广东第一大民企选择的物业收购方为什么是合景悠活？

2021年的重量级物业并购第一单，靴子落在了合景悠活身上。

1月18日，合景悠活发布公告，拟以现金代价13.16亿元收购雪松智联科技集团有限公司（以下简称“雪松智联”）的80%股权。

这一新闻在物业界引起了不小关注。主要原因在于，收购方合景悠活的体量小于被收购方雪松智联。

翻阅资料可知，作为世界500强第296位，被认为是广东最大的民营企业——雪松集团旗下的物业板块，雪松物业业务范畴并不小，并曾在2016年有过上市传闻。

不论从背景、体量看，雪松智联都是一个极其优质的资产包。而截至到2020年末，已上市的物企也已经超过了40家，甚至不乏碧桂园服务、保利物业这样的大鳄。相信雪松智联意向出让股份后所对接的买方，也不止一家。

但为什么这场交易的收购方，最终选择了合景悠活？

效益提升

根据合景悠活的招股书数据，截至2020年4月30日，合景悠活分别在中国38个城市以及自治县管理109个住宅物业，以及在9个城市跟自治县管理30个商业物业，总在管建筑面积为2210万平方米。

这个规模，在现有上市物企里，处于第三梯队（1000万㎡- 5000万㎡）。

而雪松智联，截至2020年12月31日止，在管面积合计超过8600万平方米，在管项目合计超过1000个。

能进入到第二梯队（5000万㎡-1亿㎡）。

但如果对比运营数据——2019年全年，合景悠活营收11.25亿元，净利润1.85亿元，三年复合年平均为104.7%。净利率约16.5%，并在2020年4月提高至17.8%；而雪松智联方面，截至2020年11月30日，实现营业收入11.93亿元，税后净利润1.24亿元，净利率约10.47%。

显然，合景悠活的创收能力和经营效益，都不输给超出自己近4倍体量的雪松智联。高出7个点的净利率，更是高于行业的均值（2020年上半年上市物企平均净利率约14.72%），可以说是“小而美”的典型体现。

而在上市之后，合景悠活在既有宽裕的资金情况下，又获得了募资净额约28.91亿港元。此外根据收购协议，合景悠活须予以担保，雪松智联各个有关期间的经审核净利润与紧接各有关期间前财政年度者相比增幅不会低于5%。对雪松智联来说，就像是挑选到了一个自带资金的优异基金操盘手。

业务协同

同为大湾区企业，业务想法高度一致，却又在布局上能实现差异化互补。或是雪松智联选择合景悠活的另一个原因。

目前合景悠活在管的业态，主要是住宅物业和商业物业。尤其在商业物业上，有突出优势——仲量联行数据显示，在2019年提供商业营运服务的物业管理公司当中，按总在管建筑面积计，合景悠活在中国排行第七，在大湾区排行第五。而按总收入计，合景悠活于2019年在中国提供商业营运服务的物业管理公司当中排行第六。

而雪松智联在早前持续几年的收并购整合后，目前旗下拥有逾10家一级知名物业企业和中国最大规模物业联盟银钥匙联盟，在管项目覆盖住宅、公共建筑、商业办公等多种业态，在产业园区、学校、医院等细分领域拥有领先的市占率。

这意味着，合景悠活将能在中高端商业住宅在管项目的基础上，加强公共建筑及产业园区、城市运营服务等布局，快速涉入城市服务领域，全业态方面更加均衡发展。

此外，2018年底雪松智联战略转型为“智慧城市运营商”，2019年6月其主营项目类别由“居民服务业”变为“软件和信息技术服务业”，并自行开发了智慧云平台，为各业态的管理服务赋能。

合景悠活亦看中了雪松智能科技赋能对资源整合的作用。收购后，通过与智慧云平台的整合，将实现合景悠活物业服务及城市服务的数字化、标准化、移动化、智能化，使其各项物管经营服务收入更能实现快速增长。

另外，从二者的在管布局看，雪松智联的业务广泛分布于华东区域、华南区域、中西部地区，有利于合景悠活进一步巩固在粤港澳大湾区、长三角等区域的地位，提升市场份额，并在环渤海、中西部地区等区域实现快速拓展及覆盖。

尤其是在中西部地区，完成收购后，合景悠活在中西部地区核心城市群的在管面积将超5000万平方米，直接成为当地规模领先的服务企业。

市值共赢

在招股书披露后，合景悠活的管理层曾公开表示，合景悠活要提高发展速度，增大市占率：公司目前的目标重点就是如何提升未来的发展速度，希望能晋升或者靠近第一梯队庞大的商业运营团队里面去。

而在本次收购完成后，合景悠活的在管面积将突破1.2亿平方米，较2019年底合景悠活的在管面积2160万平方米增长超过4.5倍。直接进入万亿级的第一梯队，实现了管理规模的跨越式发展。

这一利好，获得了资本市场的极速反应——紧随收购案披露，当日合景悠活股价大涨，最高股价一度到8港元/股，涨幅达13.48%。

而雪松控股旗下的上市平台齐翔腾达，也在当天同步迎来了7%的涨幅。

富瑞的研究报告认为，本次收购不仅可以增加合景悠活在大湾区和长三角的项目密度，还将快速提升其在中西部、环渤海区域的市场份额。

此外，目前雪松智联的增值服务较少，伴随高毛利的增值业务逐渐渗透到雪松智联大量的住户之中，本次收购将为合景悠活带来更多的协同效应以及带动总体的盈利能力。

考虑到公司未来增长的确定性，富瑞认为合景悠活收并购持续落地所展现出的极强收并购执行力，以及或将进入港股通，这种可能性的短期催化剂影响，将合景悠活纳入首推名单，目标价上调24%至10.36港元/股。

另一证券机构银河联昌则认为，考虑到雪松智联的在管面积规模大，整体盈利能力强，因此本次收并购的估值合理。而雪松智联所服务的面积之中包含有公建项目，也将补充合景悠活在公建服务领域的运营实力。

而银河联昌也重申了，合景悠活的行业首选和“买入”评级，给予目标价10.85港元/股。