“增量”到“提质”，金辉控股如何维系高质量增长？

随着房地产行业整体规模持续放缓，企业“高杠杆、高负债”式扩张路径被切断，由“增量”转向“提质”，保持高质量增长成为房企长期发展的竞争力所在。

“公司更关注有质量的增长，不会盲目追求规模，但会在去年全年972亿元销售额的基础上有稳步的增长。”金辉控股执行董事兼执行总裁林宇在近日举办的业绩会上，如此回应业界对其销售目标的关注。

其近期发布的中报也佐证林宇对外界承诺。据其中报显示，在快速增长势头得以维系的同时，金辉控股财务结构、债务增速、融资成本均获进一步优化。

销售营收利润三项飘红 净利润提升超九成

8月12日，金辉控股披露了2021年上半年业绩称，报告期内，实现合约销售总额557.7亿元，同比增幅达49.3%；实现合约销售面积322万平方米，平均合约销售价格为17320元/平米。

实际上，随着调控政策的加码，房地产行业进入降杠杆周期的同时，利润也持续步入下行通道。面对行业下行，金辉控股却实现销售、营收、利润三增。

截至6月31日，金辉控股已确认收入为160.7亿元，同比增幅44.1%；实现毛利润33.9亿元，同比增长33.2%；实现净利润20.1亿元，同比增长92.4%。本期净利率为12.53%，盈利能力大幅提升。

业绩的持续高增长进一步增厚了金辉的资产。财务数据显示，同期，其资产总值增长至1974.22亿元，较2020年底增长6.33%；净资产增长至381亿元，较2020年底增长5.5%。

良好销售状况，为其提供充沛的现金流，亦为金辉控股后续发展提供了较大的发展空间。半年报显示，期末现金及银行结余达254.8亿元，处于高位。与此同时，报告期内，金辉控股合约负债（预收房款）增长至773.6亿元，较2020年底增长12%，为未来的营收结转打下了良好基础。

“三道红线”达绿 债务结构持续优化

难能可贵的是，在保持高业绩增长的同时，金辉控股维持了稳健的财务结构。2020年底，金辉控股成为首批“三道红线”绿档达标房企。而据这份新鲜出炉半年报显示，“三道红线”相关指标全部达标，并在个别数据上持续优化。

数据显示，截至6月30日，金辉控股净负债率为75.9%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%。

其中，现金短债比从2020年底的1.4提升为1.5，剔除预售款项后的资产负债率也比2020年底的69%下降了0.7个百分点。

此外，金辉控股的加权平均债务成本进一步下降至6.95%，相较于2020年底下降52个基点。

“上市之后，朋友圈扩大了不少，积极拓宽了资本市场的融资渠道，优化整个运营资金的筹措来源，改善了负债结构，并得以持续优化。”在金辉控股总裁助理徐小冬看来，财务结构的优化得益于其上市后融资成本的降低，“金辉银行及债券融资占比超95%，非标融资不到5%，在行业内属于极优秀的水平，金辉控股还没有使用任何商票。”

“上半年，金辉控股融资成本较低的银行贷款占比较2020年底提升13.6个百分点至66.3%，且成功发行了包括CMBS、ABS在内的多笔低成本资产抵押证券。”据徐小冬在中报现场介绍，其境内外公司债券的发行成本也随着上市后信用评级的上调而有所下降。

基于此，金辉控股的稳健经营赢得了评级机构的一致认可。2021年上半年，其先后获得三大国际评级机构上调或新增评级的认可。其中标普上调金辉主体信用评级至“B+”，展望“稳定”； 穆迪信用首次授予金辉“B1”评级，并给予“稳定”展望；惠誉则上调金辉评级至“B+”， 展望“正面”。

同期，金辉控股还因优异的市场表现在2021年2月被新增至恒生综合指数成分股名单中，随后成为港股通股票，并成为新纳入MSCI中国小型股指数成份股的企业之一。

放弃无效囤地 稳健投资不盲目追求规模

房地产行业进入下半场，在市场流动性边际趋紧的大背景下，“集中供地”和“房贷集中管理政策”等政策对投资带来新的挑战，也更加考验企业可持续经营的能力。

半年报数据显示，在规模稳步提升的同时，金辉控股积极积蓄后备力量，围绕土储持续发力。

2021年上半年，金辉控股共收购17幅新土地，规划建筑面积221.8万平方米，涉及11个一线、强二线重点城市，主要集中在长三角、东南和珠三角。截至报告期末，其土地储备总建筑面积达3307万平方米，其中97.9%位于强二线及核心三线城市。

“今年上半年，土地市场火热，金辉控股保持谨慎乐观的态度，更关注土地质量和项目利润。”在业绩会上，金辉管理层表示，目前土地市场过热，是为了达到稳预期、稳房价的目的，利于市场平稳发展。而金辉控股希望在可控的范围内进行摸排，因此上半年拿地并不是太多，下半年其将加大拿地节奏，聚焦深耕板块，特别是在长三角、珠三角等地，在新的拓展领域会更加谨慎。

就财务数据来看，金辉控股上半年应占权益后合约地价总额约为88.97亿元、应占权益前合约地价总额约为146.83亿元。2021年上半年合约销售额为557.7亿元，以此计算的拿地销售比远低于40%，也为其下半年拓展一些优质、低成本的土地预留了较大空间。

“金辉的年度目标未改变。”林宇表示称，上半年，金辉控股坚持了量入为出的经营策略，放弃无效囤地，坚定稳健投资并进一步提高土储扩张精准性，进一步企稳杠杆并提高周转率，提升经营质量。“全年更关注有质量增长，不盲目追求规模。”

事实上，稳健经营下，按照全年突破千亿销售目标计算，金辉控股上半完成度已达55.8%。其2021年全口径供货1600亿元，土地储备也足够支撑销售和供货，千亿规模未来可期。