珠光控股，站在风口的旧改专家

导语：“旧改”将为房企带来新的增长点，业绩增长趋势或将在未来一年中体现在股价上。

“房住不炒”是近些年地产行业的主旋律，有效遏制住了房价野蛮生长之势，地产行业加速向存量时代转型。

房企业绩“降速换挡”已成为大趋势，但这并不意味着整个行业一潭死水，在“十四五”期间，国家明确提出将全面推进城镇老旧小区改造工作，“旧改”有望给沉寂多年的房地产市场带来新的增长点。

尽管疫情突然来袭，但2020年全国城镇老旧小区改造任务依然较2019年实现翻倍，旧改是2020年地方政府专项债券的重要投向之一。到“十四五”期末，全国力争基本完成2000年前建成小区的旧改任务。

在这其中，广州地区又因为政策的突然放宽，有望成为全国“旧改”项目的龙头区域，引领“旧改”的发展走向。按照投资中的“龙头思维”，广州地区的“旧改”情况很可能成为资本关注的焦点。

01头部房企争抢先机

2019年可谓广州的“旧改元年”。在此之前，?州旧改进?的?分缓慢，但随着利好政策的不断出台，?州城市更新速度突然加快。

以2020年9?推出的《中共?州市委?州市??政府关于深化城市更新?作推动?质量发展的实施意?》（简称“《意见》”）和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》为例，明确提出围绕城市更新“1+1+N”政策?件的?作要求，推动城市更新项?的加速落地实施。

数据统计显示，2019年广州共有28条村完成公开选择合作企业流程，投资总金额约1646.58亿元，改造总面积约3374.49万㎡，相当于5个珠江新城。

在如此高效的基础上，2020年?州旧改项?总投资?额超3122亿元，完成翻倍，并且有望在2021年进一步高速增长。

面对增长如此快的需求，头部房企早已瞄准了这一市场。一直以来，旧改都是房企补充土地储备最重要的手段之一，尤其是像广州这样的一线城市，旧改机遇更是弥足珍贵。

复盘广州旧改的参与企业，恒大、富力、保利、佳兆业等一线房企都早已入局。其中，升龙地产拿下5条旧村项目，合计面积517.79万平方米，成为拿地最多的企业；而富力则以460亿元的惊人投资额成为投资最多的房企。

春江水暖鸭先知！如此多的大牌房企集体扎根，涉及数千亿元的总投资额，广州旧改已然成为房地产行业发展的新风向标。

02旧改经济账

既然旧改可能成为风口，那么房企又是如何参与到旧改中来的呢？

按照改造力度由弱到强，城市更新项目可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。整治类一般不增加建筑面积，单纯改善基础设施和配套设施；改建类可以适当增减建筑面积，但不改变土地使用权和使用期限；拆建类则可以重新规划。

对房企而言，整治类虽然手续简单，但一般以装修修缮为主，利润有限并不合适，多承包给建筑施工单位；改建类和拆建类是目前房企主要参与的形式，因政策、资金、合作方式的区别而异。总体来看，房企在参与旧改过程中，将主要面临手续和资金两大压力。

鉴于手续和资金两大鸿沟，因此具备旧改实际是一个极为复杂的过程，根据主导方的区别又分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压力和项目周期有所差异。

整个更新项目流程共分为四大阶段：（1）计划立项、（2）专项规划报批、（3）实施主体确认和（4）土地获取，完成四个步骤耗时可达5-8年，流程越靠前项目不确定性越高。

同时，城市更新项目获取银行贷款的门槛较高，一般需满足签订《搬迁补偿安臵协议》的面积及户数均达到100%，或已确认实施主体后才可申请银行的拆迁贷。因此对于房企的融资能力有着较大考验。

既然旧改门槛如此之高，那么为何房企还要抢占市场呢？那就是“一级土地整理”和“二级土地开发”带来的收益了，房企既可以自己参与二级建设，也能单纯仅参与一级的土地整理业务。

首先，如果房地产参与到旧改项目的一级土地整理阶段，往往需要先行垫付拆迁款，待政府完成土地拍卖出让后，在通过收取的拍卖款向房企支付垫付的拆迁费和利润。现如今，土地一级整理收入已成为很多房企营业收入的重要组成部分。

另一方面，通过获取二级土地开发，实现增值收益。这一部分就是很传统的房地产收益，通过系统化规划，将销售的房屋减掉成本，最后就获得了利润。值得注意的是，获得二级土地开发的企业，可能并未参与到一级土地整理阶段。

旧改是一项风险机遇并存的业务，越是龙头企业，其实越具有规模优势。在房地产发展的转折点上，谁能抓住旧改机遇，谁就有可能成为未来的龙头。

03广州旧改专家

旧改对房企的综合要求极高，除资金外，更在区域性文化、知名度、美誉度等多个维度有着较高要求。无论是当地政府，还是?百姓，房企都需要获得他们的充分信任。

尽管从数据上看，一线房企已经跻身广州旧改浪潮，但实际上长期深耕广州的区域性玩家才有可能是受益最多的。纵观所有房企，珠光控股（01176.HK）这方面的优势是最大的，也是潜力最大的，堪称广州旧改专家。

珠光控股深耕?州?达20余年，在?州及珠三?地区拥有丰富的资源。对于当地百姓来说，珠光控股也是耳熟能详的“自家企业”，深受当地政府认可。

2020年6?，广州?埔区发出决胜三年完成66个重点旧村改造项?的签约拆迁，?埔区启动银企对接会缓解企业资?难题，签约授信额度将近500亿元，珠光控股集团有限公司是本次授信签约的企业之?。

就目前而言，珠光控股已经获得广州多个项目的委托管理合同，合计旧村管理开发土地面积超过2000万亩。可以说在广州旧改方面，珠光控股有着得天独厚的优势，有望将丰富的广州资源转化为竞争优势。从珠光控股近几年的发展看，精准卡位?州旧改，珠光控股有望成为广州旧改浪潮中的弄潮儿。

一直以来，珠光控股的业务主要分为3?块：物业开发及销售、物业投资、项?管理服务。虽是传统房企，但珠光控股在2018年底组建了两?独?运作的?级集团：房地产集团和城市更新集团，分别对应?级?地整理业务和?级?地整理业务。

在2020下半年，珠光控股还完成对?州汽车城项?的整体收购，拥有?州汽车城旧改项?100%的权益。

AEC项目总可售面积35.21万平方米，集大型购物商场、建材商场、办公楼、高级公寓为一体的综合性商业建筑群。根据广州“东进南拓西联北优”发展战略，该地块将成为东进的发展重点，潜力巨大。

从位置上看，AEC汽?城旧改项?邻近?州地铁5号线的三溪站，且位于天河区已规划的?州国际?融城范围内，区位优势明显，未来有?的升值空间，该部分也将为公司带来长期持续的盈利保障，将是珠光控股未来发展的重中之重。

如果将珠光控股看成是一家传统房地产企业，那么可能看起来很普通，但如果将其放到广州旧改市场广阔前景之下，珠光控股广州旧改专家的身份值得更高的估值。

在资金方面，公司在去年年底以29.83亿元对价出售了广州花城御景花园项目，目前资金状况可谓大为改善。在专注广州旧改的战略指引下，珠光控股的差异化优势有望持续强化。

现阶段，旧改的红利还未传递到房企的业绩中，但像珠光控股这样的区域性专家已经依靠旧改业务抵消了疫情带来的影响。相信随着时间的推移，当旧改业务逐渐在财报中凸显，旧改带来的增长趋势也将在股价中有所体现，珠光控股长期被低估的价值终将回归。