观点直击 | 倾斜资源 奥园今年任务以降负债为主（实录）

2020年年中宣布的“三道红线”政策在今年1月1日起全面推行，该政策通过控制房地产行业参与者的杠杆率，倒逼房企们将降负债、降杠杆提上日程，每一家开发商都要学会适应这个时代的节奏。

奥园在年末进行了一系列管理架构变动，集团主席郭梓文称之为主动求变。而在2021年年中业绩会，该公司转变经营思路的态度更加明显。

过去强调规模增长需求的奥园，最新表示要成为一间“稳健经营的长寿企业”。目前全面负责奥园地产板块业务开发及运营管理的联席总裁马军说：“我们已经进入一个管理红利时代的节奏跑。”

这是奥园管理层提出的一个新概念，其将2015年至2019年那段高速增长时期，称为规模红利时代的“全速跑”。当时，奥园还被视为行业黑马，这5年内的销售复合增长率达到67%。

面临增速拐点，奥园指要将高质量发展作为公司重要的战略举措，接下来只要保持适度的规模增长则可。

因为“目前的任务还是以降负债为主。”另一位联席总裁陈志斌称，今年公司的资源将往这方面倾斜。

红线

在强监管的大环境下，奥园集团有计划尽早达到三道红线要求。因此各方面的要求都提早或者提前了。

按照管理层在今年年初业绩会上的发言，奥园原本计划是在2023年实现三道红线全部达标，如今这个目标定在2022年末前。同时，奥园原本计划有息负债每年将下降5%，而现在郭梓文希望2021年至少要减少10%，降到千亿以下。

为此，奥园将实施“促回款、调节奏、降成本、快交付”的达标对策，分别对应销售、土地、现金流以及利润与结转几项重要指标。它体现出一种全新的“高周转模式”。

地产黄金时代的高周转模式，要求企业提高资金的周转效率，力求尽早拓展及开发新项目。开发商的目的是实现规模的增长。如今的高周转则强调谨慎投资，尽早回流资金偿付债务，房企的关注点变为财务之安全。

“我们现阶段的主要工作，还是加紧布局三条红线的问题。”马军说。陈志斌也表示，奥园目前非常重视三道红线问题，尤其是在降负债、促回款方面进行了大力的倾斜。在公司内部，上半年就组织了考核和架构方面的调整，包括将回款纳入绩效考核体系。

据了解，今年上半年奥园实现合同销售约675.8亿元，回款率达到87%，即回笼了587.9亿元现金。与之对比，奥园2020年全年的回款率录得85%，2019年则为78%。

另一方面，在此之前，加快结转从未正式成为奥园的主要策略之一。过去由于结转速度与销售速度长期不匹配，可能为了节省建筑成本，奥园积累了大量已售未结转金额。截至2019年12月底该数据为1705亿元，是2019年销售额的1.5倍。

奥园管理层在去年年初提到要处理结转滞后的问题，当年该公司新开工面积首次突破1000万平方米，但截至2020年年末已售未结的销售额仍高达1960亿元。

对此，奥园管理层透露加快物业交付结转的具体目标：全口径物业确任销售额年复合增长率要达到25%或以上。据了解，奥园2020年全口径物业确认销售额为695.17亿元，按此计算，奥园今年需要结算约869亿元。

奥园希望通过加快项目交付及例如结转来快速增厚净资产，他们亦为此设定目标：希望2020至2023年净资产年复合增长率达到15%或以上。资料显示，奥园目前拥有净资产532.9亿元。

债务方面，奥园半年内将有息负债从1149亿元下降至1113亿元，按照全年下降10%-15%的目标，奥园今年至少还要下降78.9亿元。换句话说，到年末要降至1034.1亿元水平。

用最新披露的平均利率7%计算，奥园今年全年至少能节省8余亿元的利息开支。

体现在三道红线具体指标，截至半年度，奥园已有两条线达标。其中，净负债率从年初的82.7%下降至80.7%；现金短债比率为1.3倍，与之相对的是683亿元现金。另悉，奥园下半年到期的所有债务大概是150亿元左右。

