观点与林龙安面对面：禹洲鼎新

编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

观点地产网 再次见到林龙安，镜头前的他脸上少了几分紧张与疲态，多一丝惬意与从容，过去的几个月里，禹洲掀起了一场革故鼎新的内部变革。

“3月份是我比较紧张和繁忙的时候。” 林龙安在采访伊始谈到。

2021年业绩期，禹洲率先发布了中期报告。集团上半年收入120.81亿元，期内溢利12.18亿元，母公司拥有人应占核心利润7.91亿元；累积合约销售金额527.14亿元，同比上升23.02%，完成全年目标的47.92%。

同时，禹洲发布了2020年度半年报经过重列后的数据，围绕年初事件发生时的核心争论点做出了修订，直面过去的失误。

林龙安坦言，在各方的支持下，禹洲快速重回正轨。

在一番调整之后，禹洲证明了自己依旧是一家优秀的房企。上半年各项核心数据均超出了市场预期，一份出彩的成绩单是对市场质疑的证明，也是对年初年报问题的一种有力回应。

在这场对话中，林龙安讲述了这半年来引领禹洲变革的心路历程，他多次提到了反思。对于稳健的禹洲来说，今年发生的事情也绝不会再次发生。

今年是禹洲成立第27年，上市第12年。在年初的年报事件中，除了危，林龙安更看到了机会，一次革故鼎新的机会。

林龙安借用了友人的一句话：“禹洲过去12年走的太平顺了，没有摔过跤，摔跤并不可怕。”

在林龙安看来，摔跤可以让禹洲更加谨慎的发现不足之处，面对存在的问题能勇于反思，爬起来走的更稳，从而让企业能走向更长远，坚持“量入为出，稳健为主”，真正成为一家“百年企业”。

对症下药 主动革故鼎新

在如何革故鼎新与改变上，禹洲并不是完全地推倒重来，而禹洲先是反思了过去犯下的一些错误，有针对性的对症下药，围绕与会计师事务所、房屋交付、财务回款做出了一系列锁链式的企业改革。

林龙安认为，禹洲所做的这几个改变，确保了未来绝不会再犯低级错误。

“去年针对已销售的130亿没有回归到并表体系中，主要是我们沟通各方面没有衔接好。”公司高管在投资者会上谈到。

今年以来，禹洲首先加强了与审计师安永之间的合作。近两年，由于疫情的原因，安永香港的团队已经两年多没有跨过深圳河，导致后者在与禹洲一起把关投资条款和交付结转的相关细节有一定的误差。

目前，禹洲已与安永达成了共识，根据双方的提议，安永的深圳团队将会深入禹洲的具体投资合作和合同交付细节中，一起严把投资和合同交付使用的准则，提前做好审计前的各项工作。

在具体的投资合同并表和章程规范，安永会提前做一个系统化的梳理，对每个项目进行跟踪。对交付使用的项目，在交付前做一个预验收，寻找存在问题，随后及时改变。在验收后，安永进行终审验收，以确保在各个流程环节万无一失。

另外，安永跟禹洲高管每两个月举行一个审计专题的沟通会。对安永审计提出的要求，禹洲高管在如何实施方面跟安永及时进行沟通，以确保安永提出来的相关建议能马上落实。

除了寻找和外因，禹洲也在积极寻找内因，在公司内部流程上更严格的进行把关。

禹洲以集团总部财务中心为导向，建立完善的财务体系化建设。以财务指标为根本线索，贯穿到投资、营销、成本、回款、盈利等各个指标和节点上，同时在财务管控上，对交付房进行了分级管理，明确交房的奖罚，建立交付风险等级体制，建立内防巡查机制。

林龙安认为：“经过相关的管理改革措施后，今年上半年公司业绩也迅速回归正轨。”

上述几项措施都是扭转战局的关键，但需要注意的是禹洲在改变的同时，房地产也在发生着巨变，如何让自身的变革与行业的变化相匹配是一道学问。

严控投资 以利润为导向

林龙安对房地产市场未来的判断，代表了禹洲发展的速度和方向，一家企业领导人无论是对自身还是对行业都需有一个清晰地认识。

林龙安表示，在“房住不炒，促进房地产稳定健康发展”的基本政策导向的前提下，在房地产新一轮的政策调控中，给企业提出了控负债，转向高质量发展增长的要求。

以上半年的两集中供地为例，有房企在拿到地块以后考虑的是退地，这就说明存在算不过账、可能亏本的情况。

“如果所有房地产项目都算不过帐的时候，行业发展才是碰到了一个瓶颈。”林龙安认为，每个城市根据情况应因城施策，确保行业稳健发展。在未来集中供地中，部分城市推出项目应该对房企有所限制，例如在负债或是红线方面。

上半年，禹洲通过公开招拍挂的方式，在苏州、郑州及江门拿下了4幅地块，总建筑面积约547,871平方米，平均楼面价为每平方米7847元，权益地价21.89亿元，总货值111亿元。

