对话华远李洪军:穹顶之下织“绿”网

【编者按】“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，城市更新被列入政府工作报告。见证城市生长，寻找焕新力量。搜狐焦点推出“未来城市想象力——2021中国城市更新实录”特别策划，焦点财经对话城市更新“先行者”，开启未来城市想象力。

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

2015年春节，柴静以一部采访纪录片《穹顶之下》，引起了国人对环境问题的觉醒，那时的北京正经历史上最严重雾霾的侵袭。

6年后，郑州，这个最让人意想不到的内陆城市却遭遇了“千年一遇”的暴雨。断网断电、地铁围困，有家难回的人在这座城市上演“生死时速”。

经历过2012年北京7·21暴雨，华远地产广州城市总经理李洪军对于郑州暴雨有着更为深刻的认识。

“暴雨一定程度上是由冷热气流相遇造成的，其实这和碳排放有直接关系。近期，河南暴雨，长三角、珠三角台风等极端恶劣天气与温室效应直接挂钩，侧面反映出绿色减碳的重要性。”

事实上，中国之外，暴雨和洪水也在欧洲多国肆虐，并造成百人遇难。与此同时，北半球的另一端，北美则遭受高温炙烤，加拿大曾录得47.9摄氏度的最高气温。极端天气让饱受疫情摧残的人类再增“伤痕”。

暴雨产生的原因统一指向了自然变率和全球变暖。有数据统计，疫情之下全球5月的碳排放量创下新高。另有专家称，“冷穹顶”效应是引发欧洲连续降雨并导致洪灾的主要原因。

疫情叠加及极端天气效应的穹顶围困之下，如何为人类织就一张绿色生命网？

李洪军认为，自然灾害的不确定性越来越大，这意味着加快老旧城市更新的速度、提升城市更新各维度设计和运营能力愈发迫切，洪灾为城市更新敲响了警钟。

他指出，在经济快速发展过程中，城市对暴雨以及自然灾害的防控措施，确实还存在一些问题。在城市设计层面，虽然设计者往往按照百年一遇的抗震、排洪进行设计，但是当每小时降水量超出预设，城市运营需要面对的是设计规范的再调整。

当“碳达峰”“碳中和”及城市更新的概念被反复提及，面对极端天气及防控抗灾，绿色减碳和城市更新这两大国家战略有了交集。

今年上半年，华远地产与金科地产签署战略合作协议。双方称，将在城市更新、产城融合、商旅康养、物业服务等领域充分合作。今年7月，华远地产华南区域加入银麓绿色建筑减碳平台，成为首批入驻绿色建筑数字化交互服务平台的合作伙伴。

顶层设计对绿色减排的频繁强调意味着行业产业链重塑的可能，而城市更新的焕然生机预示着以绿色、低碳为主的新赛道及新发展模式正在各个行业中延展开来，而华远成为主动拥抱变化的企业之一。

李洪军称，洪水的造成和城市整个路网及排水系统的建设具有相关性，这给未来的城市更新敲响了警钟，做好了示范性的要求，并推动了绿色城市管理和运营的提速。

华远地产广州城市总经理李洪军

城更“苦行”

百余条狭窄的小巷及密密麻麻的平房，蜿蜒而去，顺着视线消失在边际，看不出将要深向何处。由于建筑之间往往没有空隙，房屋曾被称为“接吻楼”。而当暴雨及火灾来临时，这种村民建筑的风险极大。这里是广州繁华的市中心“城中村”常见的场景，这里也是广州无数漂泊者梦寐以求的目的地。

3年前，李洪军被外派到至广州工作，进行华远地产华南区域项目开发，由于旧改是大湾区房企获取土地的主流趋势，像此种城中村改造项目他已经调研并参与洽谈过很多次。

身上贴有西城区国资委国企的标签，有着30多年的开发经验做背书，这是华远地产做旧改的优势。即便如此，李洪军称，华远地产在华南市场的旧改洽谈面临着和其他本土企业相同的痛点，这来自城市更新本身的特殊性。

第一，洽谈难度大。广州是改革开放的窗口，发展早，在广州有很多的城中村。位置好的村房租金一个月达到几十万甚至上百万，这给城市更新带来了极高的难度，村民的补偿诉求会非常高，很难谈妥。此外，普通老百姓契约精神、法律条款精神并没有那么强，今天谈通了，明天可能反水，一个村一百户，谈了99户，只剩下一户，拆迁事情依然搞不定，这是核心困难。

第二，资金占有时间长。城市更新转化周期动辄三五年，长则八到十年皆有可能，前期投入的资金，时间成本非常高，这是另外一个难点。

第三，城市更新存在很大的不确定性。并不代表你去攻克这个村，一定能攻克成功；也不代表攻克成功之后就一定是你的。因为这里面竞争对手丛生，有极大的失败的可能性。

看似简单，但是相对于在二级市场拿地，城市更新更像一场“苦行”。

李洪军称，当下华远地产华南地区土地获取的主要来源方式是招拍挂，收并购现在已经比较少了，未来会继续关注招拍挂，但是占比会逐步降低，未来以旧改获取土地方式将是主要方式。

