绿色物业“打擂”，张雷险胜田明｜年报对比④

文/乐居财经徐酒眠

“北当代、南朗诗”。

在派系格局复杂的中国地产江湖，当代置业（01107.HK）与朗诗地产（00106.HK）是中国绿色地产的两大标志性企业。

它们各自的核心创始人，张雷与田明相差1岁，他们的人生轨迹有诸多重叠。早年都曾在体制内工作，弃官下海从商，步入房地产行业的时间也差不多，前者在2000年创立当代置业，后者在第二年底创立朗诗地产，此后二人与“绿色”交织缠绕多年。

物业资本化风口吹来，张雷与田明各自先后将当代置业与朗诗地产的关联物企推进港交所。

在穿上“新装”IPO的大潮下，物企的“特色标签”成为获得资本投票的利器。押注智慧，融合商管，做纯商业，打民生牌，走商办路……层出不穷。

在此大背景下，第一服务控股（02107.HK）与朗诗绿色生活（01965.HK）走差异化路线，打造自己的特色王牌，不约而同地选择了以“绿色基因”为底色。“北当代、南朗诗”关于的“绿色”较量，也从房地产开发进一步延伸到了物管行业。

2021年度大考收官，第一服务控股与朗诗绿色生活交出了各自的“答卷”。在绿色物业领域内，谁的独特优势、特色故事更显？借助上市融资渠道，谁的独立性更强？在波澜起伏的资本市场，谁的绿色人居服务故事更打动人？

朗诗绿色生活业务“老三样”

第一服务绿色人居独立成行

打造绿色物业差异化竞争力，第一服务控股与朗诗绿色生活讲“故事”的方式有所不同。

从年报呈现业务线来看，朗诗绿色生活还处在物企传统“老三样”，而第一服务控股已经单独拎出“绿色人居解决方案”作为特色业务线了。

财报显示，截至2021年12月31日，朗诗绿色生活实现收入7.37亿元，同比增长约22.7%；录得毛利约为1.86亿元，同比增加约15.8%；毛利率约为25.2%，同比下降1.5%；年内溢利约为0.58亿元，同比减少约11.0%，净利率约为7.91%。

其中，物业管理服务收入为4.7亿元，为第一大收入来源，在总收入中占比63.7%；非业主增值服务收入约2.00亿元，占总收入的27.2%；社区增值服务收入约0.67亿元，占总收入的9.1%。

朗诗绿色生活的绿色物业体现在管理项目中。

据财报披露，截至2021年12月31日，朗诗绿色生活在管项目中，46个项目获得中国绿建星级认证，占当前在管项目数的28.9%；其中绿建三星认证项目32个，设计运营双三星项目4个，位居国内领先地位。

相较而言，第一服务控股的绿色物业体现似乎更为直接。财报显示，截至2021年12月31日，第一服务控股实现营收11.2亿元，同比上涨44.4%；录得毛利约3.35亿元，同比增25.4%，毛利率从2020年的34.5%下滑到了29.9%；净利润约为0.34亿元，同比减少66.3%，净利率约为3%。

其中，物业管理服务收益达6.1亿元，同比上涨90%，占总收入的54.46%；增值服务收入3.13亿元，占总收入的27.93%。其中，向非业主提供增值服务收入1.53亿元，占比49%；社区增值服务收入1.6亿元，占比51%，与上一年相比提升了4.6个百分点。

“第一服务的独特性在于提供绿色人居解决方案，这是第一服务所独有的一部分业务收入，也是其它物业公司在国内目前所不具备的。”第一服务将绿色物业管理服务作为有利竞争武器，不过在2021年的收成却并没有实现太大突破。

财报显示，过去一年，第一服务控股的绿色人居解决方案收入1.95亿元，较2020年的1.93亿元仅增加约1.2%；与此同时，在总收入中的占比由2020年的25.07%下降到了17.41%。

同时，绿色人居解决方案的毛利率由2020年的33.8%减少至29.1%。第一服务解释称，主要是因为由于原材料价格上涨及采暖期延长，能源运维服务毛利率下降，同时2021年下半年房地产市场低迷，导致其其他服务线相比毛利率较高的绿色科技咨询服务贡献的收入下降。

第一服务押注第三方非住

朗诗绿色生活关联方贡献大

进入资本市场，站在资本与投资者的视野中，物企的“独立性”便受到外界关注，尤其在眼下的市场环境，物企第三方外拓的价值更为突出。

财报显示，过去一年，两家物企在收并购狩猎场均有所收获。

其中，第一服务控股集中在去年上半年，先后斩获两个标的。2021年3月，第一服务吹响收购号角，斥资约0.93亿元从第三方手中购得大连亚航物业80%的权益；不到一个月时间，又出资约1.36亿元从另一个第三方手中购得青岛洛航100%的权益。

这两家公司的服务业态均以非住为主。其中大连亚航物业是中国领先的工业园物业管理服务提供商，为多间知名工业园房地产公司提供物业管理服务，青岛洛航第一服务押注第三方非住。

两笔收购进账，使得第一服务控股业务往来独立性更强，同时也进一步提升了非住领域的业务浓度。

截至2021年12月31日，第一服务控股总在管建筑面积约为5210万平方米，与2020年同期相比增幅约172.9%。其中，来自第三方的在管建筑面积同比大幅增加约425.7%，达到3780万方；第三方在管面积占比从2020年的37.8%一跃提升至了72.7%。

相较而言，朗诗绿色生活的在管规模对关联方的依赖程度还较大。

截至2021年12月31日，朗诗绿色生活在管建筑面积约为2345万平方米，较2020年12月31日在管建筑面积约1735万平方米增长约35.2%。其中，独立第三方开发的物业在管面积约为1072.3万平方米，在总在管面积中占比45.7%。

上市不到半年，朗诗绿色生活就开出了首单并购，并赶在2021年12月30日完成信息披露。资料显示，朗诗绿色生活1.07亿元收购一组物业标的，运营主体为安徽新地物业，总在管面积约600万平方米。

2021年7月份上市时，朗诗绿色生活一共募集到约2.89亿港元，其中56.8%约1.64亿港元用途为投资和收并购。在上市物企中这笔资金并不算丰厚，而收购安徽新地物业就要花掉1亿元多，未来留给朗诗绿色生活的市场增拓空间相对有限。

朗诗绿色生活也考虑到了这一点，在订立收购条款时慎之又慎。一方面留出了收购价格依业绩情况而进行调整的余地，业绩对赌三年，收益年复合增长率低于8%时，将触发退单条款。另一方面，收购款分三期支付，避免现金大额流出，分散风险。