原报告 | 武汉高端商业市场角逐

观点指数 近期武汉商业市场热闹非凡，继武汉恒隆广场、K11 I 馆开业后，北京华联SKP也与武昌区签约，将落户武汉楚河汉街，计划2023年开业。

此外，龙湖在武汉打造的首座天街项目已于月中开业，华润武汉万象城也预计将于2021年年底开业。

这些都让原本平静的武汉商业市场掀起波澜，此前本土零售企业占主导地位的局面逐渐被打破，外来企业的加入让商业竞争变得更加激烈，尤其是高端商业。

作为二线城市，武汉能否支撑起多个高端商业体的发展？高端项目在武汉商业市场中能否形成良性竞争，提升武汉商业在全国的影响力？还是未知数。

商业运营商偏好武汉市场

就商业条件而言，武汉在湖北和华中地区的商业地位突出，此外还拥有国家中心城市政策利好。十四五期间，武汉获得总部落户的一系列政策支持，将加快打造全国经济中心、国家科技创新中心、国家商贸物流中心、国际交往中心和区域金融中心，这些都有利于武汉未来的商业发展。

从近五年GDP来看，除去疫情影响，武汉经济一直保持稳定增长，今年一季度GDP在全国城市中排名第十，第三产业与GDP发展势头保持一致，增幅也较为稳定。

数据来源：武汉统计局，观点指数整理

此外，社会消费品零售额在疫情前稳定增长，疫后亦恢复迅速，说明了武汉商业具备较好的韧性，未来发展潜力不小。

消费层面，作为承载湖北乃至华中地区消费力的城市，武汉不存在消费分流，这意味着对周边地区的辐射能力将会越来越强。

数据来源：武汉统计局，观点指数整理

从商业项目投资角度看，目前一线城市的存量商业多，入局打造优质区位的商业项目难度较大，因此发展商逐渐将眼光转向二线城市。相关数据显示，截止今年一季度，北上广深的购物中心存量均已超千万平方米，其中上海更是突破两千万平方米。

此外，随着国内消费下沉趋势加强，部分商业潜力大的二线城市日益受到青睐，成为不少商业地产企业偏好的投资市场。

华润、龙湖、大悦城、新世界中国、恒隆等知名企业目前旗下在营项目中，布局二线城市的数量占比过半。

“先天优势”遭遇过江龙“后来者居上”

商业市场竞争上，此前武汉本土企业占主导地位，武商、汉商、中商等本土零售企业旗下的项目在武汉知名度高、受众较广。随着外来企业的进入，商业市场活力增强的同时，项目的运营压力也在加大。

整体而言，目前入局武汉的企业中，瑞房武汉天地、万达武汉汉街广场等项目较早占据市场，具备一定竞争力。世茂、绿地、保利等虽有项目，但离标杆性项目还有一定距离。

数据来源：公开资料，观点指数整理

相对的，武商、汉商、中商，武汉三大本土零售商业均于上世纪90年代上市，涉足百货、购物中心、超市、便利店和电器行等多业态。在商业项目竞争中，具有进入市场早、项目众多（基本在武汉的重点商圈均有项目）等优势，因此在武汉的商业市场中占据重要地位。

数据来源：公开资料，观点指数整理

就定位和类型而言，武汉目前涵盖奢侈、中高档以及社区型等各类购物中心，但大部分开业时间较久，近年来新开业项目不多。

数据来源：公开资料，观点指数整理

另一方面，相关数据显示，武汉2018-2020年三年来新增购物中心体量分别约为88万、75万、42万平方米，低于杭州、重庆、成都等城市，这些都为商业地产企业进入提供了契机。

细分来看，武汉奢侈类高端购物中心稀少，为本土零售企业的百货转型而来，开业时间较长，项目硬件设计需要更新。其他中端大众商业项目也存在同质化的问题，业态差异化有所欠缺，主要面向大众消费群体，客户细分度不够，竞争力不强。

而进入武汉的外来企业，抢占商业市场的目标坚决。

恒隆选择在武汉打造恒隆广场，主要是贯彻其在国内一二线城市布局高端商业项目的战略。在此之前，恒隆已在沈阳、天津、杭州、无锡、昆明等城市布局了恒隆广场，占据了东北、华东、西南地区的高端商业市场。

