标普称花样年因大规模境外到期债务拖累财务资源

9月15日，标普全球评级9月14日宣布，因大规模境外到期债务拖累财务资源，花样年展望调整至负面，“B”评级获确认。

据观点地产新媒体了解，标普将评级展望调整至负面，以反映未来6-12个月花样年的减债和再融资计划存在执行风险。计划包括在运营中节约成本以及出售项目股权以提升流动性，缘于在当前市场波动的背景下，境外资本市场再融资的可行性下降。尽管如此，该计划将带走业务所需的资源，增加花样年生成稳定现金流入的压力，特别在今年下半年楼市前景趋软之际。

标普确认评级，缘于花样年积极采取措施以应对其再融资需求，这缓解了部分风险。尽管存在执行风险，花样年似拥有内部资源和资产，可生成足够的现金流，以覆盖未来6-12个月的到期债券。

在境外资本市场再融资渠道再次打开之前，花样年将需用自由资金偿付境外到期债券。其北京和青岛项目寻求股权融资的计划已到最后阶段，只待买方支付现金。该项融资的一部分将用于偿付12月份到期的债券。但花样年仍需筹集更多资金以偿付2022年到期的债券。花样年计划削减购地支出，并在大型项目中引入合作伙伴。

花样年有约7.62亿美元优先无抵押债券将于2021年余下时间到期，有11.5亿美元债券将于2022年到期。且其收益率处于高位，可能导致无法发行新债券，表明再融资风险加剧。2022年债券的到期时间集中在下半年，再融资前景取决于未来6-12个月花样年资产出售计划的执行情况。

花样年有约17亿元人民币的境内债券将于11月和12月到期或可回售，标普认为其能够对部分债券进行再融资或续期。

截至2021年6月30日，花样年信托贷款合计52亿元人民币，其中约35亿元将于一年内到期。鉴于其大部分信托贷款有地产项目资产做抵押，如果维持稳定运营，标普预计花样年能够滚动此类债务或再融资。

花样年预估2022年约210亿元人民币可售资源的旧改项目将实现转化。这些项目不仅能缓解补充土地的压力，还将提供股权出售的机会。花样年于2019年和2020年出售了两个旧改项目的股权，在项目竣工前带来了大规模现金流入。鉴于大部分旧改项目位于深圳且利润率通常更高，相比其他普通开发项目，应更易出售。

非核心业务板块（如美国的老年住房和出租公寓）的潜在出售，可作为偿付境外债务的补充。鉴于其非承诺性质，标普在基本假设中未将此类资产的出售纳入考量。截至2021年6月，花样年在控股公司层面还拥有约100亿元人民币现金，据管理层透露随时可用。但如果将大部分现金用于偿债，这在一定程度上可能影响运营和未来的流动性状况。这虽然不是偿债的优先选项，但能够提供流动性缓冲空间。

鉴于用于土地和施工的财务资源将减少，花样年业务运营将经受考验。

标普预计花样年需要持续购地才能保持销售增长。花样年共拥有1750万平方米土储，包括一些大型项目只能分阶段推出。由于花样年将优先偿付债务，标普预测土地投资在合约销售中的占比将从过去两年的约30%-35%下降至25%-30%。因此，标普预测2022年和2023年销售总额将收缩5%-10%。

尽管2021年前6个月花样年实现良好的销售增长，同比增长60%，但在艰难的市场环境下，标普预计下半年其去化和现金回款将面临压力。标普注意到花样年运营的一些二线城市和直辖市放慢发放抵押贷款。花样年下半年的销售前景，特别是金九银十这两个月，对于支撑流动性将至关重要。

业绩弱化亦可能影响资产出售前景，源于潜在合作伙伴或买方关心原股东的流动性状况。随着开发商面临紧张流动性的局面，其在进行大规模收购时更为谨慎，项目出售总体上更趋困难。

负面评级展望反映标普认为，花样年的经营稳定性正经受考验，缘于其需使用内部现金和资源来偿付债务。花样年的削减成本和资产出售计划可能增加其现金流的负担和运营不确定性。当楼市和各城市的现金回款出现放缓迹象时，运营前景可能弱化。

如果未来6-12个月花样年无法生成足够的流动性用来偿还债务，标普则可能下调其评级。如果花样年未能及时执行削减成本和出售资产计划，或如果其经营性现金流显著弱化，则可能出现评级下调情形。

如果出现以下情形，标普亦可能下调评级：花样年的收入低于预测且毛利率持续较低，导致其EBITDA利息覆盖倍数下降至低于1倍，或并表或穿透式债务对EBITDA比率（按权益比例对合联营项目进行并表后）上升至高于10倍；或花样年资本结构更趋脆弱，导致债务的加权平均期限低于两年。

如果未来6-12个月花样年通过生成足够的现金流，能解决偿债需求，同时改善其资本结构致使债务的加权平均期限持续高于两年，标普则可能将展望调整至稳定。同时，花样年并表及穿透式债务对EBITDA比率需保持在10倍以下，其EBITDA利息覆盖倍数持续高于1倍。