城市有机更新涉及的产业链条较长，是资金密集型投入过程，需要广泛的金融支持，但目前各地有机更新类金融政策支持力度不足。尤其是在目标“两集中、三条红线“纳入监管的背景之下，如何实现城市更新“投融管退”链条的有效闭环尤为重要。

李洪军表示，地产在做城市更新的跟进上，有自己的筛选标准及逻辑：一是看政府的计划；二是看关注的区域。对于短时间内政府想要更新的项目，结合自身拓展领域进行筛选，以此降低不确定性，华远地产未来会将关注点和火力集中在广州和佛山两座城市。

此外，华南房企因为占据地利优势，可谓强手如云。李洪军称，华远地产也在通过诸多抱团取暖的方式，夯实城市更新的深耕能力及品质运营能力。

“第一种维度是，类似与银麓绿色建筑减碳平台此种技术供应和服务商进行合作，第二种是和开发商进行强强联合。第三种便是与做城市更新的操盘手进行合作，俗称平台公司。”

李洪军表示，一个更新项目短则三到五年，需要投入大量的人力物力，只是靠开发商的土地部门无法完成这个任务。在大湾区比较活跃的城市更新区域都有很多所谓的城市更新操盘手，华远地产会跟他们展开合作。

绿色生命网

想要在群雄林立的市场中脱颖而出，差异化是不二法门，在这一点上，李洪军深信不疑。

在李洪军看来，关注城市更新的初衷是为了企业的综合性全面发展，因为土地是企业发展的源泉，没有土地就没有办法长期持续性发展。因为招拍挂占的比例越来越少，从整个土地供应端的政策来说，城市更新是必须要关注的，否则的话，可持续发展都是问题。

此外，绿化是城市的“呼吸器”，发展绿色建筑是节能减排最好的方式，对身体健康有益的方式植入到建筑当中，而绿色是华远地产在城市更新中找到的一针“催化剂”，这也是可持续发展的另一种体现。

在对话中，李洪军特别提到了一个案例。华远地产在广州有个项目，在白云山下，因为紧邻白云山，植被比较好，负氧离子很充足，因为是低密产品，有一些产品可能会赠送院子。

确实，房子有院子满足了人们对美好的生活的向往，可以喝茶，可以休息，可以会客，但这衍生出了一个问题：蚊子特别多，且非常难解决。

正常消灭蚊子肯定要喷药，用一些化学类药品，这对人及植被无疑是一种污染和损害。华远地产的做法则尝试了一种创新性的绿色低碳技术——“以蚊攻蚊”。

“并不是把蚊子致死，而是往院子里面放一些公蚊子，通过和母蚊子进行交配，让母蚊子绝育不再生产蚊子，阻断下一代的生长。最后，院子里面不能完全没有蚊子，但是蚊子的数量大大减少。”李洪军称，在绿色减碳方面华远地产一直在琢磨，在思考，但距离大规模批量实践还有待探索。

在今年7月，华远地产华南区域作为首批入驻伙伴加入银麓绿色建筑减碳平台，成为绿色减碳的坚定拥护者。

提起加入的初衷，李洪军称，第一，加入节能减排是响应国家“2030年碳达峰、碳中和2060年”的整体要求；第二，在项目运营操作层面，绿色确实为运营插了一个“小翅膀”，让华远地产形成差异化的产品竞争优势。华远很愿意投入时间、精力以及经济账本做这个事情。

事实上，绿色城市的概念早在上世纪70年代就已经提出来，随着全球气候变化，温室效应、全球变暖、资源能源面临枯竭等问题日趋严峻，城市面临的问题也越来越多，如城市热岛效应、雾霾、城市看海现象等，因此，绿色城市的发展理念被推到时代的前沿，以此来实现城市的绿色、低碳、环保与可持续发展。

与此同时，在房地产20年的发展过程中，房地产经历了很粗放式、粗放式，到现在慢慢标准化，及未来可能精耕细作的过程。绿色减碳也是未来精细化运营时代的趋势。

李洪军表示，从大环境来看，顶层设计已经形成全球绿色减碳的既定目标，但是并没有形成标准化设定。而从全国来看，当代置业、金茂、朗诗的已经在绿色地产有所实践。华南的房企在绿色建筑方面还没有铺面展开，做得比较好的也有诸如头部企业碧桂园等。

“在节能减排相关的技术和措施没有大面积普及之前，它的成本和价格会比较贵。想要植入进去，意味要有很高的造价，如果未来有政策相关配套要求以及大面积的普及，成本会降下来，一旦如此，绿色建筑可能在未来3到5年的时间中大面积铺开。“

但是，现实的境况是，城市发展由来已久，且城市是一个复杂的系统,城市的发展也具有动态性和多样化。李洪军认为，绿色城市更新面临的难点是：好的绿色建筑技术需要成本和费用，首先房地产是经营的商业，近年来各种政策无形当中挤压了整个开发企业生产的利润空间，开发商觉得有心无力，这也是事实。

