金地集团：密集发债“借新还旧” 险资减持逾1亿股

最新数据显示，金地集团(行情600383,诊股)8月份实现签约金额为190.3亿元，实现签约面积89.5万平方米，销售金额及面积今年以来首次出现负增长。

因有息负债规模的扩大，公司“三道红线”指标较去年年底变差，但整体上仍位列“绿档”。

近期，公司负面消息较多，金地集团旗下2家子公司因虚假宣传受到行政处罚。另外，公司第二股东大家人寿减持变现逾11亿元，公告发布次日股价跌7.9%。

中报增收不增利 8月销售金额、面积双双下降

中报显示，随着房地产项目结算规模增加，金地集团上半年营业收入同比上升72.45%至342.74亿元。因本期低毛利率项目集中结转，公司的房地产业务结算毛利率仅为14.25%，比去年同期低25.35个百分点，公司归母净利润也随之下滑，同比下降38.79%至18.25亿元。

今年上半年，金地集团销售增速显著，公司累计实现签约面积753.0万平方米，同比增长55.27%；累计实现签约金额1628.3亿元，同比增长60.22%。尤其是今年1-4月份，每个月的销售额较去年同期增幅逾80%，较2019年同期月销额增幅均超过60%。

图1：2021年金地集团月度销售情况

根据最新披露的运营数据，金地集团2021年1-8月累计实现签约金额2074.9亿元，同比上升43.85%；累计实现签约面积964.3万平方米，同比上升37.87%，整体增速较上半年有所回落。其中，8月实现签约金额为190.3亿元，同比下降12.21%；实现签约面积89.5万平方米，同比下降16.75%，销售金额、面积双双下滑。

今年下半年，公司拿地节奏也明显放缓。公司上半年共获取土地81宗，新增土储面积（全口径）约1247万平方米，总投资额（全口径）高达924亿元。而今年7月和8月，公司仅共获取6个项目，新增土储面积仅约34万平米。

有息负债规模扩大 整体偿债能力减弱

“三道红线”方面，金地集团虽位列“绿档”企业，但具体指标较去年年底有所恶化。截至2021年6月30日，公司净负债率为69.59%，较2020年末增加约7个百分点；剔除预收款后的资产负债率为69.44%，较2020年末增加约1个百分点；现金短债比为1.19倍，较2020年末的1.21倍有所下降。

今年上半年，公司通过短期融资券、中期票据、公司债等各种融资渠道“借新还旧”。资料显示，金地集团上半年发行共计49.95亿元的一般公司债，期限均为5年；发行共计80亿元的中期票据，发行期限均为3年；发行8亿元超短期融资券，期限为250天。上述募资的用途均为偿还债务。

8月，金地集团再次发出公告称，境外子公司金地永隆投资有限公司完成4.8亿美元面值3年期高级无抵押固定利率债券的发行，债券将在香港联合交易所上市。

分析发现，公司的有息负债规模正在逐步扩大，利息费用占净利润的比例也在持续升高。截至今年6月末，公司有息负债余额为1270.94亿元，较去年同期增加约186亿元。公司上半年利息支出约为17.05亿元，约占当期净利润的59%，该比例较2019年同期翻番。

图2：2019年H1至2021年H1金地集团有息负债及利息费用情况

此外，公司近几年经营性现金流并不稳定。今年上半年，公司经营性现金净流出约100亿元，流出规模较去年同期扩大约67亿元，主要系本期与联合营公司往来款项增加和拍地冻结资金增加所致。

图3：2018年H1至2021年H1金地集团经营性现金流量净额

整体来看，公司中报季利润减少、经营性现金净流出扩大，当前偿债能力偏弱。提升盈利能力、控制负债规模，是金地集团当前亟待解决的问题。

第二大股东减持变现逾11亿元 2家子公司受行政处罚

9月16日，公司发布公告称，第二大股东大家人寿于2021年9月3日至9日通过集中竞价累计减持公司股份4504.92万股；9月14日，又通过大宗交易减持公司股份6054万股。本次减持股份合计达1.06亿股，变现金额超过11亿元，减持后大家人寿的持股比例由20.43%减少至18.09%。

在房地产行业中，金地集团颇受险资青睐。截至今年6月末，公司前两大股东为富德生命人寿和大家人寿，分别持股29.83%、20.43%，险资共计持股比例超过50%。

图4：截至2021年6月末险资持股比例超过15%的上市房企

去年11月，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，一方面，银保监会放开了险资财务性股权投资的行业限制；但另一方面，明确保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。

据不完全统计，今年以来，中国人寿(行情601628,诊股)、前海人寿分别对万科A(行情000002,诊股)、华侨城进行不同程度的减持。随着调控政策持续收紧，房企普遍进入增速放缓、利润下滑的阶段，未来险资对地产股的投资情绪，值得持续关注。

减持公告发布同日，金地集团董事长凌克增持公司股份10万股，试图提振市场信心，但难挡股价下跌。当日，公司股价跌幅达7.9%，收于10.03元/股。

另外值得一提的是，近期金地集团旗下2家子公司因涉嫌对其销售的房产作引人误解的商业宣传，收到上海奉贤市场监督管理局的行政处罚，2家公司均被要求罚款25万元、停止违法行为。

图5：金地集团旗下子公司行政处罚信息