苏新美好赴港IPO：超63%在管面积与控股股东相关，涉200余起诉讼9成为物业服务合同纠纷
来源：蓝鲸财经 2021-09-01 18:22:59
8月30日，苏新美好向港交所递交招股书。
据了解，苏新美好是一家物业管理服务提供商，主要为公共基础设施提供城市管理服务，以及为商业物业和住宅小区提供基本物业管理服务和增值服务。按总收益及城市服务收益计算，2020年苏新美好是苏州最大的物业管理服务公司，江苏省排名第三。
据天眼查APP显示，苏州苏高新集团有限公司（以下简称：苏高新集团）为苏新美好控股股东，直接持股比例达到约93.13%，而苏新美好的业务也与苏高新集团有极大的联系。
截至2021年6月30日，苏新美好项目中40个在管物业是由苏高新集团或其合营企业及联营公司开发，总建筑面积为420万平方米，占在管总建筑面积的63.0%。
2018年至2020年以及2021年上半年，苏新美好来自苏高新集团及其联营公司的收益分别约为4110万、3930万、3710万和2510万，分别占总收益的10.6%、9.0%、8.5%和11.3%。
而总体来看，报告期内苏新美好营业收入分别达到3.88亿、4.36亿、4.37亿和2.21亿，同时年内净利润分别为3620万、4360万、4810万和2390万，去年受疫情影响，苏新美好收入与利润均出现增长停滞。
商业物业管理服务是苏新美好最主要的收入来源，报告期内收入占比分别为48.8%、45.4%、44.9%和46.3%。而相比之下城市服务收到疫情的影响较小，收益规模更稳定，报告期内占比分贝为23.9%、30.9%、32.3%和34.1%，近两年由于城市垃圾集运中心的运营，城市服务业务收入稳步提升。
不仅如此，城市服务也是苏新美好毛利率最高的业务，报告期内城市服务业务毛利率分别为22.5%、22%、23%和25.1%，但商业物业管理服务毛利率平均只有17%左右，住宅物业毛利率更低，仅8%左右。
而无论是城市服务还是住宅商铺，物业管理远不如做“地主”赚钱，苏新美好本身还将部分投资物业作为宿舍或办公室等对外出租，该部分业务毛利率达到70%左右，2021年上半年甚至增至86.4%，不过收入贡献有限，仅6%左右。
值得注意的是，据天眼查APP显示，目前苏新美好共涉及200余起诉讼纠纷，其中9成以上为物业合同纠纷。（蓝鲸上市公司 徐晓春 xuxiaochun@lanjinger.com）
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