一条未达标的红线数据为剔除预收款项后的资产负债率，最新的表现是78.5%。按照计划，这条线将在2022年底前完成达标。

土地

资金向降负债倾斜，其他方面的投入不免的有所削减。最集中的体现，就是奥园上半年在土地购置上的克制。

据披露，奥园期内仅在广州、珠海、徐州和天津新购置107.1万平方米土储，楼面地价6161元/平方米，总购地支出约70亿元。

这购地力度与过去几年相比可谓天差地别。回顾奥园的发展历史，该公司2017年北上进入多个省市，建立环渤海、华东、中西部核心区和华南四大片区。年内就新增了1286万平方米土地储备。

2018年奥园全年新进入25个城市，购入1258万平方米土地。翌年，奥园年内新增可开发建筑面积达1609万平方米。

面临疫情的2020年，奥园的购地力度更是前所未有，年内在购地上支出就达到454亿元，新增建筑面积2015万平方米，新增货值2426亿元。其中上半年就买入44个项目，695万平方米土地。按管理层说法，奥园在2020年“提前部署，积极换仓。”

这段高速发展的时期，奥园强调收并购的作用，几年内通过收并购拿地面积占年内新增总面积比例达到80-90%。

这两年由于发现收并购已没有之前那般划算，奥园有意识地下调收并购力度，将精力转往招拍挂和城市更新方向。据了解，2020年度按货值计算，奥园通过收并购新增的土储占57%，而招拍挂占27%，城市更新及其他占16%。

但奥园对招拍挂的热情，则在经历第一轮集中供地后，基本被浇灭。“热点城市整体的溢价率还是比较高。”马军称，看上半年土地的成交，开发商获取土地的积极性还是比较高，虽然说成交的面积对比往年有所下降，但是土地的单方造价有了明显的提高。

这对房企的利润是一种透支。马军表示，奥园对集中供地的态度是“尽量的密切关注”。其称，听说第二轮集中供地可能会出一些补丁和调整，他说：“希望能够对于地价会有一个相应的缓冲的办法。”

收并购是奥园一直以来主要的获地方式，马军认为未来集团依然会坚持这种方式。但总体来说，叠加集团对降负债的现实需求，未来会预留更多资金去完成三道红线转绿档，在投资方面将关注现有的旧改项目转化。

另一方面，奥园管理层过去喜欢提纪律性购地，当时的标准是“拿合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储。”例如奥园在2019年初，就根据1141亿元销售目标制定了约400亿元的拿地预算，最终全年用了约392亿元。

最新奥园将该标准降至“年购地预算控制在当年合同销售额20%以内”。“我们将保持审慎购地。”马军称，集团今年的购地预算仍保持年初定下的300亿元金额，但并不会太过主动拿地，将以现金流的稳定为大前提调整预算，并“看时机补一些合适的货量。”

在该方针下，奥园上半年新增土储按建筑面积分，城市更新及其他的比例提升至63%，相反收并购比例跌至23%，招拍挂更只有14%。

经过前几年的大力扩储，奥园目前的土地储备也经得起上述战略的转变。截至本报告期末，奥园拥有已确权土地储备总建筑面积5358万平方米，总货值约5939亿元。土储楼面地价2826元/平方米，而奥园目前的销售均价是11100元/平方米。

城市更新方面则拥有70个项目，锁定货值7543亿元，其中99%即7487亿元货值位于大湾区，同时97%即7317亿元货值来自旧村项目。据悉，这批项目预计毛利润率35%至40%，净利润率15%至20%。

奥园正加速对旧改项目的转化，2021年上半年即转化了135亿元货值，它们来自佛山南海罗村项目、珠海香洲翠微村项目一期和广州增城南坣村项目，其中后两者将在今年年内开盘销售。

