6月物业服务发展报告·观点月度指数

观点指数 6月，物业服务行业上市再次迎来小高峰。

月内越秀服务成功登陆港交所，截至6月30日，共计有48家物业服务企业登上资本市场，其中港交所达到44家，沪深股市有4家。

同时，融信服务、德信服务、朗诗绿色生活、领悦服务、康桥悦生活共计5家物业企业先后通过了港交所聆讯。据观点指数不完全统计，目前正在排队上市的物业服务企业达到了22家。

资本市场之外，物业服务企业持续挖掘社区服务潜力，仍是主旋律。体现在收并购市场上，和泓服务、金科服务以及金融街物业均有收并购动作，其中标的企业涉及业务范围广泛，涵盖环卫服务、出入境服务以及房地产经济服务等。

政策层面，近日，民政部举行《“十四五”民政事业发展规划》专题新闻发布会，《规划》提及要构建养老服务体系，在实施积极应对人口老龄化国家战略中彰显新作为，并部署了优化居家社区机构养老服务网络、壮大养老服务产业、加强养老服务人才队伍建设、提升综合监管水平等方面任务。

由于物业服务行业贴近业主的行业属性，相信随着政策的推动，未来会有更多的物业服务企业加大在社区康养方面的布局，行业发展空间会再次扩容。

区域型物企集中递表，下半年或将迎来上市新高峰

据观点指数不完全统计，6月共计有十家物业服务企业递表。 截至6月30日，目前排队上市的物业服务企业数量达到了22家。

整理上半年递表企业的相关运营数据，与往年不同，头部开发商旗下物业服务企业基本都完成上市，今年递表的企业中大部分属于中小型物业企业。

数据来源：企业招股书、观点指数整理

整体来看，目前排队上市的物业服务企业存在整体规模较小、深耕区域等特性。

其中在管建筑面积规模达到5000万平方米及以上的企业仅有世纪金源服务（截至招股书最后可行日期）、富力物业以及长城物业三家；在管面积规模在4000万-1000万平方米的企业有15家。

同时还有4家在管面积仅百万级别的“蚊型”物业服务企业，该批企业区域属性更强，如天誉青智联服务深耕大湾区；明宇商投、德商产投以及新希望服务均深耕四川省；祥生活、朗诗绿色生活均集中在长三角地区；润华物业在招股书中披露，以后发展仍会聚焦在山东区域等。

数据来源：招股书、观点指数整理

以在管面积/合约面积来观察物业服务企业未来的增长潜力，递表企业该指标的均值为0.69，与行业平均水平持平。

其中，阳光智博、百悦智佳、新力服务等企业，由于有规模开发商背景，该比值相对较低，比值越小说明其业绩释放度越小，未来业绩释放潜力越大。

数据来源：企业公告、观点指数整理

注：世纪金源服务营收为2020年前三季度数据。

营收方面，递表企业营收规模普遍位于10亿元以下，基本与在管面积规模正相关。这也反映出物业企业的在管面积是企业发展的基本盘。

整体来看，成功上市的企业将会依托资本、品牌知名度等优势推动行业集约化程度，行业透明度会进一步提升。另一方面，如若上半年递表的物业服务企业在下半年顺利上市，当下资本市场上市物企数量将有望突破70家，市场竞争更趋白热化。

在资本市场的逐鹿中，中小型物企并不占优。因此，在进行IPO时，纷纷向资本市场诉说不一样的故事，比如润华物业专注于医院物业及公建类物业、力高健康服务则向市场打“康养”牌，世纪金源服务则输送了“大社区运营”的概念等。

由此可见，未来企业将会积极调整发展方向，差异化战争或许会在中小型物业服务企业中频现。

平均涨幅0.45%，行业回归理性

相比2020年物业服务企业在资本市场的一路高歌，如今物业行业已处股价回调、估值逐渐回归理性的阶段。

据观点指数整理港股市场上的44支物业股发现，6月物业股平均股价涨幅1.29%，较上月的平均涨幅5.2%略微收窄。

数据来源：Wind、观点指数整理

从涨跌情况上看，44支港股物业股中有20支实现上涨，其中世茂服务领涨，月内涨幅达到24.88%，合景悠活、荣万家、滨江服务紧跟随后，涨幅均达到20%以上。同时奥园健康表现持平，鑫苑服务因关联方问题而继续停市。

在跌幅方面，有21支股票股价下跌，其中新希望服务领跌，跌幅达到18.45%。同时，恒大物业、保利物业跌幅超过10%。

值得注意的是，随着上市企业增多，市场对物业股的态度愈发谨慎。对新上市物业服务企业来说，融资渠道有所拓宽，获得发展的“弹药”，但市场亦会从对标的企业多角度考量，特色服务特征弱、成长性不足的企业未来恐会更难获得市场的关注。

月内，不少企业纷纷通过收并购的方式快速扩张规模，或进入新领域，拓展新的业务边界。

来源：公开资料、观点指数整理

从本月收并购案例可以发现，目前企业仍是以收并购同类型企业为主，但考量的点亦不仅局限于扩张规模。

如泓服务收购的北京和众置地地产经济有限公司，从而进入房地产经纪服务领域。

来源：公开资料、观点指数整理

随着行业竞争愈发激烈，挖掘第二业务线成了必然趋势，未来在企业的业务构成中，物管收入占比会逐渐下降，取而代之的是诸如美居、社区消费、二手租赁、资产管理等增值服务。