深圳楼市调控风暴：炒房者转战周边城市 中介期盼二手房“小阳春”

持续升级的“打假”行动，为深圳楼市带来了一丝凉意。

1月19日-23日，深圳住建局先后发布3则公告，堵漏炒房者“假结婚”、处罚华润城润玺一期作假行为、首次出台“禁买令”。“打假”行动涉及开发商、中介机构、商业银行和购房者，力度空前。

李可凡（化名）是深圳宝安某新盘营销人员。1月25日，他告诉时代周报记者，接下来新房审核流程将变得复杂且繁琐，新房热度将明显下降。

李可凡向记者透露了此前购房的玄机。对于首付款不足，收入证明和收入流水都难以通过审核的客户，开发商会做适当“协助”。

据其介绍，一般而言，对于首付款存在借款情况的客户，开发商会选择“睁一只眼闭一只眼”。部分开发商甚至鼓励客户借款买更大户型的房源，并提醒客户在款项转入银行卡时多转几手。

对于收入证明，开发商会“引导”客户找一家公司做收入证明，该公司主营业务最好与房地产交易无关。同时，补充一份与社保单位一致的收入流水。

对于收入流水，若购房者自身收入不足，部分开发商会提醒购房者以额外收入的名义补充另一份流水，资金转入时可备注“稿费”、“翻译费”、“设计费”等。也有部分开发商与银行人士合作，根据要求提供“合格”流水。

1月23日，住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》（下称《通知》），要求开发企业对购房资格信息进行严格核查，对于违反规定的购房人或者相关责任人，暂停使用深圳市“购房意向登记系统”以及合同网签系统3年。对于涉嫌违反治安管理法律法规的，依法移送公安机关处理。

李可凡认为，《通知》落地后，上述违规操作都将暂停，没有开发商敢在这个时候撞上去。

新房退烧，购房者或将回流至二手房，改变一二手房分化的局势。

多名深圳房产中介人士对时代周报记者表示，“715楼市新政”消化期已过、“打假”行动后新房降温，再加上政府鼓励就地过年，今年二手市场的“小阳春”有望提前。

1月25日，深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪对时代周报记者表示，一系列“打假”政策是针对此前楼市调控的“补丁”，目的是堵死各种规避限购政策的举措。短期内市场可能有轻微波动，但从长远看，有利楼市平稳发展。

炒房者：转移“打新”战场

持续升级的“打假”行动，打乱了“打新人”陈伟光（化名）的计划。

1月22日，深圳市住建局发文称，华润城润玺一期有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况，将暂停相关人员使用深圳市购房意向登记系统以及合同网签系统。

润玺一期均价约为13.1万元/平方米，与周边二手房有5万元/平方米的价差。以润玺一期最小面积100平方米计算，买到一套房有500万元的利润空间。“买中即赚500万”，引发全城抢房潮。

彼时，陈伟光与朋友组成的4人购房团体，出名额者可将名额当10万元首付款使用，其余首付款由4人根据自己的实力认购。最终，陈伟光团队的摇号顺序在8000名之后，无缘润玺一期。

打新第一站落空，陈伟光团队将目光瞄准天健悦桂府。但随着政策收紧，陈伟光团队放弃了打新计划。下一步，陈伟光打算到周边城市寻找投资机会，如广州、东莞、惠州等。

2020年11月30日，深圳市住房和建设局局长张学凡表示，政府主管部门正在调查处理代持炒房事件，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。同日，华润城润玺一期、万科瑧山海等热盘发布《与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》，提示代持购房风险。

除了提示风险劝退投机者，深圳住建局还将通过行政手段减少炒作空间。《通知》要求，房地产开发企业只能冻结进入公证摇号控制范围购房人的认筹金。

1月23日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者分析，《通知》对认筹金的要求，将为深圳“打新热”降温。此前开发商将未进入摇号程序的购房者计入认筹人数，新规后，开发商只能统计进入摇号程序的购房者，这意味着认筹人数会减少，中签率会增大。因此，新规有利于降温“打新热”，传达真实的市场信号。

“打假”行动的效果立竿见影。

1月25日，前海双盘天健悦桂府、龙光前海天境摇号结果出炉。龙光前海天境此次推售1003套房源，入围客户2852批，中签率约为35%；天健悦桂府推427套住宅，入围客户1172批，中签率约为36%。

2020年深圳出现多个中签率不到20%的楼盘，新锦安海纳公馆为0.41%，金融街(行情000402,诊股)华发·融御华府中签率为4.37%，润玺一期中签率约为12%。

