股东会见闻录 | 保利：未来五年是战略机遇期

观点地产网 在接近一个月左右的防疫之后，广州的疫情逐渐得到控制。

不过，进入各大写字楼与会议场所的管控还是依旧严格。6月24日，保利发展在总部琶洲保利发展广场举行2020年年度股东大会，“绿码”、核酸证明一一检查。

上午九点多，会议室里零星有股东到场，入座后翻阅着手里的议案资料。许是疫情影响，今年到场的股东相比去年又少了一些。

“战略机遇期”

9点半，股东大会准时开始，先是由刘平作2020年度工作报告。

2020年，保利发展实现营业总收入2432.08亿元，同比增长3.06%；实现净利润 400.48 亿元，同比增长 6.64%；归母净利润 289.48 亿元，同比增长3.54%。保利的这份成绩单虽不算出彩，但在疫情下依然实现了经营业绩的平稳增长。

销售方面，保利于去年实现签约销售5028亿元，位列行业前五，同比增长8.88%。

对此，刘平在工作报告中总结称，在过去（2016-2020年）十三五计划中，保利实现了多方面的增长，其中营业收入、利润实现年复合增长率15%及18%；同时地产板块销售完成“345”战略。

展望十四五规划，刘平则表示，公司认为未来五年房地产行业的市场规模在80-90万亿间，因此对于保利而言是重要的战略机遇期，将积极把握住市场机会。

确保销售规模的关键则是拿地。据悉，从去年至今，保利在公开市场拿地上呈现出积极态势，如2020年整年拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%--按此计算该年拿地销售比达46.79%，2019年则为33.7%。

其中尤其在下半年，行业融资收紧之时保利逆市抄底。

刘平总结称，2020年保利“上半年卖房，下半年买地”。其表示，去年下半年，行业政策及流动性收紧，拓展机会显现，董事会支持公司把握市场窗口，于是调增全年投资计划预算，充分发挥绿档企业资金和资源优势，保障年末获取优质项目，完成增量拓展目标。

据悉，去年12月16日保利召开临时董事会，将2020年度投资计划从3150亿元调整至3350亿元，增长幅度为200亿元，彼时这一举动就多被解读为将增加土地支出款项。

而观点地产新媒体获悉，保利去年三、四季度拓展金额占全年总投入的65%。

刘平披露，2021年保利发展计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元--相较去年上调后的金额同比增长17.9%。

可以窥见的是，今年以来尤其在第二季度集中供地开启之后，保利在土地市场上频频揽地。如在上周，其在上海以总价105.13亿元夺得上海静安区灵石社区地块。

另据观点指数1-5月房地产企业新增土地储备报告显示，前5月保利新增全口径土地储备1307.28万平方米，位列行业第三；此外新增权益土储、新增货值方面也均位列第三。

改革进行时

工作报告之后，则是由董事会秘事黄海宣读审议议案，以及进行投票表决和计票。

议案包括2021年度投资计划、2020年度财务决算、年度利润分配方案、续聘会计师事务所的议案、2021年度对外担保、与合营联营企业及其他关联方关联交易事项议案，以及《2021-2023年股东回报规划》的议案等。

据悉，其中2021-2023年股东回报议案在网上引起不少股东讨论。按照议案，保利发展未来三年（即2021-2023年）每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%。

尽管这一分红比例并不低，但相较此前不低于30%的最低界限，此次调低还是引来了一些声音。不过保利也披露数据，自上市以来，公司累计已实施现金分红370亿元，占累计归母净利润26.85%，其中近三年累计分红率为32.64%，位列同行业较高水平。

而在现场，一位股东则提问关于保利入选“双百”试点名单的事项。

刘平对此解释称，双百是国资委推进的综合改革三年计划，此前于2020年保利发展纳入国资委国企改革“双百行动”企业。

据悉，该计划主要目标是在稳妥推进股权多元化和混合所有制改革，健全法人治理结构，完善市场化经营机制，健全激励约束机制。

“这是非常好的窗口期，尤其咱们保利借助混改实现跨越式发展，现在总资产过万亿，说明案例非常成功……”这一追随保利多年的股东逐渐提高了语调。

观点地产新媒体了解，早在1998年中国房地产市场化改革之时，以保利为首的一众央企便顺势发展扩大。于2002年，保利完成股份制改造，保利房地产股份有限公司成立，提出“三个为主、两个结合”的企业发展战略。

这种市场化改革往往也可有多种形式，包括集团内部资产重组、证券化以及混改；其中混改又包括正方向混改，即引入社会资本、股权激励，或反向由国资参与民营企业。

事实上，近年来不少国企央企也实施了改革，最典型的为绿地集团，包括2013年绿地通过增资扩股引进包括平安在内的5家战略投资者，以及在“大基建”板块参与西安建工混改等等。

保利近年较为成功的案例则是以上市公司为载体实施混改，即在2019年12月在港股主板分拆上市保利物业。

对此，在场股东希望保利在两翼业务方面能有更多作为，激发提升活力。

两翼业务即是保利的多元业务，包括保利物业、保利商业、保利酒管、销售代理、不动产金融。据刘平现场披露，去年保利的两翼业务收入154亿元，同比增长36.49%，核心业务已逐渐成熟。

针对2021年两翼业务的发展，保利发展于股东会便提出将推动两翼市场化发展落地，指导加深对当前已布局行业、潜在布局行业的研究，细化各板块发展模式，引入外部优质资源，促进战略落地。

“公司希望在两翼业务这一块，混改的混改、参股的参股，机制上采用更加市场化的模式，紧密贴近行业的发展。”刘平现场表态。

整体而言，在机制改革方面，2021年保利一方面在地产主业将持续落实股权激励、项目跟投等长效机制，另一方面在多个两翼产业板块也将加快推进市场化机制建设。