而今年接下来的时间，奥园预计将继续转化265亿元货值的旧改项目。

以下为中国奥园集团股份有限公司2021年中期业绩会问答实录节选：

现场提问：之前消息传出的监管指标是，房企拿地销售比不得超过40%，这个规定对公司在投资拿地上有什么样的影响？公司全年的购地预算情况是什么样的？关于融资，如何看待今年整个地产行业的融资行情？下半年奥园在降低融资成本方面的计划是什么？

马军：第一个问题我来回答，刚才已经介绍了，去年我们投资支出大概450亿，超过原来的预算，今年上半年我们拿的项目并不是很多，一方面我们也在观察现在集中供地的情况。

另外一点，现阶段的主要工作还是加紧布局三条红线的问题，所以我们现在在投资方面更多关注现有的旧改项目转化，因为下半年还有一些旧改的项目要继续转化进来。我们计划还是不超过原来300亿的土地购置的金额，在这种情况下，看时机补一些合适的货量。

陈志斌：关于融资的情况，上半年整个融资的情况是普遍收紧的状态，这是一个客观的情况。当然一些正常的融资，我们还是在正常进行的，包括境内外的债券发行，收紧的方面主要是前融类，其实这一块我们也是在上半年大幅的收缩，总体来看整体的融资情况，因为我们今年还是以降负债为主，所以这一块对公司的现金流其实还是可控的。

下半年我们还有到期的债务大概是200亿出头，在目前为止已经偿还了超过50亿的债务。下半年的回款预计还有超过700亿左右，所以对下半年的还贷压力，我们还是非常有信心的。现在的主要任务还是以通过一些长期的债务来置换这些短期的债务，使得我们的短债能够降到一个比较合理的水平。

在利率成本方面，这个事情跟外部环境有关系，我们上半年的整体利率是7%，较去年是有所下降的，我们有信心起码可以维持在这个利率水平上。

陈嘉扬：我稍微补充一下境外的情况，刚才也介绍了，今年2月份我们成功发行了一笔6年期3.5亿美元的债券，另外在6月份也发行了一个3年期的美元债券。除此之外，我们在今年3月份和5月份前后两轮发行了3年期的境外银团贷款，这也是有利于我们把债务的还款日期进一步延长。

另外我们今年还有三笔老的美元债券已经全部赎回，首先是在今年2月份，按时赎回了一个1.88亿美金的老的美元债券；其次在今年3月份提前赎回了在今年9月份到期的一笔5亿美金加1亿新加坡元的境外债券，这是在3月底的时候搞定的；另外在今年5月份也是按时赎回了一个4.25亿美元的老的美元债券，所以今年所有公布的境外债券我们已经全部赎回了。

现场提问：经过了第一轮的集中供地，想问一下管理层如何看待这个政策对公司的影响？公司今年定下的销售目标是1500亿，公司对于未来销售的增长是什么样的看法，也想请教一下管理层对房地产行业前景的看法？

马军：我们看到第一轮的集中供地市场整体的表现，不同的城市，包括同一个城市里面不同的地区，它呈现的还是分化的状态，热点城市整体的溢价率还是比较高，大家看到上半年土地的成交，虽然说成交的面积对比往年同比有所下降，但是土地的单方造价有了明显的提高，这说明开发商对于土地的获取积极性还是比较高的，我们也听说第二轮的集中供地可能会出一些补丁和调整，希望能够对于地价会有一个相应的缓冲的办法。

总体我们对于集中供地还是尽量的密切关注。奥园一直以来主要的获地方式还是收并购为主的，我们依然会坚持主要的获地方式。另外结合自身来讲，我们这些旧改的项目有一个特点，它一旦推出，相应的它的土地金额也比较大，所以会结合我们自己旧改的这些项目的进展，来获取我们相应的一些土地的支出。

关于销售增速的问题，整体来讲目前房地产调控的形势下，大家可以看到今年的调控对比往年还有所不同，今年整体不同的城市作为调控的主体，调控的政策表现出来高频、精准、有效的特点，同时也可以看到，现在的调控政策更加合理。

