股价连创新低 褪去时代光环的万科往何处去？

6月的最后一天，万科股东大会，是一场大股东重视、小股东关注的股东大会。

过往的股东大会，除了换届，深铁的代表未曾出席过，而深圳地铁集团党委书记、董事长辛杰今天却挨着万科董事会主席郁亮，坐在主席台的“C位”上。

现场则受疫情防控影响，座位有限，场内席位先到先得，不少中小股东提前一个小时就已在场内等候。

就连各股票交流平台下，关于万科的讨论也比往日活跃了许多。在中国平安(行情601318,诊股)的铁粉、私募大佬李驰自曝清仓中国平安之后，“地惨一哥”的股价表现，似乎又成了楼市黄金时代逝去的镜像；万科股东大会，俨然成了股民们关注的焦点。

果不其然，待管理层介绍完去年的业绩、审议提案，进入问答环节后。一名股东现场直接发问大股东深铁，怎么看待最近万科的股价持续下跌？

辛杰的回答是，短期困难是暂时的，股票难免有涨有跌。深圳地铁会长期持有万科股票。

郁亮也随后表示，“我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响”。

的确，对于多年的万科“铁粉”股东而言，近半年是个非常难熬的历程。

在股东大会的这天，万科A(行情000002,诊股)的股价创出了年内的新低。从年初至今，万科A的股价下跌了17.04%，如果从3月2日的年内高点来算的话，截至6月30日当天，万科A的股价最大跌幅超过32%。

在一个投资平台上，有不少投资者每周会发起帖子，“怀念XX价格的万科”，贴子里的数据则从28一路降至了23。

事实上，作为A股老五股之一，地产龙头，曾经的行业老大，万科的股价表现，更多是行业趋势的“不能承受之重”，2021年以来，地产股的股价下跌成为一个普遍现象。

年内，房地产调控政策的不断强化、打补丁，以及两集中供地导致行业利润空间不断被压缩、开发商沦为代建，投资者对地产股已然失去了想象。

华尔街见闻不完全统计了几家地产股年内最大跌幅，其中华夏幸福(行情600340,诊股)（跌67.8%）、恒大（跌52.3%）排在前列，蓝光发展(行情600466,诊股)（跌41.6%）、万科（跌32.1%），而后排的华润置地（跌23.8%）、龙湖集团（跌18.8%）也有不小的跌幅。

但如果稍微拉长周期来看，从2018年起最后一个交易日收盘价来看地产股两年半来的股价波动，区间内跌幅居前的则是华夏幸福（跌70.6%）、泰禾（跌68.8%）、恒大（跌51.4%），万科的表现并不是最差（涨7.8%），保利（涨12.2%）、华润置地（涨16.9%）和龙湖（涨108.9%）。

显然，投资者多数仍然将万科视为一家房地产公司，而万科已进行9年的多元化转型未从报表显现，市场认知度不高。一些投资者认为，今天的万科已经归于平淡、平庸。

万科还有未来吗？房地产公司还有投资空间吗？

在一片惨淡阴云笼罩下，投资者除行业因素外，对房地产公司本身的业务、质地，未来、身份，需要有更进一步的考量。

大股东给出了一些想象。辛杰在股东大会上表示，去年深铁郑重承诺要全面支持万科健康、稳固、持续发展，相信未来一定会有非常多的深度合作机会。未来深铁不但有人流，还有货流，就像平南铁路。“我们看到万科在物流、冷链等方面都有很高的水平，未来这方面也会有很多的合作机会。”

“地铁选择合作伙伴的原则‘不是第一就是唯一’，我们希望形成最佳合作伙伴、最优组合。我认为万科在行业内就是唯一，也是第一”，辛杰说。

郁亮则表示，应该要主观上更努力，用行动去回应股东的关切。股东的声音都听到了，也希望在包括大股东在内的所有股东支持下，万科能够做得更好。

此外，郁亮在回答股东关于利润分红问题时表示，万科希望给股东提供稳定、可预期的派息， “按照35%的派息率进行派息，股息率在4%-5%之间，分红率相对稳定。我们希望这个派息率是稳定的，这也便于投资者买万科股票的时候作为一个参考。”

郁亮认为，房地产行业还是有机会的。他表示，“分红是公司给股东回报的一个方式，但我们还是需要兼顾平衡，如果钱在我们手里不能创造更多价值，完全没有投资机会了，才应该把它全分掉。”

从万科内部而言，并非外在表现得那么缺乏“斗志”。

上周，万科刚刚进行了一场重大的组织管理变革，郁亮调兵遣将，拆细区域，让王海武空降印力，皆是为了做强商业，破局运营。

对开发商而言，从住宅转型做各类物业的运营，均是“升维”。“从房地产的开发收入模式，转成以租金为代表的经营型业务，收入占比达到三分之一、四分之一，这个转换过程真的要花大量时间。”万科南方区首孙嘉说。

比如万科一直长期对标的香港新鸿基，在上世纪七八十年代从纯住宅开始，后来做商业，去年大概是850多亿港币的收入，其中600亿左右是销售型收入，250亿是租赁收入。这个过程用了30多年。

在两年前的内部信中，郁亮罕见地表达了重争“老大”的心，但这已经不是传统意义上的规模老大。“在黄金时代，我们成为了冠军，在白银时代，我们同样也需要成为冠军。”

这个新的冠军便是，城市运营商、服务商。

假以时日，一旦转型成功，不同的收入模式，资本市场给的估值也不一样。在香港住宅开发PE是四五倍，商业地产是十四倍，物业服务能给三四十倍。

“今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量。”郁亮说，资本市场对地产公司的评估一直在变化，以前看一家公司有没有关系拿到资源，有关系的就值钱；再后来看土地储备，看规模；现在用PE来衡量。将来还会有一个新的评价体系。

郁亮相信中国证券市场的规则也会发生变化。以前不允许分拆（上市），现在政策在逐渐放开。万科这么多业务慢慢分拆出去之后，未来的估值会更容易些。

随着资本市场的游戏规则改变，万科市值也不会是现在3000亿的级别，而是可能达到万亿。