调控风暴中的上海楼市：二手房市场“凉风乍起” 开发商“花式筛客”

“下午4点截止”，2月10日，上海金地峯范的销售顾问张扬告诉《中国经营报》记者认购已经结束。当天，上海市结束认购的楼盘项目还包括建发浦上湾、经纬学府阳光。2月6日，这三个项目均采用了“计分制”进行公开认购。上海新房摇号“积分制”的试点项目落地实施也意味着上海楼市调控的精细化管理全面围堵各种漏洞。

过去的2020年，横盘3年的上海楼市打破往日平静，新房市场“千人摇”频现，二手房市场则打响学区房“争夺战”，一时间房东“跳价”成为常态。

落户三年的“新上海人”张力深受其害。由于孩子2019年升入幼儿园中班，数月前他开始关注学区房，而如今手机APP收藏的心仪房源大多已售出下架，剩余房源也涨幅超过10%。“我和老婆都在国企工作，一个月房子涨的价格比我们两年收入加起来还多，不是白忙活了？”张力感慨万千。

为此，张力的选择是立即把旧房挂出抓紧置换，上海市各监管部门则在政策端持续发力。2021年1月21日，上海住建委等8部门联合发布红头文件“沪十条”；1月25日，法拍房被列入限购范畴；1月29日，上海银保监局发文要求住房不封顶银行不予个人放贷，同时严打严控流入房地产的经营贷、消费贷。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，上海调控升级陆续出台各种举措，打击楼市中存在的乱象和投机炒作之风。由于政策的针对性非常强，市场预期会有所转变，降温不可避免。但是政策本身也保护自住客的合理需求，因此撇除市场虚火后，还原的是楼市真实需求。

楼市积分“大招”

综合来看，此次新房摇号的《积分规则》分两部分构成，其中基础分根据认购对象名下有无房产、5年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况打分；年限分根据认购对象的社保缴纳月数和系数相乘算得。

从相关评分中可以看出优先次序，即家庭户比单身者购房更有优先权、上海户口比外地户口更有优先权、无房户比有房户更有优先权、近5年无购房记录的也将享受更大优先权。而第二部分则为动态分，主要是考察社保情况。社保缴纳越多，评分越高，那么机会就越大。

2月6日，位于闵行区的建发浦上湾开始公开认购，受访者吴坚向记者提供的视频显示，当天在售楼处前，准备认购的消费者排成的长队至少有20米，吴坚向记者表示：“人很多，(照这样发展)肯定要超1.3了”。

新房摇号新政指出，若人数与房源数的比例超过1.3，则要按照积分高低排序，确定进入新房摇号名单。而认购者的积分，则由上海市房管局等将根据家庭结构、户籍情况、名下有无房产、5年内购房记录以及在沪缴纳社保等5种情况，对其进行联网核查后确认，上述受访者表示其积分不足60分。

根据建发浦上湾发布的公告显示，此次上市套数共498套，按照计分制规定，以第647名的分数来确定新房摇号名单，该楼盘咨询顾问向记者表示：“入围分数目前还没有统计出来，在统计中”。

据悉，建发浦上湾的单价为4万元/平方米左右，根据中原地产的数据显示，2021年1月份，上海闵行区均价为7.87万元，且在2月10日，记者查询到上海实时的平均房价约为5.6万元/平方米，皆高于建发浦上湾的平均价格，此外此次其公开认购的验资标准为：98平方米房型的验资金额为140万元，128平方米的验资金额为200万元。

同样在2月6日开盘的金地峯苑，其销售顾问张扬却表示：“此次认购对于积分没要求，认购比接近1.3。”据悉此次共推出360套，并未推完，张扬称：“二期预计在4月份推出”。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次政策实际上和此前的“博士生抱怨摇号难”的事件有关。此次积分购房制度，也体现了购房排序的导向，是当前特殊住房交易时期体现公平导向的住房分配制度。类似积分制度能够真正保障刚需购房群体，对于一些定居上海、在上海和全国其他城市没有房产、工作时间较长的家庭而言，其评分将最高，也能够真正优先获得购房资格和购房机会，进而解决住房问题。此类政策能够缓解一些网红盘抢房的压力，其和此前各类政策一起，真正构建了上海较为完备的调控政策网。