在现有的金融政策管制上，确实我们觉得无论对于开发商本身的融资还是对于客户、居民的贷款来讲，收紧的态势对行业还是造成了一定的压力，所以开发商都积极推货、积极营销，不管怎么样，经过这几年整体的磨合和调整，各方还是呈现出一种比较适应的状态，所以今年从整体的成交金额来看，达到了过去几年来的新高。但是对于我们公司来说，我们已经进入一个管理红利时代的“节奏跑”，所以我们接下来把高质量发展作为公司重要的战略举措，我们会保持适度的规模增长，这是接下来几年的整体战略发展方向。

我们感觉随着这一波的调控，大家能够体现到整个行业整体表现出来稳字当头，所以大家能够看到经过这些调控以后，整体的成交量并没有出现很大的下滑，反倒是维持在高位的增长，同时现在的调控更加关注于售价的调控，可以通过今年上半年的情况来看，除了几个有限的几个城市房价出现的增幅较大以外，其它城市的房价增速基本上都不大，新房增长不到2%，二手房也是4%左右，所以整体控制房价的目的应该还是体现出来了。

在控制住房价的情况下，整体的成交量，行业能够呈现一个平稳的态势，说明这个行业整体还是比较健康的，我们还是比较看好。

现场提问：公司的目标是在明年年底之前三条红线全绿，具体会有什么样的措施去降低？

陈志斌：三条红线这个情况其实我们公司是非常重视的，尤其是在降负债、促回款方面，公司在上半年通过组织架构调整、考核的调整，在这两方面是大力的倾斜。

所以也看到上半年整个回款率、回款额都有大幅的提升，这是我们达标三条红线的最基础的目标。从债务来看，大家也看到我们的债务余额是往下走的，所以三条红线的三个指标都是比去年年底是有所改善的。

现场提问：早前住建部公布了对于城市更新防止大拆大建的通知，还有广州鼓励国企参与城市更新，这些政策对公司有什么样的影响？进一步问一下，公司目前的旧改情况是什么样的？目前所拥有的旧改情况以及转化情况。

郭梓宁：奥园是参与三旧改造、城市更新比较早的企业，差不多有10年了，这么多年以来，我们都是按照国家和政府的有关政策来推进城市更新工作，这次住建部出台的征求意见稿，我认为这个政策是为了更好地推动城市更新发展模式的转变，奥园一直以来都是倡导有机更新，也就是历史文脉传承、完善公共配套、植入新兴产业的系统性更新的模式，适合国家政策的导向。

奥园在旧改方面主要还是以旧村和旧厂改造为主，不涉及老城区更新单元的改造，所以拆建比是符合政策要求的，在新建方面，配建公共服务设施，提升片区功能品质。在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置，在城市记忆方面，奥园严格开展项目调查、评估建筑状况，并因地制宜保护城市特殊资源，比如我们在珠海的翠微旧村改造项目就充分尊重历史建筑保护，原址保留历史建筑，将现代生活与传统历史文化相融共生，完成对广府文化的传承与发展，所以这个项目的方案荣获香港城市设计学会颁发的大湾区城市设计大奖。

刚才也有媒体问到最近广州市也征求出台一些政策，就是广州的旧改鼓励国企主导。我们近几年来有一批的旧改项目都是和国企合作的，所以在这方面我们认为这对我们的影响不大，特别是奥园在城市更新方面有我们的优势，有好多国企和央企都主动找我们合作，我们的优势是什么呢？第一，我们是大湾区本土企业，第二，有专业的团队，第三，我们有专业的团队，经过这10年开展三旧改造项目以来，培养和吸引了一大批在这方面专业化程度很高的专业团队。

我们还有多个旧改项目的成功案例，比如2016年开发的萝岗奥园广场，还有珠海奥园广场项目，这些都是旧改项目，都获得了很好的成功。近年来我们在番禺开发的大学城学苑壹号项目，也是一个旧改项目，在珠海翠薇也是旧村改造项目，这两个项目也即将发售，目前市场反响非常热烈，登记认筹的客户非常多，所以我们有多个成功的案例。

