李宇嘉：广州楼市“内转房”重现，监管不可缺失
来源：中新经纬 2021-05-11 21:22:54
中新经纬客户端5月11日电 题：《李宇嘉：广州楼市“内转房”重现，监管不可缺失》
作者 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
广州楼市异常火热，“内转房”重现
“五一”期间，广州楼市延续4月的火爆，而这种火爆是在4月初（4月2日）和4月尾（4月22日）连续两次调控收紧的情况下上演的。
同时，笔者了解到，近期广州楼市“内转房”的现象突出。所谓“内转房”，其实就是开发商在拿到预售证之前，将部分或全部房源提前拿出来，先卖给自己的员工。然后，员工加价转卖给购房者，美名其曰“内部锁房”，这就是“内转房”的由来。
当然，购房者买“内转房”，要交给房企员工一定费用，可大可小，这要看楼市火热程度、监管力度大小等。“内转房”与“茶水费”没有本质区别，唯一的不同就是，“内转房”要“二次更名”，从员工更名至购房者，后者只是“价外加价”。
其实，“内转房”一直都存在。市场好的时候，看到涨价诱惑，员工先拿下来，或员工伙同销售渠道拿下来，然后再加价卖出去。市场不好的时候，销售任务压力大，从总经理到一线营销人员都有任务，职位越高、销售任务越大，甚至有时候卖不掉的房子只能自己想办法定下来。
广州为何出现“内转房”？
当下，广州楼市“内转房”频频，情况比较复杂：
一方面，有的购房者怕买不到，想提前锁定房源。特别在黄埔、南沙等热点区域，新盘供应少、库存消化低（4-6个月），限价启动，捂盘现象严重，这就为“内转房”创造了空间。
另一方面，限价启动，开发商怕卖不出去，或变相突破“限价”。比如，有一些开发商会将整栋“员工房”打包卖给中介公司或集团性炒房客，由他们自行售卖，自负盈亏。
4月22日实施楼市新政后，广州人才限购升级，社保累积缴纳升至12个月，不少人才购房者被卡在门外，于是，部分项目想出了“先买房、再网签”的招数。一年之后，客户取得人才购房资格了，再进行网签。
从“深房理”到“二元汇”，炒房组织泛滥是这一轮楼市回升过程中的一个新现象。这类组织开班授课，渲染市场供求紧张情绪，专门教授投资客如何突破限购、获得名额，为“内转房”创造市场。而且，移动互联时代，这类组织灵活多变，监管或难以触及。
限价再次启动
当前，广州楼市总体上延续了前期的热度，4月广州两次调控政策收紧、房贷收紧。其中，4月2日的广州楼市新政，标志着限价政策重启，而随后广州市政府对海珠区、番禺区的约谈后，限价政策开始在各区落地。
谈到限价，业内自然想到了上一轮广州限价的情景及影响，即“双合同、延迟网签”等，以及最后在2018年10月份，不得不退出限价。后来，住建部与国家统计局联合发文，严禁价格造假，让房价“回归”。
据公开信息显示，2018年7月，广州新房均价22431元，比6月的网签均价19876元上涨13%，数据部分“归真”。占全市80%商品房成交量的三区――增城、南沙、花都“取消限价”，对分拆的价格合二为一，网签价和装修价不再是两个合同，而是一个合同，这样价格就会上升。
“内转房”有风险，购房者需谨慎
即便“内转房”有操作风险，比如风声收紧，项目拒绝配合，无法完成过户；一年后网签，不确定更大。但是，一些购房者还会选择参与，根源就在于大家普遍相信，限价政策可能很难“真限”。而且，限价政策下，开发商捂盘惜售，加重了供求矛盾，“内转房”显得更有市场。
不过，购房者也要注意风险，“内转房”很多是开发商联合中介渠道、炒房渠道做出来的“局”。一边宣传供不应求，一边捂盘惜售，放出“内转房”的信息，并以提前锁定房源，甚至是送福利为诱饵，吸引购房者上钩，支付更高的成本购房。事实上，限价政策刚开始实施，如果后续严格起来，很容易出现一二手房“价格倒挂”。
最后，应当特别注意的是，“内转房”涉及多个主体，也涉及多个环节，对此监管万万不可缺失。（中新经纬APP）
李宇嘉
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