瞄准三年一亿平米目标 越秀服务准备“抄底”并购

作者丨王迪

出品丨焦点财经

“对于物管公司来说，是一片蓝海，也是我们重点发展的业务。未来将根据自身社区增值业务及非增值服务向一定规模进发。公司内生增长与外拓取得了显著的成绩，将保持三年内实现1亿平方米在管目标不变。”

8月11日，在越秀服务2022年中期业绩会上，管理层指出，立足成为中国城市综合服务运营商，深入推动精细化管理，精准投拓，优化社区增值服务，持续为股东创造更大价值。

对于收并购，林峰表示，不能为了并购而并购。越秀服务的收并购必须符合战略布局。第一，放眼大湾区，华东、华中、西部及北方等区域，更加注重城市的密度；第二，更加注重收并购的企业是否具有可持续性发展的能力及协同效应。目前正与某些物企探讨合作，包括TOD、铁路等领域的收并购机会也在看。

对于股权激励，管理层称，越秀服务一直在与管控单位进行深入研讨，会参考母公司的做法，遵守监管政策的要求，今年年内将落实该政策。

此外，据管理层透露，中期暂时不派息，今年越秀服务派息率不低于30%，未来会与股东共享收益，继续派息，期待一个稳定的增长。

2022年是越秀服务的而立之年，也是上市一周年。从上半年业绩来看，公司业绩保持稳定增长，营收、净利润、客户满意度及外拓取得新进展。

半年报显示，越秀服务总收入为人民币10.9亿元，同比增长13.8%，其中，自非商业物业管理及增值服务所得收入为人民币8.1亿元，同比增长19.5%，自商业物业管理及运营服务所得收入为人民币279.4百 万 元，同比微幅减少0.2%；期内，越秀服务毛利率为31.7%； 公司拥有人应占盈利为人民币2.11亿元，同比增长18.6%。

在业绩会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰、执行董事兼常务副总裁毛良敏、财务总监陈冬鹏、资本运营总监万思蕴一同出席，并就行业估值、收并购、增值服务等热点话题进行了回应。

谈行业估值修复 物管份额分散 整合空间较大

行业进入调整深水区，房地产开发速度放缓，物管业务或会受到牵连。与此同时，经历高速发展期，物管估值“泡沫”逐渐被挤出。

对于物管估值是否修复的问题，林峰表示，物业是抗周期性的行业，今年物管企业股价有所调整，是优胜劣汰的过程，相信资本市场会对物管市场进一步信任，他看好物管未来发展的前景。

他认为，物业是民生的行业，物业管理服务要赋予更加丰富的内涵，目前行业份额比较分散，整合空间也比较大。未来，物管财务经营比较稳健、母公司地产可持续发展的物管公司应该得到市场关注。

对于受房地产开发速度放缓，物管业务是否会受此拖累，林峰则表示，房地产开发速度确实在下降，但是越秀地产上半年销售规模有正的增长。从两方面来看，随着房企分化加剧，作为子公司越秀地产发展还是比较健康，作为子公司能够获得稳定交付的面积，母公司稳健的财务也在助力越秀服务更好地拓展。

他透露，目前越秀服务在管项目疫情0发生，获得了业主正面的评价。虽然疫情带来了成本的增加，但是政府也在通过税收给予优惠。虽然疫情对行业带来了挑战，为经营造成影响，但是服务有所提升，让价值实现了再创造。

提升“造血”能力：目前是收并购的好时机

物管领域跑马圈地，比拼的不仅仅是运营能力，更重要的是市场拓展能力，即内生造血能力。

据越秀服务管理层透露，自身会根据母公司越秀地产、外拓、收并购积极促进在管面积、规模的增加，而越秀服务的外拓能力也在持续增强。

今年上半年，公司在第三方外拓方面较去年同比增长了1.5倍，越秀服务在合约面积层面，第三面积已经超过了关联方，进一步增加了自身的“造血”能力。

事实上，去年以来，地产流动性趋紧，某些房企也在谋求其旗下物管公司在出售相关计划。这也为收并购提供了较好的时机。

针对收并购，越秀服务管理层指出，物管估值在回落，买卖双方对估值有不同的看法，正积极推进收并购。目前是收并购比较好的时机，在尽调过程中，洽谈了几家，目前在看的物企PE倍数还不是很合适，希望尽快有标的可以推进。

在外拓方面，今年年初业绩会上，越秀管理层曾表示，2022年，越秀服务的外拓面积要比去年600万方实现翻倍增长，三年内实现在管面积1亿平方米目标不变。此次年中业绩会，管理层同样提到三年内实现1亿平方米在管目标。

据了解，今年外拓面积要达到700万平方米，越秀服务上半年合约面积已经完成387万平方米，同比增加151%。在城市空间上则实现突破，进军天津、昆明、福州、南宁4个城市。

中报显示，截至2022年6月30日，2022年上半年新签约项目37个，新增合约面积501万平方米，集团合约项目覆盖中国33个城市及中国香港。新增合约面积501万平方米，同比增长19.4%，新增在管面积545万平方米，同比增长44.8%。

目前，越秀服务在管项目286个，总在管面积4355万平方米，同比增长24.3%；合约项目344个，总合约面积6262万平方米，同比增长18.8%。

TOD“借船出海” 新零售收入同增140.0%

作为民生行业，物管需要有一定的技术壁垒服务，才能在市场中立足。对于越秀服务而言，TOD物管是其重要的特色。

半年报显示，2022年上半年越秀服务TOD物管营收1.39亿元，占总营收的12.7%，首次走出广州外拓，“借船出海”，与福州地铁2号线、长沙地铁6号线、青岛地铁4号线进行签约，进一步加速 TOD综合物管业务全国化进程，实现了商业运管业务高质量发展。

“我们找到了TOD拓展的方式和方法。有一定的技术壁垒服务，涉及特种设备的清洁、保养、维护，也有这方面的资格证。并且实现了应急响应，疫情期间对物业管理都有要求，在拓展的过程中得到了业主的认可。”管理层如此解释。

纵观越秀服务上半年的成绩单，其收入结构持续优化。其中，商业板块营收2.79亿元占总营收的25.6%。社区增值营收2.44亿元，占总营收的22.4%，新零售业务营业收入0.60亿元，同比增长140.0%。

值得一提的是，新零售业务收入猛增，是因为公司加大了业主相关生活及日用品的服务力度。

去年，越秀服务新增美居业务，通过整合在线线下产业链资源，为客户提供硬装+软装+一步到家+焕新改造一站式定制化解决方案。此外，越秀服务迭代悦汇时光社商品牌，升级业态组合，拓展更多物管赛道。

对于社区增值业务毛利率有所下降，管理层则指出是因为针对服务结构进行了调整。对于新零售营收的增加，是因为公司增加了拎包入住、视频、鲜奶、酒类等服务，也有创新产品矩阵，通过打造节日明星产品、线上直播、社区团购业务，在业主群、朋友圈进行集中宣传，加强产品的打造。管理层称，未来也将加大新零售业务的占比，提升利润贡献。

此外，对越秀服务整体发展，管理层则指出，总体战略是 “1+4+5+5” 。坚持以满足客户需求的基础服务品质为中心，聚焦住宅、商业、大交通、城市服务(及公建)4大业态 ，着力推进C端增值服务、美居服务、社区商业管理、科技服务、商业咨询与运营5大增值服务，以广州为中心，深耕大湾区，进一步巩固和完善“1+4“区域布局。