拿地数量对于一家销售额过千亿的房企来说并不多，禹洲的稳健并不是独一份，在上半年不少房企都选择了较为谨慎的策略，选择了观望的态度。

事实上，在不少核心城市的土地拍卖中都能看到禹洲的身影，但禹洲都不是地块最后的获胜者，实际上是由于在拿地模型的测算中，禹洲严格遵守了自己的投资纪律。

“如果项目没有利润，我们就不参与了。以利润为导向，以质量为增长，促使我们的改革到位。”林龙安表示，“禹洲不盲目，拍地价格在所要求的盈利空间之上就不参与竞价而选择退出，更加谨慎。”

同时，禹洲对于土地的饥饿感相对并不紧迫，土地储备相对比较充足，可以满足3年左右的开发量，所以公司选择等待一个更好的时机进行拿地。

截至2021年6月底，禹洲总土地储备为2200万平方米，总货值达到4400亿元，一二线及准二线城市占90%以上，平均楼面价6854元/平方米。其中海西经济区15%、长三角37.5%、环渤海21.7%、华中区8.7%、大湾区6.0%、西南区7.0%以及大湾区的城市更新4.1%。

另一方面，在三条红线潜在政策“买地金额不得超过年度销售额40%（包括收并购方式）”的影响下，禹洲主动适应准则，明确了一个较为谨慎的拿地策略，通过销售回款，保现金流来支撑拿地，“不盲目扩充土地，不盲目拿高价地。”林龙安称。

在大湾区城市更新的多元化拿地上，禹洲也做了大范围的布局，佛山、中山、惠州、深圳、珠海都有所涉及，但林龙安透露，禹洲的城市更新较为谨慎，每个项目都有各自的困难点，“我们希望跟华侨城在大湾区加强一些合作项目的落地。”

物管上市 自持物业投资

今年6月份，禹佳服务提交了一份涵盖最新数据的上市申请书。对于分拆上市，林龙安表示:“将争取尽快完成，现在正在上报相关资料。”

截至2021年6月30日，禹佳服务在管项目总建筑面积超过2000万平方米，总合约面积超过2700万平方米，其中来自第三方在管建筑面积占比超过14%。在管项目中，长三角地区占比超过55%，海西经济区占比超过26%。

其中，商管总签约面积接近200万平方米，在管约100万平方米左右。

禹洲打包了商管+物管两个概念的禹佳生活服务是公司对外做出的一个重要突破，其中就包含了对商业资产转型的一个期望。

商业资产是禹洲发展27年来极为重要的一部分，但林龙安认为过去禹洲并没有梳理好资产，合理的体现作用，也没有特别好的估值。

那么，如何盘活这部分商业资产，让其为禹洲产生更长期的价值，合理的持续性收入成为了一个需要解决的问题。

禹洲持有型物业业务主要集中在海西经济区和大湾区等经济发达地区，拥有已开业项目28个及筹备期项目11个，打造商业面积超152万平方米，其中购物中心、写字楼及社区商业业态的占比分别为61%、23%及16%，平均出租率81%。

这一轮改革以后，禹洲把商业集团重新梳理出来，让商业资产能发挥它的作用。具体来看，禹洲引进了商业团队，进行系统化的管理，重新整备商家体系化的对接。

在重资产方面，让商业发挥价值所在，提升租金收入和服务质量；从轻资产的商管服务方面，单独成立商管集团，以此前来支撑分拆上市。

林龙安表示，禹洲从上市开始的投资策略就是，85%的资源投入销售型住宅物业，剩余10%-15%是商业物业和持有性物业。

禹洲对于商业地产的想法并不是近几年才突如其来，而是过去数十年来的发展积累，这也让禹洲持有了不少成本较低的优质物业。

“我们是27年沉淀下来，公司原始成本很低，例如深圳写字楼现在市值一平方米超过6万元，禹洲成本只有2万多元一平方米，我认为我们的回报还是能达到很高。”林龙安表示。

同时，禹洲并不会刻意去追求一些商业地块，而是专注于集团现有的核心商业，不盲目扩充规模化的商业。

以下是观点地产新媒体对禹洲集团董事长林龙安先生的采访实录：

观点地产新媒体：今年初，禹洲经历了一段不小的年报风波，您认为对全年的经营有没有造成影响？禹洲有没有因此做什么调整，您如何评价这半年来的表现？

林龙安：我创业27年了，27年走过来，禹洲还是秉承着量入为出，稳健为主的企业经营理念来贯穿着企业经营的全过程。

半年来，禹洲经过相关的管理改革措施后，今年上半年公司收入迅速回归正轨，达到120亿元，兑现了市场的承诺；毛利率达到22%，盈利水平筑底回升；上半年销售527亿元，同比增长23%，证明了禹洲稳健经营和未来预期的良好。

