扭亏为盈！少数股东拿走了大悦城超八成利润

4月11日晚间，大悦城(行情000031,诊股)披露了2021年全年业绩报告，其在报告中表示2022年将加大库存去化力度，力争实现销售金额800亿元。

面对行业下行周期，连续两年未完成销售目标的大悦城调整了业绩规划，不再执着于千亿规模。

按其最初的规划，2021年是公司达成千亿销售额的关键节点，但这一年行业巨变，融资收紧、销售承压、信贷放缓，其最终以727亿元的销售额收官“三年千亿”战略，较2020年增长5%。

而新的800亿销售目标也意味着大悦城对行业的预期依然较为谨慎，“预计2022年消费者预期转向仍需要时间，行业发展存在一定压力”。

扭亏为盈

2019年，完成重组的大悦城斗志昂扬，时任董事长周政在当年的业绩会上强调了2021年销售额破千亿的决心。随后，公司将2020年的销售目标定为900亿元，2021年1000亿元。

这期间，没能达成销售目标的大悦城净利润连续下滑，其2020年、2021年分别实现净利润11.23亿元、7.67亿元，同比增幅分别为-66.7%、-31.65%。

公司将净利润的下滑归咎于项目资产的减值计提。2021年，受存货跌价准备、坏账准备、固定资产等减值计提影响，公司合并净利润减少21.35亿元，归母净利润减少约16.71亿元。

各类减值中，存货跌价准备的额度最大。2021年，为加快去化回笼资金，大悦城按不同区域的市场行情采取以价换量等积极的销售和管理措施。参照目前市场行情，其对青岛、天津、江门、重庆、北京等地的项目进行了相应减值测试，共计提存货跌价准备19.56亿元。

其中，天津中粮大道项目分期开发，部分地块已完成开发并交付，但尚有部分地块因拆迁政策变化未能启动。综合考虑下，公司决定终止履行未开发部分土地出让合同，并计提存货跌价准备约7.47亿元。

尽管资产减值影响了大悦城的净利润水平，但因报告期内权益占比高的销售型结算项目业绩贡献同比增加，公司2021年归母净利润实现扭亏。

报告期内，大悦城实现营收426.14亿元，较2020年增长10.84%；对应归母净利润1.08亿元，较2020年增长127.79%，归属于少数股东的净利润则为6.6亿元，在合并净利润中的占比达到86%左右。

同时，由于报告期内结算项目中的低毛利项目较多，公司综合毛利率为27.44%，较2020年的31.44%下降4个百分点，毛利额亦同比下降3.28%至116.92亿元。

变革期中，房地产开发业务毛利率的下滑已为行业共识。2021年，大悦城土地开发及销售业务的毛利率从2020年的27.76%降至22.04%。

而作为业绩增长的重要发力点，大悦城投资物业及相关服务的毛利率则同比增加2.5个百分点至64.05%。去年，该业务为公司贡献收入50.48亿元，在总营收中的占比为11.84%，较2020年略有提升。

加大投资

2021年，大悦城共获取6个商业项目，其中重资产项目1个，轻资产项目5个。根据规划，公司2022年的轻资产商业项目拓展数量将不低于2021年，重点深耕布局京津冀、大湾区、长三角和成渝区域。

同期，公司共开业18家（含轻资产）购物中心，包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目，累计总建筑面积410.1万平方米。同时，其还有20个大悦城、大悦春风里、祥云小镇及非标项目处于在建或拟建筹备之中。

新增土储来看，2021年，大悦城通过股权收购、合作开发等方式共获取16个项目，新增土地面积147万平方米，平均楼面价每平方米9659元，平均溢价率16%，较2020年的10.2%有所提升。

也是因此，尽管新增项目数量不敌2020年，但该公司2021的土地款总额却同比增长51.1%至316亿元。叠加开发项目建造支出及税费支出的同比增加，大悦城2021年全年经营活动净现金流为-84.64亿元，较2020年减少186.24%。

这亦导致了公司账面货币资金的减少。2021年，大悦城持有货币资金248.86亿元，较2020年的317.64亿元减少21.65%。公司同期拥有短期借款34.5亿元，一年内到期的非流动负债139.47亿元。

截至去年末，大悦城有息负债余额为717.98亿元，融资成本降至4.91%。“三道红线”方面，公司现金短债比1.44，净负债率90.06%，扣除预收账款后的资产负债率70.31%，仍踩“线”一条。

2021年末至今，房地产市场救市政策频出，并购融资阀门打开。为盘活资产，针对出险企业项目承债式收购的相关并购贷款亦将不再计入“三道红线”相关指标。

这为部分企业提供了发展契机。

今年2月，大悦城先后获得了来自招商银行(行情600036,诊股)、浦发银行(行情600000,诊股)提供的合计200亿元并购融资额度。彼时，其直言公司的并购业务发展将得到更充分的支持，并迎来更多机遇。