此次武汉恒隆广场的开业，无疑助力其在华中地区的布局。

与恒隆相似，中国国贸旗下SKP近期也坚持二线城市发展战略。除武汉外，此前还在杭州、昆明等城市进行布局，抢占二线城市。

新世界中国近年一直加大在国内的投资力度，此前在武汉试水开出的K11 Select主要定位年轻时尚，与K11购物艺术中心正好形成互补，扩大其在武汉的商业影响力。

总的来看，三者均在二线城市布局了不少项目，武汉、杭州是三者共同的选择，这两个城市都是二线城市中商业发展得比较好的。

数据来源：公开资料，观点指数整理（标红项目未开业）

如今，武汉恒隆广场、新世界武汉K11购物艺术中心等项目陆续开业，在壮大武汉商业市场的同时，也在一定程度上促进了当地高端项目的创新发展，推动武汉商业市场的发展。

高端商业项目对比

在武汉商业市场中，可以明显看到高端项目的碰撞。

此前数年武，汉的高端商业市场仅武汉国际广场一个项目表现亮眼，该项目由武商集团打造，因此市场对于武汉作为二线城市能否撑起多个高端项目持怀疑态度。

可以确定的是，武汉的消费力并不弱。疫情前，武汉2018年社会消费品零售总额排名全国第五，增速靠前，2019年则排名全国第六。在受到疫情影响的2020年，快速回升的武汉依旧以6149.84亿元排名全国第九。

高端消费方面，相关数据显示，武商摩尔城（武汉国际广场、武商广场、世贸广场）2020年的销售额约100亿元，排名全国第三，仅次于北京的SKP和南京的德基广场，其中武汉国际广场的表现不俗。今年，武商武汉国际广场购物中心内奢侈品牌Louis Vuitton也在一月提前5天实现单月销售破亿元。

现有布局上，已开业武汉高端项目主要有武汉国际广场、武汉恒隆广场、新世界K11，三者同属于武汉核心的武广商圈。除以上3个项目外，该商圈还布局了数个定位较低的购物中心。

目前，布局于此的购物中心，外来企业占3个，分别归属恒隆、新世界、凯德；本土企业占4个，基本为汉商、武商等企业打造。

数据来源：公开资料，观点指数整理

以上项目，除新近开业的武汉K11、武汉恒隆广场外，其余项目均开业超过5年，部分开业超过10年，从硬件上对比，与新开项目存在较大差距。要关注到的是，武汉国际广场作为同样定位高端的购物中心项目，与外来房企的业态竞争和客流争夺会更直接。

业态方面，武汉国际广场体量最大，加之开业时间长，在品牌数量和组合上明显多于武汉恒隆广场和武汉K11。

如对比武汉恒隆广场和武汉国际广场，可以发现两者在业态侧重以及高端奢侈品牌引进方面的差异。比如在业态上，武汉恒隆广场对亲子儿童较为侧重，在项目三层打造了武汉目前最大的母婴中心。

这或是基于差异化和迎合市场需求方面的考量，对亲子业态有所侧重，在为家庭带来便利的同时，也获取了潜在的客群。

数据来源：项目官微，观点指数整理

不过，就高端项目而言，核心竞争力在于奢侈品牌的引入。

一般情况下，商业项目一二层是奢侈品牌进驻的主要阵地。据官方数据显示，武汉国际广场一二层定位为国际名品，多为奢侈品，进驻品牌数量近100个，而武汉恒隆广场近50个。

考虑到两者开业时间相差很大，加之恒隆后续会在品牌引进上发力，因此还是有极大空间。

数据来源：项目官微，观点指数整理

当然，引入高端品牌并非高枕无忧，要想成为武汉乃至华中地区的高端消费首选，追求高端定位的同时，差异化运营同样重要。

无论在硬件创新，还是在业态组合上，武汉恒隆广场和武汉K11表现要突出一些。

从体现创新和差异化的首店上看，据武汉市商务局数据显示，武汉2019年开业首店211家， 2020年161家，而2021年仅第一季度就有88家首店开业，主要为新开业的武汉K11和武汉恒隆广场所贡献。

如武汉K11，有近30多家国际潮奢品牌首店进驻，华中首店数量超过10个。武汉商业新活力，有望借助首店经济释放。

数据来源：公开资料，观点指数整理

目前来看，武汉高端商业体中，武汉国际广场将持续巩固高端商业的地位，今年以来主动清退数家业绩靠后的国际品牌，为其他高级别品牌的引进腾挪空间，现有奢侈品牌的续约也在进行。

而武汉恒隆广场更为注重高端和时尚潮流的结合，武汉K11则如其他城市的K11项目一样，继续走高端艺术购物中心路线。

同处核心商圈的三者未来如何发展，究竟是加剧竞争亦或是合作共赢，目前还不能下定论。但可以确定的是，武汉的商业发展将会随着新项目入局而加快。

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