李宇嘉：楼市“停贷断供”，谁的错，怎么解决？

本文作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

01.

一般来说，国人不愿意停贷或断供。

一来，房子对个人或家庭太重要了；

二来，“自毁征信”的后果很严重；

三来，我们没有个人破产法。

过去，也有停贷或断供的，主要是一些炒房客，或生意破产的（或以生意破产为由停贷或断供）。在银行眼里，这是恶意停贷或断供。所以，这些“老赖”就被纳入“失信”平台了。但是，近期发生的集体停贷或断供案例，绝非恶意停贷或断供。因为，他们曾经相信复工承诺，也见过开发商“假复工”，他们一再接受延迟交付，他们也曾经多次维权，但最后，一切百搭。

这一过程中，他们被教育，也逐渐了解了楼市的玩儿法，并认识到几个残酷的问题：

一是，泥沙俱下时，银行、开发商、施工单位等，各方都在自保，都在不惜以牺牲别方为代价，维护自己权益。所以，预售账户里要么钱早就跑了，要么钱动不了。貌似各方诉求都有道理，踢皮球踢的有道理，但项目无任何进展，眼睁睁看着烂尾，受损的是还未成为业主的“小业主”。

二是，自己才是信息最劣势的一方，却要承担最大的损失。开发商风险大不大，没有谁比银行更了解的了；预售资金监管账户设在银行，监管的好不好，没有谁比银行更了解的了；预售资金，每一笔拨付，都是经过银行账户走动完成的，是否用于项目建设，没有谁比银行更清楚。

专业律师指导下，网传的《强制停贷告知书》里有几点硬核的理由：一是，为何未封顶之前，银行违规发放按揭贷款；二是，明明有监管账户，为何将按揭贷款违规划入非监管账户；三是，为何银行不履行资金监管义务，纵容开发商违法违规抽调、挪用预售监管资金。

怎么回应？哑口无言！

三是，按揭合同是依附于购房合同的。没有购房合同，哪有按揭合同？不能撇开购房合同，单独把按揭合同拿出来说事儿，拿“失信了会如何”来说事儿。皮之不存，毛将焉附？所以，不要拿征信吓人。没有谁不在乎征信，但是谁导致他们集体不惜毁掉自己的征信呢？

02.

这是个多输的结局。

对银行而言，停贷或断供潮，有巨大的示范效应，会导致不良资产大面积攀升；

对开发商而言，停贷或断供潮，有巨大的预期效应，房子更难卖了；

对小业主而言，拿不到房子，小孩上不了学，还成了失信者，还要租房，还要生活；

对地方政府而言，维稳压力，房地产稳定的压力，风险剧增的压力，总之亚历山大。

很多开发商躺平了，现在居然小业主也有躺平的趋势。痛定思痛，破解这个难题，还是要回到初始。之前，谁也没有担心楼市会有问题，至多就是周期性波动而已，跌下去还会涨回来，而且后浪会高过前浪；小业主也不担心房子交付不了，至多就是延迟个一年半载交付。

之前，也有烂尾，但都一一盘活了，还有专门投资烂尾楼的，还有投资法拍房的，叫楼市淘宝。可见，胆儿有多大！

在这种固化的思维下，开发商就敢把杠杆加到极致，买地钱都可以是高息借的，挪用预售资金是小事情；银行就敢把钱喂给开发商，正面的贷款也好，走旁门的信托也好，歪门邪道的影子银行也好，不遗余力地给到开发商，有钱一起赚。甚至，银行为抢占市场份额，什么手段都可用上。

至于风险嘛！从不担心。

用银行行长的话讲，有那块地，怕什么！更甚者说，不怕，政府不会允许房地产出现下跌的。现在，房企出问题了，不仅正常的贷款不给贷了，还要赶快捂住账户里那点儿预售资金。晴天送伞、雨天收伞。对于开发商的风险，银行一直心知肚明，只不过在躺赚红利的泡沫中，舒服惯了，揣着明白装糊涂。共识是，赚我的钱，把风险留给下一任，留给未来。

开发商的心思、购房者的心思，都是一样的。说白了，大家都是楼市繁荣、房价上涨链条上的食利阶层、泡沫分享者，都想分一杯。有了某种隐性担保，分一杯的胆儿越来越大、越来越肥。

就拿金融机构来说，开发商越违规，金融机构的收益越大。开发贷、按揭贷只是银行收益的一小部分，信托、私募、股权基金、明股实债等等，10%以上的借出利率，比比皆是，这些收益才大。这些钱，当然有民间的，但很多都是从银行出来的。影子银行，就是银行的影子。

03.

怎么解决？供给需求两端着力，先行解决供给端的问题。

供给端，加快处置出问题企业或项目。去年下半年以来，房企风险密集爆发，到现在来看，一年多时间了，不仅出问题的企业或项目大多数没有得到合理的处置、甚至久拖不决，现在还不断有企业暴雷的消息见诸报端，“坏的市场经济”无法出清，就导致几个恶性结果：

一是，在金融机构眼里，不是对个体不信任，而是对群体不信任。不管监管部门如何强调，“满足开发商合理的融资需求”，“将企业集团和项目个体分开处置”，金融机构就是不为所动。而且，烂尾的事情、小业主权益，我不管，预售资金在我手上，不能动，我要维护我的债权。

二是，在购房人眼里，不是不敢买某个楼盘，凡是民企楼盘，我都不敢买。担心交付不了。再说，现在市场上的房子有大把，再不济可以去二手房市场上看看。次新房，挂牌的一大把，又多又便宜。所以，7月新房销售再次走弱，原因之一就是，风险事件对预期的扰动。

三是，在开发商那里。既然金融机构不信任、购房者也不信任，那我还极力自救？躺平算啦。反正，受损的又不是我一个，比我着急的，多了去了。所以，该喝酒喝酒，该聚会聚会。

要解决供给端的问题，关键是盘活预售资金，这个在4月29日高层会议已经讲了。但是，在银行极力保护债权、地方政府的首要目标是“保交楼”、施工单位和供应商给钱才复工（正常结算、拒绝拖欠）的情况下，盘活预售资金的难度很大。而且相比之前，可能更加难以盘活了。

因为，池子里钱不多。即便钱够，也不行，因为这个开发商别的项目也等米下锅。

因此，要遵循谁的孩子谁抱走，谁有病给谁吃药。开发商、金融机构（银行、信托机构、私募股权、民间资金等）、施工单位、部分管理部门，都要承担损失。只有风险出清了，割掉坏死的肌肉，才能长出新的肌肉，才能给新的肌肉生长创造环境。不然，败血症会坏死整个生命体。

解铃还须系铃人，问题的根源在供给端。供给端问题解决了，再辅以需求端各种纾困政策，需求端自然会好起来了。供给端问题的困扰，在于多方陷入博弈困局，各顾各的那一亩三分地，不得不接受多输的结局（要死大家一起死）。现在，必须要让作奸犯科者受到惩罚。

现在到了必须要走出这一步的时候了。