深度|存量房地产市场规则发生巨变 多城迈入政府定价二手房时代

财联社 （广州，记者 陈业 李洁）讯，中国存量房地产市场规则正在发生巨变，多城已迈入政府定价二手房时代。

7月26日，无锡市房地产调控领导小组办公室发布通知称，无锡市房地产市场管理和监测中心在调查分析基础上，形成本市二手住房成交参考价格。而无锡只是对二手房价格进行管控的诸多城市之一，今年2月深圳率先出台二手房成交参考价格机制后，已有多个热点城市陆续跟进。

政府直接对二手房定价，效果可谓立竿见影。据易居研究院统计数据显示，全国最早落实二手住房成交参考价制度的深圳，上半年二手房价累计已下跌10936元/平方米，价格缩水幅度达15%。与此同时，实行二手房指导价政策的城市，成交量均呈明显下降态势。

“二手房指导价最关键的作用是改变了预期，由于政府指导价普遍比市场价低20%以上，房价上涨预期被逆转，从而导致成交萎缩及价格回落。”一家研究机构的高层告诉财联社记者。

亿翰智库一位分析师表示，从土地市场到新房市场再到二手房市场，管控政策不断优化和深入，地方政府对房地产市场的管控力度也在逐渐加强。

事实上，最近一年，房地产行业迎来史上最严监管时代。“三道红线”、贷款集中度管理，集中供地、二手房指导价等政策纷纷出台，这些史无前例的政策涵盖行业需求端和供给端，将对房地产市场产生深远影响。

二手房指导价威力尽显

作为房地产调控长效机制中的一部分，二手房成交参考价制度于今年上半年“利剑出鞘”。

自2021年2月8日深圳率先出台《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》后，目前已有东莞、宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡等多个热点城市，对二手房价格采取了严格的管控措施。

“二手房参考价格机制出台后，地产经纪 APP、官网上架房源挂牌价格均改为参考价，而不再由业主随意提高，降低了房价上涨预期的自我强化，缓解了购房者对于房价上升的忧虑。”中指院相关分析师表示。

多位业内人士认为，二手房指导价一方面发布全部或重点小区二手住房成交参考价，另一方面要求银行将其作为商业贷款发放依据，相当于变相提高了购房者的首付，降低了杠杆率，进而能在短期内使得二手房成交下行。

“参考价新政对市场短期有明显的降温效果。”诸葛找房在研究报告中称。

易居研究院数据显示，今年1月份深圳二手住房均价出现历史最高点，即72436元/平方米。随着二手住房成交参考价制度的推进，房价下跌成为趋势，到了6月份，均价为61500元/平方米。

据诸葛找房统计，成都5月份公布第一批小区二手住房成交参考价，6月市场量价齐跌，成交量下降42.4%，价格下降1.4%。

此外，东莞、宁波等城市二手房成交量也明显下滑。乐有家公布的数据显示，今年上半年东莞二手房网签不足万套，同比下跌29.8%。据悉，东莞曾在3月底公布了12个典型街镇133个二手住宅楼盘网签套数和价格。

宁波在5月10日公布了针对重点学校周边的小区二手房参考价格后，6月全市二手房成交环比下跌明显。据宁波房产交易中心数据，6月宁波全市二手房成交7788套，其中市六区成交4965套，环比下降11.2%，同比下降52.6%。

“此类数据充分说明政策调控积极有效，二手住房价格逐渐回归合理区间。”鲸平台专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

上述亿翰智库分析师亦指出，“二手房指导价的效果确实比较显著，作为一种全新并且效果显著的调控工具，二手房指导价对于亟需进一步调控的热点城市，不失为一把新利器。”

史无前例的楼市价格管控

随着国内部分热点城市逐步进入存量房时代，二手房市场管理愈发重要。考虑新房限价等传统调控手段难以平抑二手房市场热度，平安证券分析师杨侃认为，二手房市场亟待规范。

杨侃表示，此前各地楼市调控政策主要通过限价等措施调控新房价格，但不同于政府可以在新房预售证获取或土地出让环节限制新房售价，二手房所有权在于居民，无法通过上述政策限制其挂牌、成交价格，新房限价往往导致热点城市出现一二手楼盘倒挂。

“从土地出让到新房再到二手房，是一个相互关联，相互影响的整体，要想控制住房价，只针对部分环节的调控容易导致整体失衡。”上述亿翰智库分析师指出。

严跃进认为，二手住房成交参考价制度的推进，成为今年二手房市场最重要的一项政策，进一步体现了房地产全方位监管的导向。后续此类政策推进过程中，地方政府、中介、房东和购房者等都应该积极作调整。

“从2021年上半年的房地产市场调控政策来看，呈现出长短并行，全方位、体系化趋势明显的特征，即房地产市场调控的长效机制不断落地，短期调控工具逐渐体系化，总体上向全方位管控发展。”亿翰智库在报告中表示。

其还指出，“三道红线”管理房企的融资规模，“贷款集中度管理”政策同时管理房企的融资规模和购房者的贷款规模，“集中供地”管理地方政府的土地出让，“四限”政策限制新房价格，二手房指导价控制二手房市场，可以看出管控政策不断在优化和深入。

在易居研究院此前发布的《二手住房成交参考价格制度》报告中，选取了全国70个大中城市房价指数进行分析，以研究二手住房价格的冷热程度。

报告显示，今年6月份，全国70个城市中，二手住房价格指数同比涨幅超过5%的共有25个城市，其位于“房价偏热”区间。其中，最热的10个城市包括广州、徐州、北京、杭州、银川、金华和泉州等。报告建议，此类城市应加快推进和完善二手住房成交参考价格制度。

“对于地方政府来说，需要基于所在城市二手住房的实际情况，科学高效地发布二手住房参考价，促进二手住房价格回归合理水平。”严跃进告诉记者。