同时值得一提的是，日前，2020年底屡摇不中“上书请愿求调控”的徐博士在接受媒体采访时表示，其没有买到新房，目前还是无房的状态。针对优先满足无房家庭的摇号建议初衷，徐博士也表示，“其实从来没有要求过人才优先，你看我的标题一直都是无房家庭，其次是无房个人，我自己是属于无房个人，我没有把自己排到第一个级别。我说我是博士，其实我是为了阐述落户的这个途径，我也从来没有说过博士要优先”。

调控“层层加码”

2020年春节过后便开始四处看房的李耀，一路见证了上海二手房价格的持续上扬，见证了上海楼市同年的“疯狂”。

2020年初，当时的价格就比李耀预期价格高出很多。但他一直没有等来房价回落的消息，直到9月份，他发现房价似乎开始进入了稳定状态，便立马筹集资金准备购买一套位于徐汇区漕宝路附近的学区房，价格为260万元。

然而，当他很快凑足首付金额后，那套学区房已上涨30万元，李耀第一次真正地想从这场购房热潮中撤退。最后，他还是咬咬牙在12月敲定下了房子。“最后我买的同小区6楼的，要是我早点下手就能买到3楼的相同户型，装修还要更好，不过现在这套房不到两个月又涨了40万元了。”他说。

楼市的“虚火”，促使上海住建委等8部委在2021年1月21日连夜印发了《关于促进本市房地产市场平稳发展的意见》(以下简称《意见》)。该《意见》指出，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，这意味着满5年购房期限的房产在未来市场上将更受欢迎，此前很多满2年不满5年的业主也会选择撤出市场。

1月25日，上海浦东新区人民法院发布的竞买公告中明确标明，参与竞买者需事先确认在上海市具有购房资格，自此上海法拍房也被列入限购范畴。1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，并要求商业银行对房贷加强审核。

尽管还未完成网签，好在李耀所购买的房屋已经满足5年期限，因此他并不担心房东会毁约。李耀表示：“新政出台后房东有过暗示想涨点价格，但是他刚刚也置换好新房赔不起违约金。但就这两周多时间，这个校区挂牌的房源就从近20套变为两套，很多房东都想再观望一段时间。”

一同见证了2020年上海楼市行情的，还有陆家嘴板块以品牌中介的区域负责人刘文，对于房价最初的上扬，他表示，“当时有一些较大的房屋中介平台，通过向业主承诺一定期限内保证将房屋卖出，否则将对业主进行赔偿的方式，诱使业主提高房屋价格的挂牌价，从而达到炒作房价的目的”。

正因如此，2021年2月1日，上海市房管局、公安局等部门联合约谈了在本市经营的主要房地产经纪机构等，加强房地产经纪机构等的监督，查处人为制造市场紧张氛围等。

被“误伤”的“离婚者”

调控加码之下，楼市降温不可避免。据上海中原地产数据显示，1月有27个楼盘推出房源，面积共计78.8万平方米，环比减少41.74%，回调幅度比较大。

此外，从上海链家公布的1月25日~31日各项二手房指标来看，环比均出现下滑，其中，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端的抑制作用初现成效。

2月3日，记者实地走访了位于浦东新区张杨路的房地产交易中心，当日，在咨询窗口进行询问的人数已经超过8000人。接二连三的新政，让人们都想尽快完成交易。

白木是某品牌房地产中介七宝区域的运营负责人，从一线中介人员做起的他对于上海楼市有着独特的感情和理解。他向记者表示，七宝是上海主要的几个学区房板块之一，其负责的几个门店销售最火的便是此轮新政出台前的两周。“新政对业主和客户都有一定的压力，它的本质就像一个筛子一样，筛掉了一些客户和房源。”

