升龙林亿:地产教父学徒“游牧掘金” | 潜鳄浮沉录④

升龙集团董事长林亿

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

林亿，现在把事业的重心放在了广州。

自2018年拿下广州南沙区金洲、冲尾村以来，升龙集团已在广州连下9个旧改项目，改造面积近1900万平方米，预计投资金额约948.25亿元，被称为广州新的“旧改大王”。

正如他当初重仓压住郑州和南京一样，旧村项目的改造流程较为复杂，在开发过程中存在诸多不可控因素，对企业的现金流安全来说是一个极大的考验，这是一场豪赌。

业内对升龙集团的打法，曾有过总结：“打一枪换一地”，选定一个城市，倾注所有资源，深耕后迅速撤退，这种经营方式被外界戏称为“游牧式”。

这是林亿熟悉的玩法。押注广州之前，他带领升龙集团曾凭借郑州旧改，在业内一举扬名，郑州也成为他的发迹之地。

初遇“贵人”

林亿并不是河南人，祖籍福建平潭北厝镇。平潭是一座海岛，境内姓氏有160多个，古代时多由周边的福清、长乐、莆田、晋江等地迁入。

升龙集团与世茂、阳光城、正荣和旭辉一样，是根正苗红的闽系房企。

与大多数地产老板相近，生于1963年的林亿白手起家，创业史也很励志。不过，他的第一桶金并不是来自地产，而是工程和电梯。

早年的林亿，主要从事工程和装修生意。据说，在这个阶段，他遇到了人生起步的“贵人”利嘉集团老板陈隆基，一位曾位列中国地产50的富豪，曾被圈内人士视为“商业时代风向标”，地产界的传奇教父，以大手笔、大制作造城出名。

据说万达王健林还是受他启发影响下方有今天的万达，很多创业者将他当作膜拜的商业偶像，林亿便是其中之一。从1993年开始，林亿就跟着陈隆基开发项目做工程和装修，后又做起电梯业务，以此赚得“第一桶金”。

如今升龙集团的名称，正是源起他经营的电梯品牌。1999年，林亿在福建创办升龙集团，持股达97%，如今任升龙集团董事局主席；另外一位股东为刘榕，持股比例2%，任升龙集团郑州区域总裁。

“交锋”胡葆森

就这样，在林亿倚靠陈隆基在福建起步。到了2006年，升龙集团走进郑州，试图立足中原。

同属地产行业，在郑州开拓市场，林亿与“河南王”胡葆森不可不免的有过交锋，面对当时河南龙头建业地产的围剿，林亿抓住了城中村旧改的机会成功突围，燕庄改造项目以及第一个城市综合体曼哈顿广场的问世，让郑州市场眼前一亮。

据传，当年与林亿升龙一起竞标燕庄旧改的有建业、金城两家房企，后因燕庄村民对靠近金水路的“水上歌城”也要巨额赔偿等要求，可能计算后没有多少利润，建业和金城二家主动放弃了，却无意中成就了升龙在郑州打响了旧改第一枪。

此后的几年时间里，升龙集团先后在郑州、洛阳累计开发项目15个，仅郑州一处的销售额便突破百亿，升龙集团迅速壮大，成为郑州“旧改之王”。克尔瑞数据显示，2014年至2016年，升龙的销售额分别为154.3亿元、223.1亿元以及313.2亿元，跻身全国房企前50之列。

得益于河南的成功，升龙开始更换战地。2012年，大举挺进南京，并以其为为中心开拓长三角版图；在2013年又启动“出海”战略，扩张进入澳洲悉尼、珀斯、墨尔本、美国洛杉矶等多个海外项目。2014年，升龙在澳洲成立了子公司Aqualand，林亿将其交予妻子林云惠和儿子林尚锦打理。

林亿（右）与澳大利亚前总理陆克文

随着升龙的做大，林亿个人的身家也相应提升，位列中国地产富豪前列。2014年，他以165亿元身价登上胡润中国房地产富豪榜第12位。彼时，孙宏斌排名第36位。风光一时无俩。

但在此之后，升龙在河南和南京先后沉寂，旧改方面也毫无波澜，排名跌出一百多位。数据显示，升龙2017年至2019年销售额分别为149.3亿元、132.4亿元、105.8亿元，与2014年至2016年相比，销售额几近腰斩。

规模失速背后，一系列问题也浮出水面，升龙在郑州、南京的多个项目负面缠身。三年前，其在南京的首个项目——升龙汇金中心陷入“售后包租案件”，工期远远低于预期；而且，还发生过一套房被卖17次的情形，留下一地鸡毛。

同时，林亿在富豪榜上的排名也一再跌落。2016年胡润百富榜，林亿以230亿财富排名第81位；到了2020年，其在胡润百富榜的排名滑落至第497位。

“区域聚焦、城市深耕”是升龙的战略，在地产布局层面采用“单区域、单城市、多项目”的策略，也被业内称之为“流寇作战式”或者“游牧式”，先是郑州，后是南京，如今是广州。

押注广州与人事震荡

作为如今的旧改 “热土”，房企在广州“明争暗斗”的激烈程度，丝毫不亚于土拍市场，保利发展、富力集团、佳兆业、星河湾、合景泰富等各大房企都在伺机出动。

林亿押注广州，这是一次比当初进郑州更大的豪赌。他正在招兵买马，组建团队，准备大干一场。

2020年底，升龙发布了一张招聘海报：“因南沙、番禺、增城、黄埔等区域多个项目开发需要，广纳英才”。在某招聘APP上，近百条招聘信息也揭示了其求贤若渴的现状，所涉职位上到财务、营销、项目总等核心高管，下到设计、营销、建筑等业务专员。

在这种背景下，升龙高薪招揽了数位明星高管，包括前实地CFO李斌，原碧桂园文商旅集团副总经理刘嘉，以及曾在阳光城、易居任职的张海民。据市场消息，张海民及李斌入职的年薪高达千万。

但是近期有消息称，张海民已经离职升龙，距离其任职升龙集团总裁仅六个月；而在四月初入职的李斌，加盟三天后便火速离职。对此，升龙集团于4月30发表声明称：部分媒体关注的升龙集团高管动向，其中，张海民在职；李斌未入职升龙集团，也未与升龙集团签订劳动合同，更不存在个别媒体表述的“分角而治”的情况。

有知情人士告诉焦点财经，升龙集团此前有一批高管离职去了珠江投资。其中，原升龙集团钱一伟，曾经在龙湖长沙担任人力资源总监，去了珠江投资担任集团助理总裁、集团人力资源及行政管理中心总经理；而原升龙集团工程条线业务负责人曾礼，曾担任西安龙湖总经理，去珠江之后担任珠江投资成都区域总经理。

这样的人事震荡，让本来准备在广州大展拳脚的升龙，陡生了一些变数。而且，旧改投入成本大、变现周期长等，也让外界对升龙集团的现金流有一些担心。一个可见的现象是，自进入广州后，林亿多次拜访广州的银行等相关部门高层，并与建行广东省分行、广州农商银行和广州银行三家银行签约，展开三旧改造方面的合作。

2018年5月18日，林亿（左）受邀会晤了建设银行广东省分行领导

据了解，升龙集团有自己的资产管理平台，并与国内外著名基金公司、信托公司进行合作，其中不乏诺亚、黑石、平安等资本巨头。

另外，林亿手上还握有一张王牌，升龙集团近期对旗下物业管理业务进行一系列股权“腾挪”，被外界质疑为或在为赴港上市做准备。万物云CEO朱保全曾透露，“未来升龙物业上市，我(万物云)是它的战略股东和科技服务商。”