1月25日，一名认购前海某新盘但未通过审核的购房者对时代周报表示，若名下有未结清的经营贷和信用贷，是无法通过审核的。该人士因未能提供首付款来源证明且在认购期间首付款未到位，因此审核未通过。

刚需者：开始“养流水”

“我要开始养流水了。”《通知》发布后，刚需购房者黄瑧（化名）的第一反应是买房的流程将会更复杂，需要做的准备工作更多了。

黄瑧于2016年7月开始在深圳购买社保和公积金，按照深圳住建局要求，非深户需要在深圳购买连续缴满60个月社保才可以购买住宅。以此计算，黄瑧将在2021年7月获得购房资格。

算上近年的存款和父母的积蓄，黄瑧计划购买总价约300万元的房子。

以贷款总额210万元、贷款年限30年计算，预计每月的月供约为10716元。深圳多家商业银行明确要求，个人申请住房贷款时，月收入需要是月供的2倍以上才能批准贷款。因此，想购买总价约300万元的房子，月收入至少要21432元。

黄瑧从中介处获悉，过去深圳收入不够的购房者多采用购买假流水的方式，跟银行按揭人士提供需求，花300—500元就可以买到一份精准的流水。《通知》出台后，提供假流水者或面临禁买3年的风险，黄瑧不敢冒险。

“我现在每个月工资只有1.5万元，就算首付到位了，也会卡在贷款审批上。”黄瑧透露，目前他有2种方法可以破解“审批”难题，一是养流水，在账面上提高月收入；二是直系亲属为月供担保。但由于父母都已经退休，收入不稳定，很难提供担保。

下一步，黄瑧计划与公司商量，每个月多发工资，超额部分以亲属的银行卡转账回去；另一个方法是，让朋友定期转账到黄瑧银行卡，等买房后黄瑧再将金额从他人卡中转回朋友处。

乐有家研究中心数据显示，2020年深圳二手住宅套均成交总价为568万元。以首付3成、贷款周期30年计算，总价568万元的住宅月供约为20356元。按照商业银行要求，购房者月薪在40712元以上才可获得贷款。可供对比的是，中国南方人才市场发布的《2020-2021年广东地区薪酬趋势》，2020年深圳月薪平约为10213元。

1月25日，多名深圳房地产中介人士对时代周报记者表示，由于房价高企、月供成本高，大部分购房者没有足额的收入，通常由中介牵线，某些银行工作人员会配合制造假流水，再交由银行审批。

此次《通知》指出，商业银行可对购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单进行核查，对作假者实施3年“禁买令”。

房产中介：盼二手房小阳春

“打新热”降温，让深圳中介看到二手市场回暖的希望。

“限价之下，新房和周边二手房有价差，利润空间大。再加上新房税费低，交易成本低。这样一来，二手房都没什么机会了。”11月25日，深圳资深经纪人董思（化名）对时代周报记者表示，此前深圳二手房曾进入“速冻”模式。

董思进一步表示，2020年7月15日，深圳出台新政，对住宅的购房资格、贷款比例和二手税费进行了调整，二手房税费增加，也是二手遇冷的主因。

根据中原市场部监测，2020年新房住宅项目入市近百次，下半年入市占比超七成，打新潮开启。同时，“715新政”后二手市场成交氛围趋冷，全市过户量大幅下滑。

在董思看来，新房热销意味着开发商不需要启动二三级联动，中介没有赚佣金的机会。同时市场上的真实客户都去打新，二手房看房量较少，中介开单量随之减少。

他认为，《通知》落地后，市场有真实需求的客户将逐步回流二手房领域，二手市场有望迎来小阳春。

据董思从公司按揭部获悉，目前对购房资料的审核主要是集中在新房市场，二手房每套房都可能跟不同的商业银行合作，审核难度较大，新规对二手房市场影响较弱。

深圳住建局持续“打假”，对市场影响几何？

1月25日，深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪对时代周报记者表示，深圳住建局推出“购房意向登记系统”和把作假行为列入信用系统等做法，将会对楼市产生长远影响。“打假”属于净化楼市的行为，对于有自住需求的购房者而言有利。

当前深圳密集发布调控政策，是否会引发周边热门城市的调控跟进？

1月25日，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对时代周报记者表示，本轮楼市调控强调“因城施策”。与深圳、上海的行情有所不同，广佛楼市虽然迎来回暖，但整体市场存在区域分化，因此不能一刀切地看待。

肖文晓认为，广佛都是市场供应量特别大的城市，目前整体的供求关系是稳定，建议有关部门加大对市场秩序的规范监管，加强预期管理，防止市场朝过热的方向进一步发展。