融信服务抢跑上市,欧宗洪“左手倒右手” | 深读

作者 | 薇安

出品 | 焦点财经

港交所或再迎来一家上市物企。6月11日，二度递表的融信服务，终于通过了港交所上市聆讯。

从聆讯后资料集中，可以清晰的看到融信服务的成长历程。2014年，融信中国实控人欧宗洪自两名独立第三方手中收购了融信物业管理的控股股权。而融信物业管理自2006年起就一直为融信中国所开发的物业提供物管服务。

目前，欧宗洪所在的家族信托HSBC International Trustee Limited透过融心一品和福美国际全资控制融信服务。这意味着，与其他从地产母公司分拆出来上市的物企不同，融信服务一开始就被定位为融信中国的兄弟公司。

过分依赖关联方

不过，即便是兄弟公司，融信服务依然存在过分依赖关联方的问题。这也是融信服务频被外界质疑独立运营能力不强的重要原因。

2018年至2020年，融信服务通过向融信中国及其合、联营企业所开发的项目提供物业管理服务，所产生的总收益分别为1.8亿元、2.15亿元和2.65亿元，占当期公司物管总收益的比重为76.3%、75.6%和72.3%。连续三年，融信中国的收益贡献都占到了融信服务总收益的七成以上。

依托融信中国这个主要客户，融信服务逐渐形成了物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三条业务线，这与其他物企相似。但不同的是，融信服务上述三项业务之间分化程度，相比其他物企显得略大。

招股书披露，2018年至2020年，融信服务物业管理服务和非业主增值服务在整个营收中的占比均超过了95%，而社区增值服务的占比则不足2%。

据焦点研究院统计，2020年，42家上市物企的平均营收为31.43亿元，其中，社区增值服务营收的平均占比为14.6%，高于融信服务。

若相比祈福生活服务、世茂服务、永升生活服务、金融街物业该项业务超30%的营收占比，融信服务的表现则要再差一些。

2018年至2020年，融信服务的在管总建面逐渐由1060万平方米，增加到了1990万平方米，尽管增速较快，但仍处于行业中下游水平。相比碧桂园服务、恒大物业等头部物企动辄超3亿平方米的在管面积，融信服务仍然差距很大。

那么，融信服务的未来成长性如何呢？据焦点财经查询，作为衡量物企成长空间的重要指标，融信服务在营收增速及毛利增速方面也呈现下滑迹象。近三年，其营收增速分别为56.8%、25.12%、44.78%，波动下降；毛利增速为90.79%、47.12%、29.34%，连续两年腰斩。

近两年，物管企业在资本市场备受关注，行业毛利增速均值也达到了60%，与此相比，2020年融信服务的表现甚至不及均值的一半。

作为关联交易方，融信中国对融信服务贡献巨大。但是，这在间接削弱后者独立运营能力的同时，也带来了诸多不确定性。有评论称，一旦融信中国的财务状况出现问题，融信服务也将随之受到影响。

这一点在其此前的招股书中也有体现。2017年至2020年6月，以融信中国为代表的融信服务关联方应收账款的欠款额由1829.5万元增至1.65亿元，暴增799.96%。受此影响，后者的回款周期也由86天延长至209天。

由此，不少业内人士质疑，融信服务俨然被融信中国当成了提款机。事实上，融信服务首轮IPO失败，也是受到了融信中国财务表现欠佳的影响。

去年11月，融信服务首次递交招股书，彼时，融信中国“三道红线”指标中净负债率和剔除预收账款的资产负债率都较高，这不得不让人怀疑其是为了缓解经营压力，才选择分拆物业板块上市，业内称。

截至2020年底，按照融信中国方面的表态，公司“三道红线”已经全部面转绿。此外，由于催款力度加强，融信服务的平均贸易应收款项周转天数也已回落至61天，“这将进一步推动融信服务的上市进程”，业内称。

抢跑上市，反哺融信中国

近年来，由于香港资本市场的上市政策更加灵活，不少内地物企纷纷选择在港上市，且不乏管理面积不足1000万平方米或净利润低于3000万港元的中小型物业公司。

如今，港股物企IPO也迎来了收紧之势。5月20日，港交所公布两份咨询总结，包括主板盈利规定，以及检讨《上市规则》有关纪律处分权力及制裁的条文。此前盛传的港交所“计划提高主板上市盈利门槛”的传闻终于落地。

根据规定，主板上市申请人于3年营业纪录期的股东应占盈利必须符合以下最低要求：最近一个财政年度不低于3500万港元；及前两个财政年度累计不低于4500万港元(三年累计盈利不低于8000万港元)。盈利规定上调幅度为60%。新规将于2022年1月1日起生效。

业内指，港交所调高主板盈利门槛，对所有内地想去香港上市的小规模和区域型物企而言是一次极大的挑战。新规正式实施前的半年，将成为中小型物企赴港上市的窗口期，错过这个时期，有意上市的中小物企或将推迟或无法实现上市计划。

受此影响，不少希冀登陆资本市场的物企开始“逆风”抢跑上市。比如，5月25日晚间，德商产投服务在港交所递交了招股书；5月28日，祥生地产旗下祥生活也递交了招股书。而在业内看来，融信服务之所以在首次招股失效的次日，即迅速二度递表港交所，或也源于此。

此外，业内指，通过上市筹措资金，反哺兄弟公司融信中国，或也是融信服务急切赴港上市的原因之一。时下的闽系房企融信中国“债务缠身、业绩翻车、营收下降，评级下调”等负面舆情不断，融信服务成功上市有望为其补充更多的现金流，进而走出目前的困境。

据焦点财经查询，截至2020年底，融信中国的有息负债余额已达718.6亿元，负债比率达0.83，处于行业高值。与次相对，融信中国的营收、盈利等多项指标却呈大幅下滑之势。去年，融信中国的毛利骤降57.42%至53.12亿元，年内溢利骤降40.71%至34.95亿元，并被惠誉、标普等多家评级机构给予了“负面”展望。

业绩高增或可缓解融信中国时下的窘境，不过，不幸的是，该公司目前的销售表现也以趋缓为主。2016年至2020年，融信中国的销售增幅分别为107%、103.9%、73.35%、15.94%及9.8%，由三位数降至个位数。今年前5个月，融信的合约销售额为681.23亿元，虽涨幅可观，但行业排名却下降了3位。

土储不足，融信中国在今年的集中供地“补仓潮”中，再现五年前“凶猛”拿地的身影，且拿地金额目前已超去年全年，新增土储拿地金额排名行业第11位，表现优于销售排名。业内指，多项财务指标欠佳的背景下巨资拿地，融信中国确实需要“左手倒右手”，通过分拆物业上市的举措，寻求破局。

不过，融信服务能否完成其所背负的使命？就此，不少评论人士给出了不看好的态度。评论指，资本市场对于物业股的审视已经日趋理性，且时下的物管板块百花争艳，融信服务没有独特的优势或特点，且管理水平及盈利表现并不突出，相信难以在资本市场获得高估值。就此，焦点财经也将给予持续关注。