“政策具体会对市场走势产生什么影响，大家都要观望一下。尤其卖房者大部分都是置换的，还有一些是卖掉二手房买新房的，但现在新房更倾向于名下无房、贷款记录少的客户，置换的客户就没有太多竞争优势了。”另一主要负责徐汇长桥板块的中介负责人夏冰如是说。

夏冰认为，新政对于二手房或者新房的影响主要在名额限制上，“现在在名额限制上明确了很多标准，之前一些漏洞基本上补好了。”

但因新政而解约的情况并不少见。记者采访获悉，有些是因为离婚不到3年，但是婚前只有一套房，如今不能再次购房；还有部分买家承担不了上涨的首付款被迫解约。

对于离婚期限未满3年而不满足首套房购房标准的购房者，刘文表示：“这部分购房者也面临解约问题，因为需要交付的首付比例提高了很多，有部分购房者可能承担不了。”

更多的影响来源于税费算法的变化。夏冰表示，之前房子满2年就没有增值税了，只需要缴纳个税和契税。新政之下，满2年而又不满5年的房子等于要多加一份增值税，增值税的比例差不多等于房价的5%左右。以一套1000万元的房子为例，其多出来的价格就是50万元左右。“对于新政中免缴增值税的购买期限门槛，从2年上升为5年的变化，有客户因不想额外缴增值税而选择了和平解约。”

此外，还有不少业主选择“买卖双方共同分摊增值税”的方案。“实际上增值税总额增长得并不是特别多，目前负责的客户分摊之后，双方额外承担的增值税不到10万元。”刘文说。

信贷收紧浇灭“火气”

“2020年下半年我基本‘住’在售楼处了，现在终于也可以在办公室等着过年了。”李梦负责上海一家国有银行支行的信贷业务，让她意想不到的是，不久前出台的“五道红线”真正让她能将绷紧的神经放松下来。

所谓“五道红线”，是2020年收官之际，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将开发贷、销售回款这两个房地产资金的主要入口拉上了红线。加上此前央行、住建部对重点房企实施的融资监管“三道红线”，构成了需求端和供给端两端发力的融资监管机制，牢牢筑起了金融风险防范的“防火墙”。

李梦告诉记者，政策出台前，她所在的支行每个月有4亿多元的房贷额度，现在额度直接砍了一半，自己的收入也因此减半。“以往房贷短则三五天，长则半个月就能批下来，现在至少需要排队三四个月，对于开发商的回款压力大大增大，二手房的房东也因此会要求提高首付比例。”

而一周前，上海银保监局要求严格审核首付款资金来源和偿债能力，矛头直指涉房的经营贷和消费贷。记者采访获悉，上海首套房贷款最低利率4.65%，二套房最低利率5.25%。小微经营贷利率水平一直处于低位，由于2020年监管层政策倾斜，抵押经营贷一般能比正常房贷低80个基点到140个基点。

锦天城律师事务所资深律师张春光表示，相较于消费贷、信用贷，经营贷的规模是很大的且难以把控，其主要目的是为了帮扶实体经济，但有部分商业银行可能出于盈利而放松审查。

此外，沪上商业银行也被要求对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。

“现在我们春节前已经不接经营贷用于购房的业务了。”一名贷款中介告诉记者，新政发布后，以往简单的“那几张银行卡多倒几次”已经很难过关，所以花费的时间要长一些，春节前肯定来不及做了。“不过时间充裕还是能做的，费用会稍微提高一些。”

在新政的影响下，李梦所在银行的贷款审核部门天天加班加点。李耀也告诉记者，最近银行在查近其3个月内大额资金的流水，并要求他将相关资金原路返还，为的便是防止经营贷、消费贷的流入。

在白木看来，房贷收紧才是真正能够戳破房价“虚增泡沫”的利器。“上海并不缺乏购房者，最近公示落户名单的频率也越来越快，有购房资质的人会越来越多。但房贷收紧，首先会拉长交易周期，从而减少单位时间的交易量；其实银行提供的房贷总量减少，总的购房资金池显然也会大大折扣。”

(应受访者要求，张扬、吴坚、张力、李耀、刘文、白木、夏冰、李梦均为化名)

（文章来源：中国经营报）