手，最终由H房企通过上百轮竞价，以总价41亿元斩获，超过底价8倍。

据观点地产新媒体查证，拿下该宗地块的便是恒大地产，彼时13000多元/平方米的楼面地价，显示了开发商对广州高端市场消费力的信心。对此亦有市场猜测恒大拿下员村连同搁置的宅地一道开发的可能性。

事实上起家广州的恒大早年并未涉足当地的城市更新业务，而在今年严控土储、减免支出的情况下，考虑上了旧改这块蛋糕。自2020年以来，恒大接连发力广州旧改，截至目前其广州共斩获四个旧村改造项目，分别为增城迳吓村、南沙龙古村、南沙鸭利村、黄埔庙头村。

因造富神话的存在，旧改战场激烈，CBD旧改的硝烟更是不断，或许还有更多的房企已经或者准备抢入员村。

开发商们下一步所瞄准的，或许就是同样旁落且有着CBD光环的下一个“员村”。

据了解，多家房企已介入同样位于国际金融城规划区内的程界西村旧改。该村与员村同时进行基础数据摸查。2017年，该村对石东第二、三、四股份合作经济社进行自主改造意愿表决，88.7%的村民投下赞成票。2018年10月，程界西村旧改工作组在各宗祠设置了旧改咨询点，同时开启村内入户测量的工作。

羊城CBD战场上硝烟四起，不过利益当头，合作和竞争都有了更多的可能性。

这样的例子就有不少，譬如时隔13年，富力再次拉来合景，联合开发吉山村旧改；与琶洲一河之隔的海珠赤沙村经历11年长跑，最终富力和保利联合夺得，方为这场由富力开始、保利中途介入的旧改争夺战画上了句号.......