深响·财报(51) | 规模重回前10:金地的“平衡发展观”

作者 | 筱纳

出品 | 焦点财经

时隔多年，“招保万金”重聚房企前十榜单。作为曾经的四大金刚，如今再聚首，颇有种“沧海一声笑，谁负谁胜出，天知晓”的滋味。

2020年，万科郁亮说房地产高歌猛进的时代已经过去。事实确实如此，发展稳健的房企在宏观调控的背景下，稳中向好，金地集团就是如此。

8月30日，金地集团披露2021年半年业绩，业绩发布会上，管理层强调，金地秉持的是“平衡发展观”，通过不断提高投资质量和经营效率来实现销售规模和利润总额的均衡增长。

投资者的信心体现在了股价上，财报发布后，金地集团股票逆势上涨，一路走高，股价涨幅超上月同期约25%。

第五年手握“绿码”

凌克称稳健是金地发展的基因

“保住绿码，保住份工。”这句话不仅是疫情时期打工人的心声，也是“三道红线”压力之下，房地产企业的迫切追求。

金地集团在财报中称，金地公司高度重视现金流管理，一直保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定，今年已经是金地第五年手握“绿码”。

根据数据，截至2021年上半年末，公司计息负债余额为1270.94亿元，债务融资加权平均成本为4.65%；剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，实际资产负债率为69.44%；净负债率为69.59%；现金短债比为1.19倍，均在“三道红线”要求以内。

业绩会上，有投资者问金地后面的发展是否还会如此稳健？金地集团董事长凌克回答，稳健一直是金地发展的基因，未来也会持续保持这种发展风格。

财报披露， 2021 年上半年，金地集团累计实现签约面积 753万平方米，同比增长 55.27%；累计实现签约金额 1,628.3 亿元人民币，同比增长 60.22%；实现营业收入342.74亿元，同比上升72.45%；房地产项目结算面积146.42万平方米，同比上升50%；结算收入294.04亿元，同比上升73.65%。

行业陷增收不增利“魔咒”

下半年毛利率或实现正增长

增收不增利是房地产近年来的发展“魔咒”。金地房地产业务结算毛利率为14.25%，管理层回应，毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，位于杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项目在本期集中结转，占房地产开发结转收入的比例超过50%，这些项目的结转毛利率仅为8.7%，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。

受到毛利率下降和年内结转节奏不均衡的影响，报告期内公司实现归属于上市公司股东的净利润 18.25 亿元，同比下降 38.79%。

管理层表示，预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年有一定增长。

对于利润率的提问，凌克称在行业整体存在住宅销售限价以及土地成本增加的情况下，金地坚决不追高，理性投资，通过扩布局、抓周期、广泛覆盖和参与等方式合理地控制地价水平，并再次强调了“平衡发展观”，未来仍会保持规模与利润的平衡。

逆势扩张拿地

1.2万亿货值待开发

作为财务稳健的优等生，金地自2017年开始加大了拿地力度，持续补充土地储备。而2021年上半年，拿地更是积极。

报告期内，金地获取了81宗土地，总投资额约924亿元，权益投资额约411亿元；新增土地储备约1,247万平方米，权益土地储备约531万平方米。

根据克尔瑞2021年1-7月房企新增货值榜单，金地处于第9名，而去年同期则是16名。积极拿地也引起了投资者的好奇，凌克对此表示，金地结合各城市市场趋势综合研判，优先在销售市场趋于稳定、地价相对合理的城市中进行投资，保持适度的投资规模。

从拿地区域来看，新获取项目主要分布在华南、华东、华中和东南区域，这也与近年来金地的投资策略相符合。金地坚持深耕一二线主流城市，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。土储分布比例来看，一、二线城市占比约为71%。根据数据，截至7月，金地全口径未售建面约6000万平，对应总货值大致1.2万亿，可供开发4年左右。

财报发布后，招商证券维持“强烈推荐-A”投资评级，提到金地2016年借行业回暖春风周转提速，17 年重启加速扩张步伐，19年以来拿地性价比均控制得当，快速实现土储扩充且潜在盈利能力仍有保障，并且具备高质量周转基因，内生造血能力与增长兼具。

值得注意的是，金地多元化业务均有所增长。商办物业方面，在营商业项目收入、销售坪效、收缴率、客流量、会员消费等核心经营指标同比提升，淮安金地MALL成功开业；在营办公物业出租率稳步增长，2个项目接近满租。

产业地产方面，新获取了北京坤鼎项目、惠州高盛项目、广州创智汇项目等3个项目，将为金地新增管理面积超百万平米，上半年累计新招商面积同比增长超60%。

长租公寓方面，成熟期项目平均出租率保持在90%以上；物业服务方面，截至2021年上半年末，金地物业合约管理面积达3.10亿平方米，较2020年末增长13%，其中在管面积达1.52亿平方米。