融信服务上市， 融资60%将用于收并购

7月15日，融信服务于港交所发布公告称，公司股票全球发售所得款项净额约为5.579亿港元，发售价定为每股4.88港元，并将于7月16日挂牌上市。

今年以来，除融信服务外，新希望服务、领悦服务、康桥悦生活、珠江城市管理服务等物管企业均陆续递表，准备上市，2018年便掀起的物企上市大潮至今热度未减。

据统计，2018年共有5家物管成功赴港上市、2019年有9家、2020年则达到了17家，进入2021年，先后有宋都服务、新希望服务等4家于上半年成功上市。

截至7月2日，A股+H股已上市物业股标达到49家，另有20家仍在排队中。

成长空间可观 长三角服务面积不断提升

就算是在这样一个物企上市风口，也有部分新股冷遇，融信服务便算是其中之一。

据了解，去年11月，融信服务首次递交招股书，半年后招股书失效。今年5月，融信服务第二次向港交所递交招股书，最终在6月初通过聆讯，正式站在了资本市场门口。

可以窥见，相比近两年物业公司在资本市场一路高歌，如今，行业已处在一个股价回调、估值逐渐回归理性的阶段。

在业内人士看来，此次，融信服务得以众多的上市或拟上市的物业管理企业中突围，与其布局结构、成长潜力等息息相关。

根据融信服务聆讯资料显示，截至2020年底，融信服务共拥有119个在管项目，同时，拥有91个已签约待交付项目，在管总面积为1990万平方米，签约总面积达到3820万平方米。

其中，2018年至2020年，公司海峡西岸管理面积占比分别为92.8%、73.1%和63.5%，长江三角洲地区管理面积占比则分别为7.2%、14.2%和22.8%。

“长三角服务面积占比的提升一定程度上相当于融信服务利润空间的提升。”上述业内人士称，一方面，长三角地区的经济发达水平明显要高于海峡西岸地区；另一方面，长三角地区的物业管理费用也显著高于海峡西岸地区。

除此之外，融信服务的第三方业务占比逐年提升，也将使得其规模增长或更具想象空间。

具体而言，截至2020年总营业收入中，通过市场外拓取得的由独立第三方房地产开发的项目达到59.2%，兄弟单位融信中国开发的项目占35.8%，另外由融信中国与其他房地产开发的项目收入为5%。

对此，融信服务执行董事兼首席执行官马祥宏在6月29日的线上发布会上解释称，公司自2016年开始市场化运营后组建了一只团队，通过积极参与政府的招投标和与第三方开发商签订战略合作协议，从而获得了大量独立第三方项目。

其招股书显示，2018年至2020年，其物业管理业务线中，来自第三方开发商的在管面积分别为420万平方米、667万平方米和754万平方米；期内，第三方开发商项目所得收益则分别为5603万元、6967万元和1.02亿元。

“上市以后，在加强第三方拓展同时，我们还会采取收并购手段。”融信服务副总裁陈梁称，从募集资金用途可以看出，60%将用于收并购，相信公司会更加迅速地拓展各项业务。

压力&新规 为物企扎堆上市主因

融信服务只是物企上市大潮中的一朵“浪花”。

据统计，目前，约有54%的上市房企物业选择了赴港上市。2020年以来，更是进入物企上市高峰期，全年共有18家物企登陆资本市场。

2021年，这一节奏并未放缓。

究其原因，一方面，房地产企业在“三道红线”等多项政策压力下，降负债成为首要任务，而拆分物业公司上市则成为首选途径之一。

“资本市场给予物业的估值远高于房企。”相关业内专家解释称，拆分物业上市后，其市盈率可超过母公司20倍左右。目前，行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续。

除此之外，上述专家认为，港交所提高物企上市门槛也是导致近期物业扎堆递表的重要原因。

公开资料显示，今年5月，香港交易所公布了有关主板上市盈利规定的咨询总结，决定从2022年1月1日起将主板的盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。

具体来看，新规包括主板上市申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合，最近一个财务年度不低于3500万港币；前两个财务年度不低于4500万港币（即三年累计盈利不低于8000万港币）。

“对于地产行业而言，目前大多数的房企都已完成赴港上市，此外，由于房地产自身重资产属性，以及此次的修改仅是调整最低上市盈利门槛，影响相对较小。”克而瑞研究院研究员房玲称，更受新规影响的主要是各类轻资产业务的分拆上市，以及对于正在排队或正酝酿上市的小型物管企业。

由此可以预见，下半年会有更多中小物管集中闯关，赶在年底前递表。