中南建设：擦边实现“降档”，存明股实债嫌疑

近日，中南建设（000961.SZ）发布了2020年年度报告。在过去的一年里，中南建设销售业绩取得了两位数的增长，同时盈利指标也得到不同程度的改善。不过，中南建设仍未摆脱毛利率偏低的尴尬局面。此外，虽已降至“黄档”，但在降杠杆方面，中南建设仍然面临压力。

毛利率提升有限

虽然2020年度毛利率水平有所提升，但仍然未能摆脱偏低的尴尬境地。

在2020年，受疫情影响，中南建设一季度合约销售金额与面积均出现不同程度下降，但从二季度开始恢复增长，并最终完成全年增长目标。年报数据显示，2020年全年实现合约销售面积1685.3万平方米，同比增长9.4%；合约销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%。合约销售均价为13281元/平方米，同比增长4.4%。

在销售业绩增长的同时，中南建设的营业收入保持增长趋势，并带动毛利率出现回升。年报数据表明，2020年营业收入为786.0亿元，同比增长9.4%；毛利润率为17.3%，较2019 年提升 0.5个百分点；净利润率为9.9%，较2019年上升3.5个百分点。

机构认为，中南建设盈利能力有所改善，主要是因为其在拿地成本及费用控制方面起到了作用，如结算收入口径的管理费用率 3.6%，同比下降 0.9个百分点。此外，投资收益明显增加，由2019年的20.9亿增值至2020年的42.9亿，也在一定程度上提升了盈利能力。

不过，虽然中南建设的毛利率有所提升，但与传统“豪强”相比，仍有着不小的差距。数据显示，2020年度，万科毛利率为29.94%、保利地产为32.56%、金地集团为32.86%，招商蛇口为26.30%，均明显高于中南建设。

即便是与同规模房企比较，中南建设毛利率水平也不高。根据各房企公布的财报数据显示，2020年度绿城中国毛利率为23.67%、旭辉集团为21.74%、阳光城20.06%、中国金茂为20.17%，也要高于中南建设。

擦边完成降档

虽然完成了降档，但却紧贴安全线，稍有不慎，极有可能越过红线，所以在去杠杆方面，中南建设仍然不能掉以轻心。

数据表明，截至2020年末，中南建设净资产负债率、剔除预收款的资产负债率分别为97.3%、79.8%，较2019年末分别下降降71.1个和4.2个百分点；期末现金短债比1.04倍，“三条红线”踩中一条，剔除预收账款的资产负债率高于政策要求的70%的标准，为“黄档”房企。

在2020年最后一个季度，中南建设还有两项指标踩线。数据显示，2020年三季度末，剔除预收账款的资产负债率为82.5%，净负债率为136.0%，现金对短期有息负债的覆盖比为115.2%。其时，除了现金短债比指标达标之外，剔除预收账款的资产负债率和净负债率均未达标，为“橙档”房企。

虽然较之自身历史已经有所下降，但毋庸置疑的是，其杠杆率仍然不能说已经降到了绝对安全的范围。就达标指标来看，现金短债比为1.04倍，比监管标准仅高了0.04倍。中信证券认为，预计2021年中南建设将继续去杠杆。

此外，中南建设负债总规模仍在不断攀升。数据显示，截至2020年末，其负债总额已经突破三千亿大关，达到3108.90亿元，较2019年末增加471.42亿元。2020年度，中南建设资产负债率仍然高达86.54%，仍处在高负债率房企行列。

鉴于自身杠杆率偏高，中南建设已经加大合作拿地力度。数据显示，中南建设2020年合作拿地增多，而权益面积占比下降至57.5%，较2019年下降了10.8个百分点。

存明股实债嫌疑

为了应对“三道红线”监管，不少房企选择通过“明股实债”方式来美化财务报表。

有财务分析人士指出，如果从美化报表的角度看，从所有者权益入手易于操作，也就是采用“明股实债”的办法。具体来看，对于短期内少数股东权益大幅波动的情形，包括因为融资企业采取“明股实债”融资，少数股东权益大幅增加；或者投资方对“明股实债”回购退出，少数股东权益大幅降低等，都可以初步判断可能存在“明股实债”嫌疑。

具体来看中南建设，2020年大幅增长的所有者权益引人注目，其少数股东权益同比增长265.2%至196.6亿，占总权益的40.7%，较2019年的20.1%上升20.6个百分点。然而，令人感到有些蹊跷的是，其少数股东损益仅同比增长58.1%，占净利润比例也只有9.3%，与2019年基本持平。

少数股东的权益占比和其获得的利润占比明显不匹配，是比较典型的“明股实债”特征。2020年，中南建设在少数股东权益数倍增长的情况下，少数股东损益占净利润比例居然仍然与2019年持平，这本身就不太合理。当然，除非少数股东都愿意拿出真金白银做“活雷锋”。

诚然，中南建设的少数股东权益占比与利润分配比例相差甚远，也有可能是由于企业合作项目较多，在并表后体现在少数股东权益科目，同时房地产行业收入结转存在一定的滞后，因此二者增长趋势及占比可能存在不一致的现象。

到底是不是这个原因造成的，时间将给出答案，览富财经也将持续关注。