2021年在管面积增长3.6亿平方米，恒大物业“军令状”曝光

来源：蓝鲸财经 2021-01-17 21:22:37

1月17日，蓝鲸房产获悉，恒大物业今日召开军令状誓师大会，董事长许家印为恒大物业设立了两个“小目标”：2021年，恒大物业要每月新增拓展在管面积3000万平方米，即全年新增拓展在管面积3.6亿平方米；今年每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上，即全年净利润要实现同比增长50%以上。为了实现这两大目标，恒大物业设立了奖惩机制。

从在管面积来看，恒大物业在管面积达2.54亿平方米，若顺利实现上述目标，意味着到了今年年末，恒大物业在管面积将超6亿平方米。而目前规模最大的碧桂园服务，截至去年上半年在管面积为3.2亿平方米。

事实上，尽管目前已有42家物管公司上市，但物管行业仍处于规模扩张的阶段，行业集中度较低。来自克而瑞的数据显示，2020年TOP10物业服务企业管理规模集中度约11%，TOP100企业管理规模集中度达33%。市场集中度仍有待进一步提高。

在红杉资本中国基金投资合伙人苏凯看来，“头部公司看外拓，谁的外拓更强，谁的估值更高”。同时，兴业证券亦认为，物业管理行业在未来3-5年仍然享受4大规模红利：第一，房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升；第二，资产证券化加速了行业的收并购整合；第三，当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓展；第四，物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。行业的规模红利仍在持续。

具体到恒大物业来看，数据显示，恒大去年实现销售7232.5亿，2021年销售目标剑指7500亿，以其约9000元/㎡的均价测算，已基本锁定未来每年为恒大物业“入账”超8000万平方米的在管项目资源。

此外，2020年12月2日，恒大物业在港交所主板上市。上市后，恒大物业将加速并购。与大部分物管企业相同，恒大物业表示，约65%募集资金将用做进行战略收购及投资。其相关负责人也曾表示，已经成立投资拓展团队，将大力进行第三方项目的拓展及并购。

在这份军令状中，恒大物业还提出了通过科技赋能，提高增值服务收入。一般而言，物企营收一般有两大块，一是基础物业服务，一是增值服务。其中，基础物业服务占据物企营收的重头，但毛利率水平却相对有限，而基于社区这个“私域流量”的增值服务却有着不小的想象空间。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾公开表示：“如果物业服务是一个万亿元级别市场，那么增值服务市场将是10万亿元级别的市场，这是利润的新增长点。”

恒大在文件中称，增值服务才是决定利润的关键。据悉，恒大物业此前已引入腾讯、云锋基金等重磅战略投资者，接下来恒大物业将与这些互联网巨头深入合作，全面提升科技水平，并加快拓展多元化增值服务，比如说拓展社区团购这样的新兴业务，这才是最具想象空间的业绩增长点。

在上述布局下，2021年，恒大物业有望实现净利润同比50%的增幅。不过，目前，恒大物业的市值处于低洼区域。按照恒大物业此前盈喜公告，2020年净利润预计达26亿来计算，意味着今年净利润超39亿，有望刷新上市物业公司的利润最高纪录。以39亿净利润估算，恒大物业市盈率仅28倍。相比之下，而碧桂园服务（06098.HK）滚动市盈率高达71倍，市值达1707亿。

随着物业板块选手的增多，市场稀缺性逐渐减少，企业间市值分化程度逐步加剧。市值差异化很大程度上源自于部分企业的营收效益表现所带给资本市场的想象空间。另一方面，企业的增值服务发展成效也是市场估值的考量之一。从这两方面来看，随着上述业务的发展，恒大物业的市值将在2021年继续提升。