汇丰中国区总裁说，禹洲27年走过来太平顺了，上市12年里没有摔过跤，这次也摔跤了一次。摔跤不可怕，可怕的是不改革，所以要有革故鼎新。摔跤有个好，让你更加谨慎的发现自己的不足之处，让这个企业能走向更加长远。

他给我两点启示，禹洲在几个方面做了彻底的改革。在财务的运营管控方面，我们对交付房进行了分级管理，明确交房的奖罚，建立交付风险等级体制，建立内防巡查机制。

第二，以集团总部财务中心为主，建立以财务这条线为基本线索，贯穿到投资、营销、成本管控，包括回款，还有交付使用，利润回归，抓住财务这条线贯穿到全过程，确保以后万无一失。

第三，我们跟安永达成共识，在我们投资项目的层面，比如投资合同的把关，章程规范，并表规范，提前做一个系统化的梳理，对每个项目进行跟踪，对交付使用的项目，在交付前做一个碰撞，交付前做一个预验收，看存在什么问题，及时来改变，如果在验收后，他再来做一个终审验收，以确保万无一失。

第四，安永主动提出合伙人跟公司高管每两个月举行一个审计的专题的沟通会，对安永审计提出的要求，如何实施方面跟高管及时进行沟通，以确保沟通畅通无阻，以确保安永提出来的审计的相关条件能马上落实。这几个步骤，确实确保了未来绝不允许再犯低级的错误。

观点地产新媒体：禹洲商业在上半年也有不小的动作，对于这些房地产+的产业，禹洲有没有更多的计划和想法？

林龙安：禹洲从2005年开始做商业，在厦门第一个火车站旁边的世贸商城，原来叫世界贸易中心，后来改成世贸商城，这个是厦门第一个城市综合体项目，到现在也是厦门的地标。27年走过来，禹洲有39个商业项目，分布在17个一线和二线城市，比如说厦门、上海、深圳、武汉、合肥、南京、苏州、杭州。我们在开发过程中，把最核心的留下来，比如说深圳办公大楼，厦门的办公大楼在市政府的对面，上海办公大楼在浦东，好的资产留下来。

我们现在将近200多万平方米的商业，有一百万平方米在经营中，预计今年的商业租金方面也可以上升到30%左右。这一轮以后，我们把商业集团重新梳理出来了，让商业最好的资产能发挥作用。

原来商业资产方面，禹洲有点欠缺，没有梳理到位。其次，几乎没有估值，估值很低很少。

这次我们引进了商业团队，包括从相关的引进商业团队，进行系统化的梳理，我们有1600多个商家搭配，重新梳理商家体系化的对接，让我们的商业能发挥它的潜在力和量力。

主要分成两个方面：一是从重资产方面，商业发挥它的价值所在，提升它的租金，提升它的服务的质量。二是在商业商管服务，把商管服务剥离出来，把商管和物业直接合并，合并完了以后，成立商管集团，来支撑分拆上市。

观点地产新媒体：禹洲今年的调整比较大，对全年目标会不会有影响？推盘货值和去化是怎么计划的？

林龙安：禹洲下半年推出来货值1300亿元的左右，主要在一二线城市，确保销售能达标，我们有信心能完成今年1100亿元目标，也能满足投资者对年初的承诺，包括下半年完成交付使用不低于150亿元，全年不低于270亿元，毛利水平也恢复到整个行业平均水平之上，所以，禹洲还是回到原来的禹洲，谨慎的稳健经营的禹洲。

观点地产新媒体：在首批集中拍地中，禹洲并没有过多地参与，主要原因是什么？禹洲今年的投资计划应该如何完成？

林龙安：在董事会明确要求我们，以利润为导向，确保有质量增长。在上半年我们拿了4块地，其中在大湾区一块，在苏州两块，在郑州一块。

我们在其他城市也参与拍了，例如在杭州、南京都参与拍，但我们不盲目，距离所要求的盈利空间之上就不要了，选择退出来了，所以更加谨慎。

禹洲饥饿感没那么强，现有的土地储备相对比较充足一点，可以满足3年左右的开发量，所以我们择机拿地，另外在严控负债的情况下，通过销售额来支撑拿地政策，所以也要按政府的规定，在销售额不高于40%的部分作为拿地的准则。不盲目的扩充土地，也不盲目的拿高价地。

观点地产新媒体：禹洲是一家十分善于合作的房企，对于合联营企业的依赖也比较大，公司会不会考虑做出改变？您认为合理的权益比例会维持在多少？

林龙安：我们秉承着强强联合，合作共赢，大家都是以股东利益最大化考虑一切，真正合规合法，把每个项目做精做细，让股东利益最大化，这是我们的一个导向。

一个地产项目如果超过3家以上房企的合作，是有点难。比如说盈利空间、项目清盘，大家看法不一样，会存在失控，大家都是小股东的情况下，变成对这个项目没有大股东的管控。

所以我们认为如果合作项目最好在三家以内最好，能支撑这个项目真正的落地，支撑着节点能更好的完成，确保盈利空间实现，也确保项目开发完了以后，能及时结算。