北京二手房退烧！“顶级学区”直降120万，单月成交量减超3000套

北京二手房住宅的成交量，以肉眼可见的速度在减少。

9月28日，记者从中原地产研究中心了解到，随着各种调控政策的升级，北京二手房市场降温，二手房成交量截止9月27日只有1万套左右，预计全月只有1.25万套。以1.25万套计算，该成交量较8月的15942套，骤减超3000套，下降幅度约21.6%；与今年3月份最高点22172套相比，成交套数减少约1万套，下降幅度高达43.6%。

政策调控“打补丁”

疫情过后，购房积压需求得到释放，加之“学区房”概念受热捧、信贷资金违规流入房地产市场等因素影响，北京二手房交易曾经历过一轮上涨“热情”。然而“热情”过高，也成为政策关注的重点，整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金流入楼市、打击假离婚买房等政策接连落地。

今年7月，北京西城区严格落实号称史上“最狠”学区房政策——多校划片，这也迅速拉开了学区房降价的大幕，传统“顶级学区”德胜、月坛等大幅降价案例层出不穷，上演学区房跌破神话。有媒体就曾报道称，德胜一套房龄四十年，建筑面积为38平的“老破小”，最近以“低价”完成交易。不到两个月时间，同一套房子的差价却达到了120万元。

今年8月初，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，也彻底封堵“假离婚”买房问题。夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合北京市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在该市购买商品住房。

二手房市场信贷收紧

除上述政策调控“打补丁”外，二手房市场信贷全面收紧则可谓直击“要害”。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，二手房市场信贷收紧，全面抑制换房客户。其表示，网签数据相对滞后，特别是最近各地开始加强二手房价格管控，很多城市公布的网签成交量开始滞后市场，实际市场跌幅比网签更大。二手房市场放款难，已经全面抑制市场活跃，特别是一二线城市，二手房占比高，当下贷款周期已经超过3个月，年内放款难的情况持续下，市场成交量不断减少，包括深圳等城市成交量已经是多年最低点。

根据之前北京商报的调查，北京多家银行分行以及支行表示已无房贷额度。同时，资质审核也日益趋严，部分银行表示，客户有未还清消费贷或信用贷的，有可能会影响房贷的审批额度，甚至不能通过审批。审批时间延长、放款周期延长，将直接影响到购房者的买房热情，甚至部分购房者暂时“失去”贷款资格，基本上限制了超一半的购房需求。

去年12月31日，中国人民银行、中国银行(行情601988,诊股)保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下下称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，自2021年1月1日起实施。

《通知》根据银行资产规模及机构类型，分五档对房地产贷款集中度进行管理。其中，第一档的中资大型银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%；第二档的中资中型银行两项占比分别为27.5%和20%，并根据实际情况对占比超标的银行设置2年、4年调整过渡期。

监管“红线”出台后，多家银行房贷额度超标，这也是信贷政策不得不收紧的主要原因。

新房市场已受影响

市场的情绪总是一致的，北京二手房市场降温，新房市场也表现欠佳。

“我们7月份的网签还很好，8月就掉了，9月就更严重了，不是因为没客户，都是二手房等着置换的。”顺义某项目营销总向北京商报记者透露，最近自己频繁向总部申请，希望批准给交了首付、但因二手房置换原因暂时腾不出资格的购房者宽限换房周期。据他们与购房者沟通得知，大部分购房者目前均卡在卖房时，买方信贷批不下来。

“感觉是一瞬间，7月份我们一天一套的速度，现在就全面搁置了。”但这位营销总也直言：“大家都抢回款，总部原来给我们就三个月，现在又是年底涉及年报，估计挺难的，但不宽限成交也卡在这，没办法。”

张大伟称，北京楼市已经明显地进入了下行通道。要警惕市场急速下调后出现价格战，按照目前情况，大部分企业对第二轮集中供地积极性不大，市场全面降温，企业资金链压力越来越大。这种情况下，不排除部分新入市项目开始价格战的可能性。

当新房与二手房的价格出现明显倒挂，二手房市场的回温还有一段长路要走。

事实上，二手房的上涨动力已经遭到新房“情绪”的削弱。一般而言，当区域出现“地王”项目，周边二手房也会水涨船高，带动价格的上涨。即便没有地王项目出现，区域新房溢价率颇高，也会带动二手房价格的上涨。

但目前北京的政策核心是“稳地价”，第一批集中供地整体溢价率不过10%左右，处于全国较低水平，多宗地块因触及“双限”而转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序。

北京第二批集中供地在路上，记者也有相关统计，溢价率整体不超过10%，最高溢价率也不过15%，且通过加入了现场摇号、竞现房等新的竞价方式，进一步遏制地块高溢价的产生。