另外我们还有更大的优势就是给政府和社会的印象，奥园是一个有高度社会责任感的企业，所以村民和政府都对我们非常信任，这是我们在大湾区开展三旧改造、城市更新的优势。所以目前我们的旧改项目99%都在大湾区，有70多个项目，转化后的货值有7500多亿，这也是奥园未来发展的一大优势。

现场提问：除了奥园健康跟奥园美谷两家上市公司之外，公司有没有计划未来分拆其它业务？对于非房板块未来的发展方向和发展目标？

陈志斌：现在我们旗下一共是有三个上市平台，一个是3883、3662还有A股的美谷612。目前我们没有任何其它对于非房业务分拆的打算。

但是我们有参股到一些正在做上市的企业，例如中国文旅，包括之前的古兜，都有参股进去，但是这不是我们旗下的非房板块，目前我们还是以聚焦于这三个平台为主，这里面一个是地产平台，两个是产业平台，我们认为在未来一段时间，把三个平台打通，能够互相协同发展，我们未来整个公司的发展一定是非常健康，所以目前还没有其它的分拆打算。

现场提问：看到房地产行业的利润是有下行趋势的，另外也观察到半年报中奥园的毛利同比下降1.8%，股东应占利润也有相应的下降，想问一下这方面的原因，以及对于未来利润率的展望。

陈志斌：毛利率方面我们的指引是维持25%以上的毛利率水平，这个指引是不变的，包括上半年我们也实现了25%，未来一到两年仍然会维持25%的毛利率水平指引，包括我们现在投资拿地，不管是旧改、收并购还是招拍挂，我们的投资标准也是以不低于25%毛利率的标准执行。

当然它会有一定的波动，它涉及到几个因素，包括市场售价、建筑成本上升等等，会有一定的波动，但是25%这个水平还是我们的目标，还是能够维持。

在利润方面，今年上半年我们的核心利润率8.8%，如果对比去年全年，基本上也是维持持平，我们有信心全年不低于去年的水平。未来展望2022年、2023年，也是有信心维持甚至高于这个利润率，随着旧改货值更多的入市，我们有相信往更好的利润率改善。

至于归母核心利润方面，受到小股东摊薄的影响，上半年有一些下降，我们也基本上能够预期，未来一两年我们的归母利润基本上维持在75%左右，这个比例我们觉得还是比较合适的。

现场提问：今年上半年集团的合同负债有小幅的下滑，想问一下原因是什么，会不会影响到未来的结算？

陈志斌：合同负债这方面反映的是公司的收款，就是并表范围内项目的收款。这里面分两种，一个是合资项目，一个是并表范围的项目，把这两个合并起来，我们上半年是有一些增长的，但是随着一些大的合资项目的开盘，的确有一部分合同负债转移到了合营项目里面，所以导致上半年的合同负债有轻微的下降。

总体来说我们的收款上半年还是比较高的，也符合我们的目标。所以合同负债方面不是太担心，我们觉得全年应该是能够比去年年末合同负债有所增长的。

现场提问：关于回购和增持的问题，看到整个房地产板块受到政策的影响，在股价表现上持续走弱，想问一下管理层与主席会不会有回购和增持的想法？

郭梓文：我对公司发展的前景是充满信心的，大家也看到以往我也进行了多次增持，所以不排除在适当的时候我会继续增持。

陈嘉扬：我稍微补充一下，从奥园上市以来，奥园大股东和高管增持，以及对公司回购的股票，累计达到了10.3亿港元，这也证明了郭主席和管理层对公司的前景是充满信心的。

刚刚主席也讲了，适当的时候会毫不犹豫地增持，而且公司一贯是专注在主营业务方面，提升公司的经营业绩，所以公司在资金使用方面肯定也是以企业经营以及业务的发展为我们的优先考虑因素，相信这也是符合公司长远的发展，以及维护股东最大的利益。