据了解，未来华远地产将加大和银麓绿色建筑减碳平台方面的合作，引入节能减排的措施、材料、技术、服务层面的操作。合作具体有两个层面：第一层面是在建筑本身，在盖房子的过程中，华远地产有节能减排的措施，包括通过对材料的选择植入到房屋建造过程中。另外，在房屋建造以后，交付给业主使用过程中，银麓绿色建筑减碳平台具有的三恒体系会帮助小区打造美好生活。目前华远主要是以华南为起点作为试点，之后在更大范围内铺开。

李洪军所认同的逻辑是，科技一定能够给房屋赋能，并且能够带来明显的溢价，这为老百姓创造了更加美好的生活。

“在房屋舒适性提升层面，房地产确实还有很长时间的路要走。未来房屋重点应该在空气和水、智能化方面进行更多的迭代。”

以下为焦点财经与李洪军对话节选：

焦点财经：目前华远地产在华南区域的土地获取方式是怎样的？

李洪军：我们最近手里操作项目主要是招拍挂和收并购，这是过往的土地获取模式。未来会逐步以旧改为主，以旧改获取土地方式会占到大部分。

焦点财经：现在华远华南区旧改项目货值大概多少？未来华远华南针对城市更新在城市布局及业务发展方面有何具体规划？

李洪军：目前，城市更新在大湾区做得比较好，比较有成果的是深圳、东莞、广州和佛山。因为深圳受到政策的影响比较大一些，目前我们的关注点会聚焦在广州和佛山。

对于货值不太好计算，如果就所有跟进的项目货值说可能是天文数字，但是转化到手的货值正在路上。城市更新是逐步分期转化，而且过程比较长，少则五年，多则十年。现在我们还在中期转化阶段。

我们现在合作及正在操盘的项目目前手里有多个项目。我们经常说关注了几条村，广州一般是这样的说法，因为村也是有大有小，城更出来的面积大小不一。

焦点财经：城市更新除了华南有布局之外，其他区域也有布局吗？

李洪军：对的，可能每个地方的叫法不太一样，京津冀区域也有，在北京比较核心区域，也有华远做的存量项目的改造。

焦点财经：您觉得相对于其他房企而言，华远城市更新竞争优势及差异化打法体现在哪里？

李洪军：差异化方面，一是华远有30年的开发经验，整体运营能力还是很强的，广州的第一个项目是收并购的项目，当时在广州有一个号称很有名的烂尾项目，我们将它整体翻盘，涅槃重生，运作成广州第一别墅的项目。毕竟我们有37年的开发历程，华远在豪宅项目打造上是很有优势的。

另外，作为西城区国资委国企，在城市更新政府要求层面，政府是希望更多国企参与进来做城市更新，我觉得这是比较核心的，总体来说是这两大优势。

焦点财经：就您的感受来看，以华南区域来说，在绿色减碳方面，房企是否已经形成了趋势？

李洪军：目前为止，铺开的面并不是很广，全国范围内金茂一直做三恒系统，算是典型的代表，包括当代和南京的朗诗，当然，华南有一个很好的算是生态的环境。比如说，以碧桂园为首，他们在绿色这块做得相对多一些，他们是有明确要求的。其他的，地产行业不算太多，这几年在节能减排层面上，政策上大家都接收和理解了，但是在实际行动上可能还需要时间。

焦点财经：时隔一年，“新基建”出现在今年的政府工作报告中，并融入数字中国建设的方方面面，与5G、工业互联网、智能交通、智能城市等分支概念。相对于“旧基建”，新基建数据意义提升，会释放数字生产力所蕴含的巨大能量，智能化在人们的印象中似乎意味着高成本，想问一下如何平衡科技化与成本之间的关系？您是怎么看待现在科技赋能地产这一趋势的？

李洪军：科技一定能够给我们的房屋进行赋能，并且能够带来一个明显的溢价，也是为了给老百姓创造更加美好的生活。房企在开发商和运作层面，都已经比较成熟了，但是在房子的宜居性以及普适性层面还有很大的差距。

首先，我认为，我们国家的房子就不能毛坯交付，因为它是一个半成品。如果毛坯交付，装修时间不一，会给我们的基本生活带来很大的干扰，毛坯房屋根本就不是一个完整的产品；房屋的安全、宜居、噪音、水电气都应该是正常的状态，平时给便利的生活带来很多正向的影响。

另外，房屋未来应该在空气和水、智能化方面进行更多的迭代。在房屋舒适性层面，还有非常多的空间要走。

焦点财经：以TOD理念为指导的地铁织补项目是城市更新的重要领域，很多房企也开始拓展TOD项目，您觉得轨道交通项目会成为未来城市更新的热点吗？它的利润点会在多少？

李洪军：TOD带来的是人流、资金流，并且一般属地的政府对TOD项目也有一个非常清晰、甚至非常高的定位，我非常看好它的未来。但是，对开发企业来讲，TOD确实提出了很高的要求，TOD往往规模都是比较大，往大了说是一个城市小片区的运营者，因为里面的业态往往比较复杂，住宅占其中的一部分，还有商业、酒店、产业、交通运输、物流等都可能会涉及和覆盖到，和建造一个小城市差不多。

焦点财经：您觉得城市更新在城市发展过程中的现实意义是什么？

李洪军：城市更新让城市生活更美好。