“重回前三”有戏吗？TOP5房企保利地产毛利率下滑销售增速放缓

保利地产(行情600048,诊股)2020年营业收入、归母净利润、签约金额增速为过去几年的最低水平。与此同时，其毛利率走低，经营活动产生的现金流量净额大降六成。尽管已居“绿档”房企行列，但其现金短债比、流动比率、速动比率在2020年均有下降

《投资时报》研究员 黄凤清

2020年，保利发展控股集团股份有限公司（下称保利地产，600048.SH）实现签约金额5028.48亿元，终于跻身“5000亿俱乐部”，比此前定下的目标延迟一年。且保利地产2020年“成绩单”也稍显平淡。

该公司近日发布的年报显示，其2020年营业收入、归母净利润、签约金额增速为过去几年的最低水平，在“招保万金”四大传统房企中，其营收及销售额增速亦处于落后位置。

与此同时，该公司毛利率有所下滑，经营活动产生的现金流量净额大降六成。尽管已居“绿档”房企行列，但其现金短债比、流动比率、速动比率在2020年均有所下降。

值得关注的是，其“重回前三”目标几年来迟迟未能实现。据克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，在全口径金额排名中，保利居第五位，与第三位仍有约2000亿元的距离。

针对部分财务指标下滑、“重回前三”时间表等问题，《投资时报》研究员日前向保利地产电邮沟通提纲，但截至发稿尚未收到公司回复。

艰难“回三”路

公开资料显示，保利地产是中国保利集团有限公司控股的房地产上市公司，也是后者旗下房地产业务的主要运作平台。经过近30年发展，已形成以不动产投资开发为主，综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。

2020年，疫情对房地产行业造成一定冲击，行业政策、流动性等经历了从宽松扶持到定向收紧的转换，房地产行业延续市场分化趋势。全国商品房销售金额17.36万亿元，同比增长8.7%，增速较2019年同期增长2.2个百分点。

保利地产去年自4月份起连续8个月单月销售额创历史新高，全年实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%，与全国商品房销售额增速相当，但不管从纵向上来看还是从“招保万金”横向比较来看，表现均不能算好看。

纵向上，保利地产签约金额增速2015年—2019年依次为12.75%、36%、47.2%、30.91%、14.09%，自2018年起逐年放缓。2020年进一步降至个位数，为过去6年最低水平。在“三道红线”“房地产贷款集中度管理制度”等行业长效机制制约下，房企原有高杠杆的经营模式受到冲击，规模扩张速度是否会进一步放缓？对于《投资时报》研究员提出的上述问题，目前保利地产尚未予以回应。

横向上，2020年龙头之一的中国恒大（3333.HK）合约销售额同比增长20.3%，四大传统房企中的万科A(行情000002,诊股)（000002.SZ）房地产业务销售金额超7000亿元，同比增长11.6%，金地集团(行情600383,诊股)（600383.SH）销售额同比增长15.23%，均高于保利地产增速。

在2012年，保利地产签约金额突破千亿元，行业排行第三。随后其排名节节后退，2015年甚至跌出前五，之后几年则稳居在第五位。有公开报道显示，2017年12月，保利地产表示未来两至三年要重回行业前三。在“回三”的路上，其在2019年上半年一度上升至第四位，但最终还是被融创中国（1918.HK）超越，全年销售额回落至第五。

2020年，保利地产销售规模仍为行业“老五”，与排名第三的万科相差约2000亿元，“重回前三”的目标依然未能如愿。行业前三的碧桂园（2007.HK）、中国恒大和万科，销售规模已是7000亿元以上级别。

保利地产2015年以来签约金额同比增速

数据来源：公司财报

营收增速掉队

保利地产2020年年报显示，去年该公司实现营业收入2430.95亿元，同比上升3.04%，归母净利润为289.48亿元，同比增长3.54%，增速分别较2019年下滑18.25个百分点和44.36个百分点。纵观其过去几年的业绩数据发现，其营业收入增速自2019年开始逐年下滑，而归母净利润增速则骤降至2017年以来最低。

与同行相比表现如何？《投资时报》研究员注意到，在“招保万金”中，2020年万科A、招商蛇口(行情001979,诊股)、金地集团营业收入分别增长13.92%、32.71%、32.42%，保利地产垫底。在销售规模排名前列的龙头房企中，除万科外，融创中国、中国恒大的营收增速也要高于保利地产。

在营业收入增速下滑的同时，保利地产毛利率也在走低。2020年，该公司毛利率为32.59%，同比下降2.38个百分点。保利地产解释称，主要由于2017年至2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。

据了解，保利地产坚持房地产开发为主业，两翼业务则是其重点培育的相关多元化板块，覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。2020年，其房地产销售业务毛利率同比减少1.9个百分点，而其他业务毛利率大幅减少8.2个百分点。至于其他业务中究竟是哪些细分板块的毛利率在下滑，保利地产并没有详细说明。

此外，保利地产的现金流表现亦不甚理想。2020年其经营活动产生的现金流量净额同比下降了61.31%，而投资活动、筹资活动产生的现金流量净额则延续净流出状态。

保利地产过去五年营业收入增速

数据来源：公司财报

短期偿债压力略有加大

2020年进入下半年后，宏观流动性边际收紧，“三道红线”政策试点推行。房地产行业融资监管趋严，房企资金面承压。

截至2020年末，保利地产剔除预收账款后的资产负债率为68.74%，净负债率为56.55%，现金短债比为1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准，其中剔除预收账款后的资产负债率离“红线”较近。身处绿档给了保利地产加杠杆的空间。就在年报发布后的4月21日，保利地发行2021年度第二期中期票据，发行金额为25亿元。

尽管“三道红线”均达标，但保利地产的短期偿债压力有所加大，现金短债比、流动比率和速动比率均出现微降。其中，流动比率由2019年的1.56降至1.51，速动比率则由0.59降至0.53。

与此同时，其财务费用在2020年增长22.39%，其中利息支出增幅达27.49%，债务成本已进一步侵蚀利润。