华发股份：盈利能力下降，负债压力不减

华发股份（600325.SH）耗时数十载，销售规模得以成功突破千亿大关。但作为新晋“千亿俱乐部”成员，华发股份无暇回味胜利的滋味，因为它需要着手解决一些现实问题，比如如何提升盈利能力，以及如何降低负债高企带来的债务压力等等。

销售首破千亿

作为一家地方性房企，花了近30年的时间，终于实现全国布局，同时也将销售业绩提升到了千亿规模。

根据华发股份此前不久公布的2020年度财报数据显示，2020年其合同销售金额首次突破千亿元大关，达到1205亿元，同比增长30.59%，超过行业均值水平，行业地位进一步提升。此外，实现签约面积504万平方米，同比增长27.3%；销售均价2.39万元/平方米，同比增长2.6%。

公开资料显示，华发股份作为珠海龙头房企，成立于1992年8月，公司在房地产领域深耕细作数十载，最近几年以来，更是紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展战略，形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区以及北京区域的“4+1”区域布局，逐步成为全国知名综合型地产企业。

销售规模的增加，使其行业排名出现了大幅提升。克而瑞数据显示，2020年，华发股份以1120.6亿元的操盘金额，在百强房企中排在第29位，比2019年的39位，提升了10个名次，一举将滨江集团、蓝光发展等竞争对手甩在了身后。

盈利能力下降

虽然销售首次突破千亿大关，但并未让华发股份的盈利能力得到改善。

如果单从营收方面来看，在过去一个财年，华发股份表现相当优异，2020年公司实现营业收入510亿元，同比增加53.9%，增速之大，实属不易。此外，营业利润63.6亿元，同比增加45.9%；利润总额62.5亿元，同比增加42.3%，这两项指标同样令人感到振奋。另外，2020年实现归母净利润29亿元，同比增加4.3%，增速虽然不高，但实现了正增长。

然而，令人感到遗憾的是，华发股份盈利能力不升反降。数据显示，2020年度，华发股份净资产收益率、毛利率及净利率分别为13.9%、24.3%、8.94%，较上年同期分别下降0.24个百分点、5.31个百分点和1.06个百分点，盈利水平有所回落。

申万宏源认为，华发股份三费率管控良好、税金等支出减少，有效对冲了毛利下滑的影响,因此净利率下行幅度较小，否则各项核心盈利指标下滑幅度还会更大。数据表明，2020年度，三费率合计为6.3%，同比下降了2.7百个分点，其中管理、销售与财务费用率分别为2.9%、2.8%和0.5%，分别同比下降1.2个、1.2个和0.3个百分点。

对于毛利率的下滑，华发股份首席财务官何玉冰曾给出了解释，认为毛利率下降是大环境下的行业发展趋势，近年来包括地价、开发成本、人工、建材等成本都在上升，压缩了利润空间。此外，公司华东区域毛利率较低也受当年结转占比高但利润率较低的项目集中结转影响。

负债成为短板

由于华发股份债务负担并不轻，再加上未来有息负债增幅有限，这对它为未来进一步扩大经营规模极为不利。

债务规模不断膨胀。数据显示，截止2020年末，其负债总规模已经达到2584.99亿元，资产负债率80.32%，与行业平均水平相比仍旧偏高。偿债方面，截至2020年，华发股份有息负债总额1586.5亿元，其中长期有息负债占比71.2%，短期偿债压力并不是很大。

三条红线踩中两条，目前属于“橙档”房企。截至2020年末，华发股份剔除预收账款后的资产负债率为76.5%（同比上升1.1个百分点），净负债率181.6%(同比下降2.4百分点)，现金短债比为1.1倍。华发股份踩两道红线，有息债务规模限制增长5%。

为了应对三道红线监管，华发股份在开始尝试拓展融资渠道，包括尝试永续中票、长租公寓类REITS、供应链ABS、超短融、境外美元债、商业地产CMBN等创新产品业务，以期进一步改善资金资本结构。

土储或受影响

因为负债高企，带来的负面影响其实也不容小觑。在继续降负债的要求下，华发股份在土地市场的表现可能受到影响。

在拿地端，根据公告数据不完全统计，2020年土地市场新获15个项目，新增建面约549万平方米，新增建面/销售面积比值为108.9%，拿地相对积极。

不过，2020年末华发股份土储806万平方米，只能覆盖1.5年的销售量。其中长三角区域和长江经济带占比56.7%，大湾区占比41.6%。相对动辄4、5年土地储备量的头部房企来说，华发股份土储并不是很充足，这也会影响到它未来销售业绩的进一步增长。

华泰证券研报分析指出，考虑到需要继续降负债，预计华发股份2021年土地投资将较为谨慎。