倒计时5天，广州2022年土拍首秀开启

4月开始，2022年首轮土地“双集中”全面开启。

截至目前，北京、杭州、重庆、青岛等城市的首轮土拍已经收官，广州也将在“五一”假期后（5月5日）进行线上竞拍。

广州首轮土拍，除越秀、天河、从化零挂牌外，其余各区均有地块将进行出让，合计18宗地块，计容总建面超276万㎡，起拍总价367.7亿元。

作为房地产一级市场的土拍，往往能直观体现楼市趋势、房企预期，是重要的风向标。

因此，即将到来的广州首轮土拍，备受各界关注。

有人将挂牌地块数量与去年对比，去年首轮供地48宗，今年18宗，锐减30宗，得出结论：“市场观望情绪浓，本轮土拍不太乐观”。

事实真的是这样吗？我们来详细聊一聊。

1、集中供地，不断完善中

若单看挂牌数量，来判断土市热度，甚至楼市趋势，或许有些片面。

首先，去年是实施土地“双集中”的第一年，政府与房企都是首次接触，可以说是“摸着石头过河”。

从实践中摸经验摸规律，实事求是，不断完善，才有利于行业健康有序发展。

因此，可以看到，去年全国仅试点了22个城市，进行集中供地的探索，而今年东莞、徐州等城市，也加入了集中供地行列。

其次，就是挂牌数量的问题。

经过一年的实践，今年的集中供地双方，即政府与房企都会更加理性。

从去年的实践可以知道，过量地块“进入货架”，碍于资金问题，房企只会选择参与优质地块的竞拍，这会导致大批地块不成交。

与其这样，不如精选优质地块，全年分批次拍出，一方面利于市场稳定，另一方面也便于房企拥有健康的资金流，这是供地双方都希望看到的。

因此，从去年第三轮供地开始，广州已将挂牌数量降至17宗，与今年首轮挂牌数量，差距并不大。

第三点，这并不是只存在广州的特殊个案。

比如南京，今年首轮只挂牌20宗地块，与去年同期相比，减少了三分之二。另外，无锡今年首轮挂牌数量，也不及去年同期的一半。

由此，实施集中供地，这是一个不断修复并不断完善的过程，挂牌数量的多少，并不能反映市场冷热程度。

2、土地质量提升，首轮供地向好

值得一提的是，今年广州首轮土拍更是大概率走出“稳中向好”的趋势。

原因有四：

第一、中心区地块更多，优质地块频出。

回看本次挂牌地块的分布情况：海珠2宗、荔湾2宗、白云6宗、黄埔1宗、番禺1宗、南沙3宗、花都1宗、增城2宗。

本轮土拍，中心区地块数量终于“压倒”外围区，地块更加优质，更能吸引房企参与竞拍。

赤沙车辆段二期地块航拍图

另外，本次“明星地块”不少，涉及海珠创新湾、荔湾白鹅潭、白云新城、琶洲等价值高地。

如赤沙车辆段二期，紧邻去年广州地铁拿下的赤沙车辆段地块，位于地铁12号线赤沙站（在建）上盖，未来能3站到二沙岛、4站可到大学城。

再如海珠石榴岗地块、荔湾金桥二期地块等，都拥有不可复制的自然景观资源，地块综合素质同样很高。

金桥二期地块航拍图

第二、拿地门槛降低，激活房企积极性。

从本次的挂牌地块来看，政府已从多方面、多举措，来降低房企拿地压力。

首先，降低地价。

在今年首批集中供地中，有一些去年的“回锅肉”地块重新上架，指标有所调整，但总价均呈现下降趋势。

其次，降低保证金。

本轮集中供地，广州多宗地块将保证金下调至起拍总价的20%，对比去年首轮供地，多宗地块要求缴纳30%的保证金，甚至有地块高达50%。

另外，土地出让金的支付周期也延长了。

去年同期土拍，多宗地块均要求房企在30天内一次性支付土地出让金，而今年，大部分地块则要求分批次、一年内支付。

降地价、降保证金、延长付款周期，这对于部分资金紧张的房企来说，无疑是一大好消息，同时也能吸引更多房企拿地，为楼市提供更多的选择。

白云区东平地铁站综合开发地块航拍图

第三、土拍规则再变，为房企“减负”。

去年第二、三轮集中供地中，“限房价”、“限销售对象”等地块要求，在今年首轮土拍中“缺席”了。

这可以极大降低项目建设及运营成本，为房企“减负”，以提升房企拿地意愿。

3、房住不炒，提高居住品质

由此，2022年广州土拍首秀预计平稳成交。

除了受地块素质、竞拍规则影响，还有一大原因，顶层设计释放积极信号，稳定市场预期。

今年3月中旬，六部委集体发声支持房地产行业良性循环和稳健发展，促进企业融资恢复。

其后，多城陆续跟进“松绑”楼市调控，积极稳增长稳预期，让房地产市场发挥应有作用。

图源：银保监会

跟着政策走，这为房企拿地增强了信心，也导致多地土拍“回暖”明显。

但要强调，“房住不炒”依然是不可撼动的定位主旨，促进楼市长期稳健运行，提高居民居住水平是最终目的。

因此，可以看到在今年的集中供地中，尽管减少了“限房价”、“限销售对象”的要求，但“15%的溢价率、严禁马甲、严查买地资金来源”依然没有变。

另外，在广州今年的首轮土拍中，部分推出地块要求建设公共租赁住房、政府统筹住房，还有像白云区的广龙路地块，成为了这两年来，广州首宗全自持保障性租赁住房。

这是充分突出了住房的民生属性，能在一定程度上帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

图源：广州公共资源交易中心

最后，配建要求今年也有所提高。

除了常见的需配建商业、道路、绿地、河涌和教育工程外，今年部分地块还新增配建防疫工程、出资修缮及维护文物等新要求。

从多个角度来看，本轮土拍表现依然值得期待。

在“房住不炒”的前提下，积极信号频现，也定调了广州楼市发展不会失速。新时代新要求，在国家政策的引导下，楼市也有望迎来一个发展新篇章。